Все мы любим немного пофантазировать, и я не исключение.
Представим себе ситуацию, что допустим 10 лет назад (а меньший срок нет смысла считать) я стоял бы перед выбором купить однокомнатную квартиру в Москве под сдачу или на эту же сумму денег акции крупнейшего банка страны, Сбербанка.
Вернемся в прошлое
Изучив информацию о ценах на вторичном рынке недвижимости за апрель 2011 года я пришел к выводу, что средняя цена однокомнатной квартиры в Москве равнялась 4,2 мл рублей, из расчета 31 м2 * 135 тысяч рублей на 1м2.
Стоимость одной акции Сбербанка на апрель 2011 года ставала - 125,5 рублей.
👉 Вот архивная статья на ЦИАН о ценах на квартиры.
С учетом расходов на услуги риелтора, минимальных расходов на незначительный косметический ремонт, технику и мебель необходимую для сдачи квартиры в аренду получается стоимость входного билета в этот бизнес = 4,5 млн рублей.
Таким образом мы определились с суммой инвестиций. Это 4,5 млн рублей.
Варианты вложения
- Однокомнатная квартира 31 м2 стоимость.
- Акции Сбербанка в количестве 35 840 штук.
Согласитесь, активы не равнозначны.
Однушку можно пощупать, посмотреть. Это "осязаемый" актив. Даже если он когда-то сильно подешевеет, и совсем ничего не будет стоить, он все равно будет греть нам душу своим наличием. Это физический объект. Психологически это проще и понятнее. Но, у физического объекта есть один недостаток. Он может пострадать, получить повреждения. Мы же собираемся сдавать квартиру. Значит такой риск возрастает. Выход один - нужно страховать.
Акции это вроде-бы тоже вполне реальная доля в реальном бизнесе. Но, согласитесь, купив акцию сбербанка вы не чувствуете себя "хозяином", когда приходите обналичивать зарплату в ближайшее отделение Сбербанка. Владение акцией - это всего лишь запись в реестре, которая дает вам определенные права на часть компании. В этом плане владение акцией не греет душу так, как обладание физическим объектом.
Доход за 10 лет
Сравним стоимость поступлений от владения активами. В случае с квартирой это будут арендные платежи. Статистика по стоимости аренды отсюда - ссылка. Статистика по дивидендам Сбербанка отсюда - ссылка.
Арендные платежи считал за 11 мес. Один месяц оставляем на поиск новых жильцов и прочие непредвиденные простои.
В поступлениях не учитываются налоги.
Как видим итоговые суммы поступлений практически одинаковые. При этом поступления от аренды квартиры выглядят более ровными и постоянными. Дивиденды зависят от дохода компании и решения менеджмента банка и его основных собственников. Если ситуация в экономике складывается неблагоприятно и прибыли у банка нет, то дивиденды он не заплатит.
Остаточная стоимость актива
Стоимость недвижимости в Москве в 2022 году достигла 391 238 рублей за м2. Цена нашей условной квартиры в Москве 12,1 млн рублей. Это пик стоимости недвижимости. Возможно, даже наиболее вероятно, цена будет снижаться в будущем на фоне высоких ипотечных ставок и снижения доходов населения. Хотя, я в это не особо верю.
Стоимость акций сбербанка в апреле 2022 года составила минимально 115,36 и максимально 169,9 рублей. В среднем 142,63 рублей. Стоимость нашего пакета акций 35 840 шт = 5,1 млн руб. И это минимум стоимости акций за последние несколько лет. Еще пол года назад они стоили в 3 раза дороже.
Можно считать и так. Но, по факту, у вас как была 1 квартира, которую вы сдаете, так и осталась 1 квартира. Как было 35 840 акций крупнейшего банка страны так и осталось 35 840 акций. Больше активов не стало. Квартира не увеличилась в размерах, не приросла количеством комнат. Другими словами, кол-во ваших активов не изменилось, значит вы не стали богаче.
А сколько это стоит? Да какая разница, если вы не планируете вдруг через 10 лет все продать, подвести черту и посчитать сколько вам удалось заработать на этой инвестиции длинной в 10 лет.
А что дальше? Надо снова куда-то инвестировать. Куда вложите? Снова купите квартиру? А зачем тогда продавали? Вот и получается, что не так важно на сколько подорожал или подешевел ваш актив с момента покупки. Важно только то, сколько он вам приносит дохода ежегодно, ежемесячно.
Вот такой у меня получился расчет. А что-бы вы выбрали в качестве инвестиции на долгий срок от 10 лет квартиру или дивидендные акции?
#инвестиции #финансы #акции #деньги
