Тренд на загородную недвижимость начался еще в 20-м году, когда из-за Пандемии большинство людей стали работать удаленно. В результате, компании перестроились и оказалось, что так даже выгоднее, потому что произошло сокращение издержек на содержание офисов, а люди перестали тратить деньги на дорогу до работы и обратно.
Этот тренд сохранялся весь прошлый год. А в этом - 2022-м году - заиграл новыми красками. Причина - стоимость квадратного метра жилой площади в городе Новосибирске теперь равна, в среднем, 120-ти тысячам рублей. В тоже время стоимость квадратного метра частного дома (коттеджа) или таунхауса, в среднем, составляет, 60-70 тысяч рублей.
Но если с многоквартирным домом почти все понятно, в плане технологии и так далее (ведь вы сейчас живете в таком), то в частном домостроении это не так.
Давайте разбираться.
В этой статье поговорим о том, на что стоит обратить внимание перед покупкой - это локация, техническое состояние дома и юридические моменты.
В следующей статье расскажу о технологиях строительства дома и фундамента - будет полезно тем, кто решит строить дом самостоятельно или с привлечением специалистов.
Локация
Первое о чем нужно подумать при выборе локации - это то, куда чаще всего вам нужно будет ездить в течении рабочей недели. Сколько будет занимать дорога по времени.
Какие есть поблизости магазины, аптека, больница, школа и детский сад (если актуально).
Поинтересуйтесь планами застройки и развития окружающей территории. Выясните, что с экологической обстановкой (загуглите экологическую карту рассматриваемой локации). Обратите внимание, есть ли поблизости водоемы и леса. Забегая немного вперед, скажу, что лесная почва хорошо дренируется, то есть не заболачивается.
Обратите внимание, кто ваши ближайшие соседи, познакомьтесь с ними. Это позволит узнать, возможно, много интересного о самом доме, его прошлых владельцах и о жизни в той местности, где этот дом расположен. Также нужно понимать, что стоимость дома в большей степени зависит от благосостояния и социальном статусе соседей, а не от количества квадратных метров дома.
Техническое состояние дома
Если вы не являетесь специалистом в строительстве домов, то вам будет сложно оценить техническое состояние дома. Поэтому при первом осмотре вы просто обратите внимание на следующие параметры и обязательно расспросите собственника, пусть он расскажет.
И если вам дом понравился, тогда приезжайте повторно (после изучения документов на дом и землю), но уже с техническим специалистом для тщательной экспертизы. Это будет дешевле, чем последующий ремонт или продажа непригодного для жизни дома.
Также специалист может обнаружить неочевидные дефекты, указав на которые продавцу, вы сможете сэкономить деньги при покупке.
Итак, на что нужно обратить внимание?
Крыша. Выводы о состоянии крыши можно делать по чердаку. Если вы видите следы от подтеков, плесень или грибок, значит крыша протекает, и ремонт потребует значительных вложений.
Стены. Трещины на наружных стенах дома могут говорить о серьезных дефектах и дальнейших последствиях, например, о неправильной усадке дома. Даже если очевидных трещин нет, они могут прятаться за слоем свежей штукатурки.
Перекрытия и полы. О качестве перекрытий вам расскажет потолок. Если он прогибается - дело плохо. В будущем ситуация будет усугубляться, а замена перекрытий - дело дорогое. Пол должен быть ровным. Проверить это можно, взяв с собой на осмотр строительный уровень.
Фундамент и подвал. От фундамента зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома. Более точную оценку вам смогут дать только специалисты. Осмотрите подвал - если заметили следы подтоплений, скорее всего была нарушена технология возведения фундамента. В таком случае в доме будет стоять постоянный запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.
Водоснабжение. Проверьте, нет ли на трубах подтеков или ржавчины и выясните, из какого источника в дом поступает вода. Если из колодца или скважины, возьмите немного воды для экспертизы. Если вода окажется плохого качества, готовьтесь потратиться на систему очистки.
Канализация. Наберите большой объем воды, слейте ее и посмотрите, как быстро она уходит. Также осмотрите трубы - на них не должно быть подтеков, разводов и конденсата.
Отопления. Лучше всего проверять отопление в холодное время. Но даже если осмотр дома пришелся на теплый день, попросите включить котел отопления и через полчаса проверьте температуру в радиаторах во всех комнатах дома. Осмотрите сам котел - на нем не должно быть следов ржавчины, рядом - подтеков и луж.
Электрика. Если в доме на время осмотра есть бытовая техника, попросите включить все приборы одновременно. Важно, чтобы сеть выдерживала нагрузку без перебоев.
Вентиляция. Проверьте вентиляционные отверстия, если они есть, и убедитесь, что они не забиты.
Мое личное мнение, и с ним трудно не согласиться, что построить новый дом безопаснее и дешевле, чем покупать готовый. Ведь вы сможете контролировать процесс. Тем более, что есть ставка от 5% по ипотеке с господдержкой на строительство дома и покупку участка. Плюс, планировку, ремонт и отделку вы сделаете сразу по своему вкусу.
Документы на дом и землю
Если вас устраивает локация, а также со слов собственника и при осмотре вы не обнаружили проблем с техническими аспектами, то нужно проверить документы и выяснить юридические нюансы. И уже потом приводить технического специалиста для тщательной экспертизы.
К основным документам относятся:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости)
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом или выписка из ЕГРН
- правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.)
- кадастровый паспорт строения и земельного участка
- технический паспорт дома с поэтажным планом
- технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли)
- договора на подключение к коммуникациям (если они есть) или хотя бы справки об отсутствии долгов по оплате за их использование
В выписке из ЕГРН вы найдете кадастровый номер. По нему вы сможете проверить на кадастровой карте (через интернет) статус земли населенного пункта и статус строений. А также границы участка, площади и наличие обременений и ограничений (если они есть).
Рекомендую отдать документы на проверку юристу (я сам так делаю), который каждый день работает с недвижимостью и, соответственно, знает все нюансы. Только такой юрист сможет дать вам правильную юридическую оценку документов.
Для записи на бесплатную консультацию нажмите на этот текст!
#купить дом #юрист по недвижимости #покупка квартиры #егрн #рынок недвижимости #как купить дом #загородная недвижимость #инвестиции в недвижимость #риэлторские услуги #честный риэлтор