С 1 апреля в Петербурге и Ленобласти снова можно будет приобрести на заёмные средства практически любую квартиру в комфорт-классе. Правда, того «аттракциона невиданной щедрости», как в 2020-м, уже не будет. Но сохранение программы льготной ипотеки – хороший сигнал для рынка, считают эксперты.
Президент сказал, правительство взяло под козырёк, и вот 30 марта Михаил Мишустин подписал постановление о повышении ставки по льготной ипотеке с 7 до 12%. Казалось бы, чего здесь хорошего? Но дело в том, что для Петербурга и Ленобласти (а равно и столичного региона) одновременно выросли лимиты по льготным займам – до 12 млн рублей. До сих пор предельной суммой были 3 млн рублей – на них даже в области купить было практически нечего.
Кроме того, правительство и Центробанк приняли программу субсидирования процентной ставки по кредитам, предоставляемым застройщикам по проектному финансированию. Это тоже шаг крайне важный: при ключевой ставке в 20% годовых банки просто не могут предоставлять средства строителям на тех же условиях, что были в 2021 году. Госсубсидирование позволит установить ставку по проектному финансированию на уровне 15%, хотя это тоже немало – в прошлом году в среднем банки выдавали деньги под 6% годовых.
Эксперты в целом к антикризисным мерам правительства относятся одобрительно, хотя и добавляют: желающих взять займ на улучшение жилищных условий при такой ставке будет не так много. Фактически это откат на 8-10 лет назад – тогда ипотечные ставки без всякого субсидирования были приблизительно на этом уровне. Другое дело, что тогда это воспринималось как должное, а сейчас избалованные ипотекой под 7% годовых и ниже граждане воспринимают новый рубеж почти как заградительный.
С другой стороны, свой импульс для поддержания спроса на первичном рынке нововведение, очевидно, дать должно. По нескольким причинам.
Во-первых, застройщики восприняли этот шаг как пробный. Государство продемонстрировало им, что держит руку на пульсе и готово бизнес в трудный момент поддержать. Причём оперативно. Логично ожидать в дальнейшем и следующих шагов. Например, если ЦБ всё же опустит хоть ненамного ключевую ставку 29 апреля.
Во-вторых, ранее де-факто неактуальная для мегаполисов льготная ипотека снова стала доступной ввиду повышения лимитов. А уж сделать ставку как можно ниже – это вполне посильная задача для банков, застройщиков и ипотечных брокеров. Вспомним, что полтора года назад при официальном пороге субсидирования в 7% годовых кредиты выдавались под 5,7-5,8%. Сейчас «скидка» наверняка будет даже чуть больше. Аналитики ожидают фактический уровень ставки менее чем в 10% у большинства банков из ТОП-10. Вероятно, соответствующие программы будут разработаны до конца апреля.
В-третьих, появилось основание для реанимации локальных дотационных программ от застройщиков, готовых несколько лет гасить проценты по ипотеке вместе с заёмщиком. В начале весны почти все из них были заморожены, а 31 марта, то есть даже не дожидаясь старта обновлённой программы, сразу два девелопера объявили о возрождении ставок от 0,1% годовых. То есть это – тот эффект, который можно увидеть прямо сейчас.
Часть экспертов осторожно предсказывает и ещё один «крючок» для потенциальных заёмщиков: банки наверняка будут включать в договоры по обычной «коммерческой» ипотеке (то есть несубсидируемой) пункты об автоматическом снижении ставок в случае, если ЦБ снизит ключевую. Этот метод привлечения клиентов уже был успешно апробирован при кредитовании малого бизнеса пару лет назад. Выгода для банков в том, что у заёмщика не возникнет соблазна рефинансировать кредит в другом банке в случае, если ключевая ставка начнёт движение назад (а шансы на это есть).
Добавим, что правительство не тронуло другие действующие льготные ипотечные программы, а именно – семейную, сельскую и дальневосточную ипотеку, оставив в силе все условия. И если две последних к Петербургу и Ленобласти отношения не имеют, то первая – это самый выгодный способ улучшения жилищных условий, ведь ставка составляет всего 6% годовых. А лимит теперь тот же – 12 млн рублей для обоих регионов.
Для Ленобласти этих денег достаточно, чтобы купить практически всё, что угодно, если не считать элитных коттеджных посёлков. Покажем на примере компании «Ленстройтрест». Так, в квартале «IQ Гатчина» самая дорогая квартира (трёхкомнатная площадью почти 89 кв. метров) стоит 11,8 млн рублей, в квартале «Янила» 84-метровая «трёшка» в строящемся корпусе обойдётся в 11,7 млн рублей, а в готовом – в 12,3 млн рублей. С учётом необходимости внесения первоначального взноса (это 15% от стоимости жилья), все варианты вписываются в лимит с большим запасом.
Перейдём к городской черте. В квартале «Юттери» картина примерно та же: самая дорогая 86-метровая трёхкомнатная квартира стоит 13 млн рублей. То есть потенциальному покупателю нужно будет внести сразу чуть больше двух миллионов, а оставшиеся 11 миллионов можно будет занять у банка и за пределы лимита не выходить.
А вот в квартале ОКЛА в Приморском районе Петербурга у Новоорловского заказника жильё, что естественно, стоит дороже. В рамках льготной ипотеки можно приобрести любую однокомнатную и бОльшую часть двухкомнатных квартир, однако самые большие «двушки» (от 76 «квадратов») со сроком сдачи в текущем году обойдутся в 15 млн рублей и выше. Почти все «трёшки» тоже в лимит не вписываются, но, впрочем, есть несколько вариантов по цене от 12,6 до 13,9 млн рублей (от 64 до 72 кв. метров).
Как видим, простор для потенциального покупателя и заёмщика есть – и не малый. Теперь слово за девелоперами и банками: посмотрим, что они предложат рынку в ближайшие дни.
ЖК ЯНИЛА КАНТРИ, ЖК ЯНИЛА ДРАЙВ, ЖК ЯНИЛА КАНТРИ КЛАБ, ЖК IQ ГАТЧИНА, ЖК ЮТТЕРИ, ЖК ОКЛА — застройщик ООО «Специализированной застройщик ЛСТ Девелопмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Содействие в подборе финансовых услуг ПАО «Сбербанк», АКЦИОНЕРНЫЙ БАНК РОССИЯ, АО «Россельхозбанк».