В этой книге описаны этапы через которые придётся пройти человеку только что купившему квартиру в новостройке с голыми стенами.
Список и виды материалов, примерные расходы, этапы ремонта.
Да, возможно все это и так уже знают, но меня как графомана посетило вдохновение после второго моего ремонта.
Покупать квартиру с черновой отделкой от застройщика имеет смысл только если вы не собираетесь в ней жить, а сдавать в аренду. Минимальный дизайн в ванной с самой дешевой плиткой, самые дешевые белые обои, в строительной пыли, что их трогать рукой противно, бежевый ламинат который через пару лет покроется темными царапинами потому что это не натуральная доска, сверху что то вроде пленки имитирующей дерево. Кстати на заметку застройщикам, я встречала много квартир где стены балкона покрашены белой краской, она жутко воняет даже спустя год и чтобы не испортить себе здоровье нужно покрывать стены балкона вагонкой или листами алюминия, это самые гипоалергенные материалы. оставьте лучше наружные стены не крашенными.
1. Электрика и сантехника.
2. Подготовка стен , пола и потолка ( первая закупка )
3. Отделочные работы. (2 закупка)
4. Финальный этап. ( 3 закупка)
Итак. В среднем ремонт в квартире размером с студию может длиться от 1',5-3 месяцев. Это зависит от наличия свободного времени у владельцев. Хорошо если есть не занятый человек который будет заниматься закупками, встречать поставки из магазинов, искать и общаться с рабочими, контролировать их работу, можно обратиться к бригаде которые делают ремонт под ключ, но услуги помощника- посредника добавит к стоимости ремонта 50-80тыс.
1. Электрика и сантехника. Я прошла через 2 ремонта в новостройках и в 1 случае электрика уже была проведена , розетки уже были в стенах, осталось вызвать на конечном этапе электрика и он за 5 тыс доделал их, был даже светильник в ванной, то во второй квартире не было ничего, так что пришлось нанимать электриков. За 3 розетки , 3 светильника ( ванна, коридор и комната), замену щитка, штробление стен и проведение проводов в 2021 году я отдала около 30 тыс рублей, это вместе с материалами. Сантехника делается до отделки стен , потому что придётся штробить стены ,чтобы встроить туда часть труб, нужно будет определиться где будет стоять раковина, унитаз , ванна, мойка на кухне и стиральная машинка. Мне это обошлось 23 тыс за работу и 11 тыс материалы. Но работа была сделана качественно, к трубам прикрепили краники, в которые останется только вкрутить шланги под сантехнику. Во второй квартире горе застройщики сделали ряд ошибок, вот фото и на нем видно что разводка канализационной трубы расположена слишком близко к вентиляционному продуху, таким образом использовать одно отверстие из 3 в трубе стало невозможно, что создало дополнительные проблемы сантехникам,
плюс трубы горячей и холодной воды были расположены в разных частях ванной, это создало проблему что горячая вода не наполняет полотенцесушитель, то есть он есть, но холодный, горячая вода течет в него еле еле только когда я включаю горячую воду в кране. И еще сливную трубу для ванной сделали параллельно полу, из за этого вода в ванной медленно сливается, как будто там засор, надо было делать наклон для трубы. Мне противно когда принимаешь душ и дно ванной наполняется водой. Короче эти 2 момента с сантехникой надо контролировать, а то они сделают, а поймете эти 2 косяка вы когда заедете в квартиру. Но плюс второй квартиры в том что в ней очень тепло даже при открытых окнах осенью, в отличии от первой. Еще недостаток второй квартиры в том что там входная дверь была сделана из материала напоминающего пластик, эту дверь можно вскрыть консервным ножом или вынести с ноги, пришлось менять дверь, это 27 тыс, в первой квартире я не озаботилась этим, там была хорошая дверь, хотя все люди меняют, боятся воров.
Первую студию 25 м. в 35 км от Санкт-Петербурга я покупала за 1450 000 в 2019 году, продала за 2900000 в 2021. Ремонт мне обошелся в 350 тыс.
Вторую 20 м. покупала за 2000 000 в 2021, 45 км от Питера. Ремонт мне обошелся в 450 тыс или больше, плюс 100 тыс за услуги риелтора, 100 тыс за аренду жилья. Короче мало я выгадала.
1. Подготовка пола, стен и потолка. Итак, есть несколько вариантов и путей. Они влияют на стоимость, сроки и конечный результат. Полы бывают 2 видов, заливные и плиты, заливные ровнее, ещё часто от батареи через всю комнату по полу идёт шланг , тут без вариантов нужно заливать и выравнивать полы, если изначально полы в доме заливные , то можно обойтись без этого и выровнять пол слоем плиточного клея, если будет положена плитка, для линолеума дополнительно выравнивать под тоже не требуется, а процедура это не дешевая, минимум 80 тыс руб, это делает бригада за 1 день, проводя в квартиру шланг с улицы или может сделать работник, вручную замешивая бетон и выравнивая пол. В первой своей квартире у меня был шланг на полу и пол из плит, мне выравнивал пол работник, во второй квартире пол был заливной и я отказалась от этой процедуры, мне просто сделали частичную гидроизоляцию и положили плитку. Стены. Стены в любом доме будут иметь неровности и их необходимо штукатурить чтобы поклеить обои и положить плитку. На голые стены обои не лягут, отвалятся. Гипсовая штукатурка не подходит для ванной комнаты, нужна бетонная штукатурка. Миновать процесс штукатурки и сэкономить на том процессе можно если вы собираетесь делать нищебродский ремонт и вам все равно на мнение окружающих, можно поклеить на стены газеты, а сверху обои. Если клеить обои без штукатурки как я сделала во второй квартире, то нужно пройтись по стене наждачной бумагой и убрать все неровности. В первой квартире у меня была идеальная штукатурка и счастливей это меня не сделало, только опустошило мой карман.
Потолок. Штукатурить потолок нужно только если вы собираетесь его красить, для натяжных потолков штукатурка не требуется. Кстати за заливку полов, штукатурка стен и потолка в студии 25 кв. метров, я отдала в 2019 году около 70 тыс руб. 1 узбек работал там около 2 недель. Но в целом сейчас это будет стоить минимум 100 тыс в самой маленькой квартире. По материалам эта закупка самая легкая, мастер сам скажет сколько и что нужно или сотрудники строительного магазина вам все рассчитают. Пол перед плиткой необходимо загрунтовать и сделать гидроизоляцию. Если выбирать между покраской и натяжными потолками, то лучше отдать предпочтение натяжным, как более экологичному варианту, в первой квартире я 2 года задыхалась и плохо спала пока не поняла что я не переношу краску с потолка, когда я продала ту квартиру и переехала на съёмную с натяжными потолками, то я стала спать как младенец, хотя они тоже воняют, но я помыла их и прошлась по ним моющим пылесосом. Обои в съёмной квартире также воняли, все обои воняют из за того что производители покрывают их ядом с обратной стороны и если не хотите болеть, то перед поклейкой нужно их мыть. Чтобы выбрать нормальные обои нужно в магазине брать их в руки и нюхать около минуты, они отличаются по степени токсичности. Во второй квартире, я стелила обои на пол на пленку, наливала на них воду и собирала ее моющим пылесосом. А то вонь от них была такая что сводило желудок.
2. Отделочные работы . Есть 3 вида ремонта, они отличаются по цене и срокам работ.
А). Временный ремонт для ипотечников на грани, для тех кто всю жизнь копил по копейке на свою квартиру, но на ремонт денег особо нет, а жить уже нужно, ремонт планируется потом, когда появятся деньги. Берём дешевые обои , клеим их на газету, а что, наши родители в советском союзе раньше клеили на стену газеты чтобы скрыть неровности, а сверху обои, также можно отделать потолок, нарезать обои квадратиками 50 на 50 см и приклеить их к потолку, так делают англичане, будете жить как иностранец.
так я сделала на второй квартире, я поклеила на потолок обои, краску я не переношу, с натяжными потолками связываться было лень, к тому же они тоже воняют, обои я предварительно тоже помыла моющим пылесосом, к тому же я планировала продавать эту вторую квартиру, это была ошибка покупать ее, мне надоел Питер, я хочу обратно в Москву, я не использовала магазинный клей, не бывает безопасного и экологичного клея, он весь жутко воняет химией, я сварила свой клей из муки, клеит намертво, развести муку с водой в ведре с помощью миксера до состояния киселя перелить в кастрюлю и поставить на плиту, когда он закипит и образуются комочки то снять и перелить например в таз и разбить комочки миксером. На пол можно линолеум, дсп, какие то коврики. Ванну можно отделать пластиковыми панелями или самой дешевой плиткой по 300 руб. метр, в Леруа есть очень годная плитка, при белой затирке смотрится красиво, я одну стену в ванной отделала этой плиткой.
И можно жить.
Б) Совковый средненький евроремонт . Дешевая плитка, дешевый дизайн, бабушкин женский дизайн, с преобладанием бежевых и коричневых тонов, дёшевый ламинат, но уже с претензиями на евро, выравнивание стен под маячки и с помощью лазера. Итог: ровные стены с штукатуркой и средними обоями, на полу светло бежевый ламинат ( редкая гадость ) , самые дешевые бежевые двери из Леруа, потолок покрашен или натяжной. Плитка в ванной как правило с орнаментом, чтобы на одной стене были какие то цветочки, узор или дельфинчики. Или с претензией на недодизайн, темная плитка на полах по цене 800 р за упаковку, наполовину серые или черные стены, или полы и стены из салатовой плитки, такие туалеты есть уже в торговых центрах и кафе. По опыту скажу что дизайн ванной в серых и черных тонах начинает бесить со 2 недели, мрачно и холодно, не хочется находится в ванной не поднимает настроение, такой был в моей первой квартире.
С) Дорогой, стильный, экологичный дизайн. Материалы для отделки стен в комнате уже не обои воняющие химией потому что с обратной стороны производители покрывают их какой то жуткой дрянью, а плитка, например под мрамор, стеклянные декоративные панели, листы оцинкованного алюминия, использовать на стенах декоративную лепнину, когда мастер создаёт объёмное панно на стене из узоров, цветов и тд, не советую, тот материал не экологичен и будет наносить вред здоровью.
Вот из каких материалов делается дорогой ремонт.
Но это дорого, минимум 2500 тыс за метр стоит такая плитка и хорошо что не у всех есть деньги отделывать стены и пол в жилых комнатах плиткой и стеклом, потому что это плюс тонна к весу всего ремонта, если все так будут делать то особенно многоэтажному дому пиздец. Осядет через год. А представьте что все и так делают стяжку пола, кладут плитку в ванной, это уже тонна.
Самый худший вариант это покраска стен краской, такая отделка может забрать у человека пару лет из жизни, потому что краска перестает испускать вредные пары только через 10 лет. Итак о краске, использовать ее в ремонте вообще не рекомендуется , в том числе для покраски потолка, я аллергик , реагирую на всю химию, когда то травилась ртутью, и после первого ремонта когда мне покрасили потолок краской я очень плохо спала 2 года, были приступы удушья, проблемы с сердцем, потом до меня дошло что это воняет потолок, я поклеила на него обои и мой сон стал лучше, потом я продала эту квартиру и некоторое время жила на съёмной с натяжными потолками, и я чувствовала себя лучше чем эти 2 года, раньше я пила по 6-7 литров воды в день чтобы чувствовать себя нормально, с натяжными потолками я могла пить 2 литра в день и у меня был крепкий глубокий сон. Однако когда я заезжала в съёмную квартиру я почувствовала как от этого потолка все равно пахнет неприятной химией, как и от обоев, я решила эту проблему, купила моющий пылесос , и провела влажную очистку обоев и натяжного потолка, воздух в комнате очистился, а вода после уборки в пылесосе была темно серой. Когда я использую моющий пылесос то я не включаю режим разбрызгивания воды из него, это геморрой, я просто беру бутылку и поливаю водой поверхность которую хочу очистить и включаю пылесос в режим всасывания, у меня Thomas twin за 15 тыс. И как я раньше жила без него, мыть полы одно удовольствие, разлила воду на пол из бутылки и собрала ее пылесосом. Кстати многократная уборка моющим пылесосом это важная составляющая после ремонта, когда нужно очистить стены с плиткой и полы от строительной пыли и прочей грязи, которая может сильно навредить здоровью. Во второй квартире я покрыла 2 стены в комнате плиткой, на пол положила плитку, в ванной попыталась воссоздать какой то аристократичный дизайн с белой плиткой на стенах и бронзовым смесителем. На пол я хотела зелёную плитку под мрамор , как змеевик, но в Москве и Питере закончилась вся зеленая плитка под мрамор, стоит она 2500 за метр. Сломали мою мечту, я даже шкатулку из змеевика купила чтобы было красиво по пол.
Я сначала хотела бежевую плитку на пол под цвет смесителя и тумбочки, закупила ее, потом засыпая мне пришел образ зеленой плитки как малахит и голос внутри сказал, так лучше, да еб твою мать, не мог сказать мне этого раньше.
Итак 1 этап, вызываем сантехника и электрика, они проводят нам все коммуникации.
Второй этап . Находим рабочих и закупаем цемент если заливаем пол руками, штукатурку, гидроизоляцию, грунтовку, пва, временный унитаз, стремянка, для рабочих и пару шлангов чтобы мыть руки . И как показывает практика в доме высотой больше 3 этажей во время ремонта стабильно раза 4 засоряют канализацию , рабочие сливают в унитаз смесь, цемент и тд, все это затвердевает в трубах и все... Так что нужно им напомнить об этом если не хотите чтобы весь подъезд остался без воды пока рабочие режут трубы и меняют канализацию.
Третий этап. Закупка обоев, плитки, плиточный клей, ведра, мешки для мусора, пленка прозрачная чтобы стелить на пол и на нее стелить обои, клей для обоев, валики, кисти, крестики, шпатели, затирку, ветошь, бумажные полотенца, малярная лента, плинтуса, уголки. После укладки плитки или ламината рекомендуется укрыть пол сразу пленкой, потому что потом придется умирать отмывая всю грязь которую занесли рабочие с улицы. Моющий пылесос кстати это спаситель, но перед ним придется пройтись несколько раз тряпкой на карачках.
Четвертый этап. Откосы для окон и дверей, подоконник, двери, всякие шкафчики ,строительная пена, светильники, всякие шурупы, если делаете антресоль, то доски и железные уголки, сантехнику, жидкие гвозди, железная штанга для ванной, на ней удобно одеяла сушить, экран для ванн лучше брать раздвижной, а не цельный потому что под ванну удобно складывать остатки плитки, стабильно останется пачки 3. Вешалки для одежды, крючки.
Вот результат ремонта моей второй студии
Что по деньгам. Я владела 1 студией меньше 3 лет и по личным причинам решила сменить ее на другую, на 1 ремонт я потратила по чекам 250 тыс, хотя было больше, на второй ремонт по чекам около 300 тыс, хотя вышло больше 400 тыс.
Риэлтор клялся мне что я выкручусь по налогам, подам эти чеки на вычет , но он дятел не учел одного, в первом договоре покупки квартиры у застройщика не написано что квартира без отделки, должен быть договор ДДУ, так что чеки за 1 ремонт в мусор, в договоре на вторую квартиру тоже ничего не написано, я должна была покупать квартиру по договору переуступки, а не купли продажи, так что чеки за второй ремонт тоже в мусор. В итоге я вынуждена была использовать свое право на вычет в 2 млн, оно дается 1 раз. И теперь мне нужно или ждать 3 года или продавать эту студию с занижением цены чтобы не платить налог. А покупатели на такие условия поям в очереди стоят, если учесть что около половины сделок это ипотека.
Хочу другую квартиру и новый ремонт, хотя эта мне нравится, другой город ( в Невской Дубровке я схожу с ума, в общем чате города я успела переругаться со всеми жителями и пообещала прибить если встречу, одно быдло и сумашедшие, на любой мой даже самый безобидный пост от них идет тонна негатива.
Жить надо в среднем по размеру городке, большой съедает, в маленьком нечего есть ( энергия в воздухе , состояние жизни), потому что все друг друга считают собственностью и заправляют там алкаши и бабки, а средний по размеру самое то, вроде Балашихи или Химок.
Хочу мраморную дорогую плитку, звукоизоляцию на стены потому что я задолбалась слушать скандалы соседей и включенный тв соседа через стенку по ночам., хочу душевую из плитки, а не ванную, когда поддон создается, большую душевую чтобы можно было поставить стул и мыться сидя