Арендодателем одиночкой быть не просто: постоянный поиск новых жильцов, контроль своевременной оплаты, решение спорных вопросов, погружение в законы... Но на самом деле, всем этим можно и не заниматься, а деньги получать вовремя в полном объеме — речь про делегирование этих обязанностей Управляющему.
Управляющий — человек или организация — это доверенное лицо собственника, которое имеет право распоряжаться недвижимостью так, чтобы она стала доходной. Возможно, вы уже слышали об этом из сферы инвестиций и ценных бумаг... так вот с недвижимостью всё аналогично.
Доверительный управляющий публикует объявления на специализированных сайтах и в социальных сетях, подбирает арендаторов, контролирует арендную плату, оплачивает “коммуналку”, решает вопросы и проблемы как с сами жильем, так и с нанимателями. Может показаться, что речь идёт о классическом риелторе, однако существенное отличие в том, что Управляющий нацелен на долгосрочное сотрудничество с целью заработать прибыль наймодателю, а риелтор - оказать услуги разово, часто без какой-либо дальнейшей ответственности.
Такой тип сотрудничества регулируется ГК РФ (глава 53), согласно которому, допускается передавать в доверительное управление от акций до квартиры или предприятия. В обязательном порядке между сторонами заключается договор, который включает в себя список предоставляемых услуг управляющим для наймодателя, а также их срок и размер вознаграждения — так как за предоставляемые услуги первый берёт комиссию, он заинтересован в прибыли не меньше владельца.
Стоит отметить, управляющий не имеет право дарить или продавать недвижимость, переданную ему в доверительно управление, а также совершать иные действия, не предусмотренные договором.
Что насчёт плюсов доверительного управления?
- Своевременная и полная оплата, пожалуй, являются главным плюсом. Вне зависимости от того, какая заполняемость апартаментов или есть ли простой между жильцами, наймодатель получает указанную в договоре сумму в полном объеме.
- Значительная экономия времени, особенно для тех, кто живёт в другом регионе. Например, по данным Real Rentier — компании, занимающейся доверительным управлением на ЮБК (южный берег Крыма - прим. ред.), владелец недвижимости экономит от 5 до 10 дней в случае смены жильцов, так как нет необходимости лично присутствовать при приемке квартиры от предыдущих жильцов, а значит, не надо ехать, например, из Москвы, подыскивать жилье на это время себе, искать новых жильцов...
- Отсутствие необходимости в привлечение юристов. В добросовестных организациях, специализирующихся на ДУ, есть штатные юристы, либо партнёры, что снимает необходимость дополнительных расходов.
- Все проблемы решает Управляющий. Собственник не будет получать ночные звонки от соседей, жалующихся на шум, а при затоплении соседей, ему не придётся думать, как всё исправить.
Поговорим о минусах
Минусы ДУ больше относятся к недобросовестности управляющих, чем к самому процессу доверительного управления.
- К примеру, в случае долгосрочной аренды, наймодатель может быть не в курсе, кто именно проживает в квартире. Добросовестные управляющие — по договору или собственному желанию — проводят небольшое интервью с потенциальными нанимателями и оповещают собственника для ознакомления, либо получения утвердительного ответа.
- Субаренда или посуточная пересдача жилья — второй минус недобросовестных управляющих компаний. В таком случае недвижимость, по договору переданная в управление с условием долгосрочной аренды одним жильцом (парой/семьей), может пересдаваться ежедневно без ведома хозяина. В таком случае меньшее, что потеряет владелец собственности — недополученная прибыль, в худшем же случае, еще и повышенный износ жилья.
- С финансовой точки зрения, минусом может считаться комиссия управляющего. В некоторых кейсах Real Rentier наймодатели признаются, что изначально ошибочно записывали её в свой недополученный доход, однако со временем поняли, что эта комиссия компенсируется регулярной загрузкой и отсутствием необходимости тратиться на дорогу, документы, рекламные размещения.
Как же передать свою квартиру для управления?
Когда вы решились доверить свою недвижимость другим лицам, можно пройти по следующему чек-листу:
- Подобрать Управляющего. Ранее мы уже упоминали, что им может быть как частное лицо, так и целая компания. Однако, согласно закону, этим лицом нельзя назначить будущего выгодоприобретателя — например, наследника. Мы рекомендуем работать именно с организацией, так ниже шанс нарваться на мошенников, поскольку можно изучить отзывы в интернете.
- Составить список деталей, которые вы хотите в обязательном порядке включить в договор: срок сотрудничества, вилка доходности, вознаграждение управляющего, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
- Подготовить документы, подтверждающие, что вы владелец собственности (выписка, свидетельство), и доверенность на представителя компании.
- Составить, проверить и взаимно подписать договор в двух экземплярах.
- Сделать акт передачи имущества с обязательной фиксацией на фото/видео спорных моментов — сколов, трещин, царапин, если таковые имеются.
- Уведомить Росреестр о договоре.
Что в итоге
Таким образом, доверительное управление имеет больше плюсов, но даже описанные минусы могут быть нивелированы грамотным договором с компанией с хорошей репутацией. Если вы уже сдаете недвижимость в Крыму, либо только планируете инвестировать, рекомендуем обратить внимание на Real Rentier — компанию с большим опытом доверительного управления.