Ипотека – это кредит или форма залога?

Простой вопрос, так ведь?! Ну кредит, что не ясно. Не хватает денег на покупку, подал заявку на ипотечный кредит, получил одобрение, купил недвижимость. Что ещё обсуждать.

Но мне хочется, чтобы мои читатели разбирались в сути вопроса, владели категориальным аппаратом, умели отличать виды кредита и формы залога. Я же препод). Поехали…

Слово «ипотека» активно используется нами в повседневной жизни. Мы обсуждаем программы, ставки, сроки, преимущество ипотеки или риски, связанные с ней. В Екатеринбурге объем ипотечных сделок показал рекордный рост с июля 2020 года, когда ключевая ставка достигла исторического минимума в 4,25%.

Понятно, сейчас рынок чуть замер в ожидании. 28 февраля текущего мы увидели рекордное повышение ставки до 20%, с 11 апреля она опять чуть снижена – до 17%. Не смотря на колебания ставки, ипотека развивается, ипотечные сделки проводятся. И мне хочется прояснить само понятие ипотеки. Позанудствовать, так сказать.

Ипотека – это залог недвижимого имущества с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им).

Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Таким образом, ипотека – это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника.

Ипотека позволяет решить квартирный вопрос очень многим семьям, ритмично развиваться строительной и банковской сфере. То есть можно сказать, что ипотека наиболее выгодно сочетает интересы:

- населения – в улучшении жилищных условий;

- коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной деятельности;

- строительного комплекса – в ритмичной работе;

- государства – в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

Ипотека обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причём стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Так же ипотека обеспечивает кредитору-залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства возможность удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотека (то есть форма залога недвижимости, как мы уже разобрались) имеет свою специфику.

Специфика ипотеки определяется ее предметом. По общему правилу, договор об ипотеке может заключаться в отношении любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Исключение составляют:

1. имущество, изъятое из гражданского оборота;

2. имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

3. имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «Об ипотеке»);

4. земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности;

5. сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;

6. часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Закона «Об ипотеке»);

7. жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона «Об ипотеке).

Основные элементы ипотеки и функции субъектов ипотечного кредитования мы рассмотрим с вами в следующей статье.