Психическое расстройство продавца квартиры может привести к оспариванию сделки и лишению покупателя прав на недвижимость. Более того, покупатель не получит назад свои деньги, ведь расписка, написанная человеком, который не мог понимать значения своих действий будет также признана судом недействительной.
В практике делового оборота на рынке недвижимости распространено получение от собственника квартиры справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. В таких справках указывается, что лицо, её получившее, за психологической/наркологической помощью в диспансеры не обращалось и на учёте в них не состоит.
Отдельно можно оплатить в диспансере такую услугу как освидетельствование. Стоит отметить, что информация актуальна на момент выдачи документа или прохождения освидетельствования. На самой же сделке продавец уже может не понимать значения своих действий.
Отдельно следует сказать о родственниках таких продавцов, которые после совершения сделки начинают её оспаривать. В судебной практике существуют случаи признания сделки недействительной посредствам назначения посмертной судебно-психиатрической экспертизы. Подобные процессы начинаются, когда наследники решают оспорить сделки умершего родственника, чтобы вернуть недвижимость в наследственную массу.
Пример: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.08.2019 N 64-КГ19-3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.07.2021 N 55-КГ21-4-К8.
Как же покупателю обезопасить себя при покупке квартиры.
Как вы уже поняли, решающее значение имеет вменяемость человека на момент совершения юридически значимого действия, такого как подписание договора.
Покупателю необходимо заручиться доказательствами, что продавец был абсолютно вменяем, как с точки зрения психиатрии, так и наркологии.
Удостоверение сделки нотариусом поможет покупателю в доказывании своей добросовестности. Нотариус будет выступать свидетелем, защищающим сделку. Если при подписании договора велась видеофиксация, то это будет дополнительным доказательством на стороне покупателя.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров не имеют должной убедительности, так как человек может и не состоять на учёте, но быть невменяемым. Предъявление же справок в суде, может спровоцировать вопрос у судьи, о наличии сомнений у покупателя в отношении вменяемости продавца. А если были сомнения, то зачем совершали сделку, значит принимали риск.
Если же покупатель решил подстраховать свои риски, то следует обратиться к экспертам в области проведения судебно-психиатрических экспертиз. Но это должны быть специалисты, чей авторитет и уровень компетенции не будет в суде подвергнут сомнению. Например, такие специалисты есть в ФГБУ "Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского".
Это не означает, что все сделки нужно проводить с обязательным посещением кабинета психиатра-нарколога. Но если есть сомнения у покупателя и продавец согласен потратить время на общение с врачом, то наличие заключения об отсутствии психического расстройства на момент освидетельствования избавит покупателя от будущих судебных разбирательств.