При участии в долевом строительстве объекта недвижимости в рамках ФЗ-214 участник долевого строительства (УДС) может столкнуться с необходимостью уступить свои права требований к застройщику о передаче участнику построенного объекта недвижимости.
Совершать это действие требуется путём заключения соответствующего соглашения - договора уступки прав требований (ДУПТ) (наименование договора может разнится от случая к случаю, главное в этом случае - предмет договора).
Отношения по уступке прав требований, а также по заключению самого ДУПТ регулируется главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая содержит общие положения об уступке прав требований, перевода долга, а также ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.2004, которая содержит по отношению к ГК РФ специальные нормы.
Так, уступка УДС прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового УДС в порядке, установленном ГК РФ (этот порядок установлен параграфом 2 гл. 24 ГК РФ).
ДУПТ может быть заключён в период с момента государственной регистрации ДУДС и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче ОДС. Соответственно, уступить права требования до того, как заключен ДУДС, а также после того, как построенный объект уже передан участнику, не допускается (в 1-м случае прав требования как таковых еще не возникло, во втором их уже нет, так как застройщик исполнил обязанность по строительству и передаче ОДС).
В случае, если цедентом (т.е. лицом, уступающим права требования) является юридическое лицо, оплата цены ДУПТ допускается цессионарием (т.е. лицом, которое приобретает права требования от цедента) допускается только после регистрации ДУПТ, и в случае, если указанный цедент-юридическое лицо принимает оплату по ДУПТ до регистрации этого договора, то он несёт за это ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Уступка прав требования неустойки, штрафов (пеней) не подлежит государственной регистрации (полагаю, законодатель этой нормой разделяет правоотношения в связи со строительством объекта недвижимости, и финансово-компенсационные, которые складываются в связи с неисполнением обязанностей стороны по договору).
#юрист #адвокат #юриспруденция #недвижимость #квартира #сделка #дкп #аренда