Апартаменты, закон и защита инвестиций
Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Покупаем апартаменты по ДДУ (не соглашайтесь ни на что другое), так же как и квартиру.
ФЗ-214 в равной степени касается и покупателей квартир и покупателей апартаментов, права дольщиков защищены в равной степени.
Выбирайте объекты, которые строятся по ЭСКРОУ-счетам.
Регистрация
В апартаментах гостиничного типа можно оформить только временную регистрацию на 5 лет и потом продлевать, а в апартах в деловом центре нельзя вообще оформить прописку, так как здание приравнивается к офисным помещениям.
В квартире же можно оформить постоянную прописку.
Общее имущество
В апартаментах управляющая компания не считается с мнением собственников в части открытия магазинов, офисов, ресторанов и других коммерческих помещений. При этом долю в общем имуществе собственники обязаны оплачивать.
Когда вы являетесь собственником квартиры в многоквартирном доме, то автоматически вы владеете частью фасада, лестниц и т.д., и ваше мнение учитывается при открытии коммерческих помещений. Во всяком случае вы имеете право высказываться против или за.
Налог на имущество
Налог за квартиру вычисляется как 0,1% от кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%.
Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше - 0,5%. И не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.
Технические требования, соседи и комфорт проживания
Для апартаментов отсутствуют условия по шумоизоляции и планировке. Нет контроля материалов из которых, например, состоят перегородки между помещениям (стены). Как и нет требований, чтобы была кухня, например.
Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как офис, или лофт для проведения праздников, или, вообще как фитнес-клуб.
Для покупателей квартир комфорта больше в разы. Например, в многоквартирном доме есть требования по шумоизоляции как перекрытий, так и межквартирных перегородок, нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде.
На апартаменты не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.
Налоговые вычеты
Когда вы покупаете квартиру, то можете получить налоговый вычет на покупку и даже вернуть часть денег от суммы процентов по ипотеке (13%).
При покупке апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.
Государственная поддержка
Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Это льготная ипотека под 12%, семейная под 6%, материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость.
При покупке апартаментов эти программы не работают.
Капитальный ремонт
Жители квартир в многоквартирных домах делают ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта.
Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности.
Изъятие за долги
Апартаменты для приставов - коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.
Отобрать у человека квартиру, если это его единственное НЕипотечное жилье почти невозможно. Ипотечную квартиру можно забрать за долги, даже если семье больше негде жить и в ней прописаны трое детей.
Инфраструктура
В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе, заботиться о нехватке мест в детских садах и делать детскую площадку.
В то же время при строительстве многоквартирного дома, застройщик обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. В новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей.
Минусы апартаментов
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и налоговые вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал и воспользоваться льготной ипотекой. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет.
Плюсы апартаментов
Главный и основной плюс апартаментов - цена. Они, в среднем, на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.
Как правило, современные апартаменты возводят в центре города или рядом - для многих это плюс.
Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.
Апартаменты могут быть выгодным вложением. Особенно гостиничного типа (пожалуй, это самый выгодный вариант). Помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям.
#новости недвижимости #рынок недвижимости #господдержка #купить квартиру #ипотека #ипотека с господдержкой #купить дом #сельская ипотека #купить недвижимость #купить жилье