Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения сократился на 2,2%. Средневзвешенная цена составила 219 305 рублей за квадратный метр (+4,7% за квартал; +22,1% за год). Спрос снизился на 3,8% относительно I квартала прошлого года.
По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года был представлен 31 жилой комплекс с совокупным объемом предложения 10 983 квартир общей площадью 560 100 квадратных метров. С начала года новых проектов в локации не выходило. При этом возобновились продажи квартир в ЖК «Филатов луг» и проданы последние лоты в ЖК «Москва А101». Девелоперы пополняли предложение новыми корпусами и дополнительным объемом лотов в уже реализуемых комплексах. За квартал количество квартир в выборке сократилось на 2,2%, площадь экспозиции – на 0,8%.
Динамика объема предложения на рынке Новой Москвы (количество квартир)
За три месяца рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
∎ «Бунинские луга», корпуса. 3.7.1, 3.7.2;
∎ «Остафьево», корпуса 12.1, 12.2, 12.3;
∎ «Первый Московский», квартал 11 корпус 4;
∎ «Переделкино Ближнее», квартал 16, корпуса 2, 3,4;
∎ «Прокшино», корпуса 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6;
∎ «Середневский лес», корпуса 3.1;
∎ «Цветочные поляны» (новая очередь) корпуса 1, 2, 3, 6;
Все поступившие в реализацию новые корпуса находятся в Новомосковском округе (НАО), поэтому структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,1%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,9%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 87,0%. Доля лотов в среднеэтажных домах составила 11,1%. Оставшаяся часть – предложение в малоэтажных корпусах (1,9%).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности выросла доля предложения в введенных в эксплуатацию корпусах до 14,2% (+ 7,1 п.п.). Возобновление продаж в готовых домах ЖК «Филатов луг» и получение разрешения на ввод в 16 корпусах в I квартале 2022 (4 новостройки в IV квартале 2021) привело к значительному росту объема предложения в сданных проектах.
Наибольший объем предложения реализуется в корпусах на начальном этапе строительства – 43,2% (+0,3 п.п.). Треть лотов продается в домах на стадии строительно-монтажных работ – 31,7% (+1,9 п.п.). На этапе отделочных работ сосредоточено 10,9% (-9,3 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
В I квартале 2022 года основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы смещен в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 48,4%. По-прежнему превалирующая часть рынка приходится на одно- и двухкомнатные лоты: 33,3% (-2,2 п.п.) и 34,9% (+0,1 п.п.). Равные доли заняли студии и трехкомнатные лоты – по 15,1%. Квартальное изменение по этим типологиям составило -0,5 п.п. и +2,5 п.п. соответственно. Наименьшая доля относится к многокомнатным лотам – 1,6% (+0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
В Новой Москве продолжает укрепляться тренд на предложение с отделкой. Превалирующий объем квартир продается с ремонтом «под ключ» от застройщика (53,5%, +0,9 п.п.). Доля предложения без отделки составила 37,1% (-3,4 п.п.). Постепенно девелоперы наращивают объем квартир с отделкой white box (9,4% или +2,5 п.п. по итогам квартала).
Структура предложения по типу отделки квартир
По подсчетам аналитиков «Метриум, к концу I квартала 2022 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 219 305 рублей за квадратный метр (+4,7% за квартал; +22,1% за год). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал на 5,1% – до 228 860 рублей, в ТАО на 3,3% – до 118 895 рублей.
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
За квартал средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 11,1 млн руб. (+5,5% за квартал; +18,5% за год). Положительная динамика наблюдается по всем типологиям:
∎ студии – 7,1 млн руб. (+7,7% за квартал; +24,6% за год);
∎ однокомнатные – 9,3 млн руб. (+4,5% за квартал; +20,8% за год);
∎ двухкомнатные – 12,1 млн руб. (+3,7% за квартал; +18,6% за год);
∎ трехкомнатные – 15,5 млн руб. (+1,6% за квартал; +11,9% за год);
∎ многокомнатные – 24 млн руб. (+0,7% за квартал; +24,3% за год).
К концу марта 2022 года средняя площадь экспонируемой квартиры на первичном рынке Новой Москвы составила 50,9 квадратного метра (+0,6 кв. м за квартал). Последние 9 месяцев показатель остается стабильным, коррекция в пределах ±1,2%. При этом по типологиям в I квартале 2022 года наблюдается уменьшение средней площади трех- и многокомнатных квартир на 2,7 квадратного метра и 9,6 квадратного метра соответственно.
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
Основные тенденции
«Несмотря на то, что в I квартале 2022 года на рынке новостроек Новой Москвы не выходило новых проектов, девелоперы активно выводили в продажу новые корпуса в существующих жилых комплексах, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – Кроме того, в январе возобновились продажи в ЖК «Филатов луг». Тем не менее, объем предложения сократился на 2,2% по числу экспонируемых квартир и на 0,8% по площади.
По итогам квартала зафиксировано вымывание малогабаритных квартир: доля студий уменьшилась на 0,5 п.п., однокомнатных – на 2,2 п.п. К концу марта совокупное предложение таких типологий составило 48,4%, (в IV квартале 2021 года – 51,1%). Стоит также отметить, что средняя площадь экспонируемой квартиры в локации увеличилась до 50,9 квадратного метра (+0,6 кв. м за квартал).
На первичном рынке Новой Москвы средневзвешенная цена предложения умеренно растет: за квартал +4,7% до 219 305 рублей за квадратный метр. Закономерно, вслед за ценой, вырос и средний бюджет предложения на +5,5%.
По итогам I квартала 2022 года в Новой Москве было зарегистрировано около 6500 ДДУ , что на 3,8% меньше, чем в аналогичном периоде 2021 года (6700 ДДУ). Доля ипотечных сделок составила 68%, что сопоставимо с I кварталом 2021 г.
В конце февраля Банк России существенно повысил ключевую ставку до 20%. В таких условиях ипотека на новостройки выдается в среднем под 19,5-24% годовых, поэтому основной объем сделок с привлечением заемных средств сместился в сторону льготных государственных программ или субсидируемых застройщиками.
В конце марта российские власти приняли решение о пересмотре параметров льготной ипотеки с изменением ставки с 7% до 12% и увеличением суммы кредита с 3 до 12 млн рублей в московском регионе. Обновленная программа начала действовать с 1 апреля. Учитывая, что средний бюджет покупки на первичном рынке Новой Москвы составляет 11,1 млн рублей, покупатели, которые откладывали покупку квартиры, вероятно воспользуются новыми условиями. Таким образом, своевременный пересмотр параметров льготной ипотеки и сохранение условий семейной ипотеки позволят сохранить спрос на довольно высоком уровне».
Ранее мы писали о том, что частные инвесторы сделали объем продаж офисов класса А в I квартале 2022 года.
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)