С появлением в России рынка новостроек недвижимость приобреталась по схеме «утром деньги, вечером стулья». Отдаешь деньги застройщику и с волнением ждешь: построят дом или нет. 🤞 Но с 1 июля 2019 года игры в эту русскую рулетку закончились — запустилась новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов (ФЗ №151). 🎉
❓ Что означает термин?
✅ Эскроу-счет (англ. escrow - контракт) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.
❓ Что такое эскроу-счет?
✅ Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
❓ Обязательно ли использовать эскроу-счета?
✅ Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года.
❓ Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?
✅ Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.
❓ Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу
✅ Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1).
❓ Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета?
✅ Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
❓ В каких случаях покупатель может забрать деньги?
✅ У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
- окончание срока депонирования;
- нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
❓ Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?
✅ Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.
- Также, нужно учитывать, что возвращенные деньги уже не будут представлять из себя той ценности, которую имели при заключении сделки, учитывая инфляцию и резкий рост цен.
- А если квартира покупалась в ипотеку, то уплаченные по кредиту проценты возвращены не будут!
❓ Какой закон регулирует?
✅ Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
❓ А если банк лишится лицензии?
✅ Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
✅ ИТОГИ: Появление эскроу-счета, без сомнения, сделало сделки при покупке недвижимости в новостройках более безопасными, но от всех рисков эта схема не избавила. При покупке квартиры в новостройке необходимо учитывать надежность застройщика и банка, проверять их активы, историю, репутацию... Чтобы обезопасить себя в этом, следует обращаться к профессионалам!
Моя работа для Вас бесплатна, поэтому с радостью помогу Вам в приобретении квартиры на первичном рынке!
🖊 Татьяна Климова
Я в вк: https://vk.com/klimova_ts
Мой группа вк: https://vk.com/kvartiravstolice
#эскроу-счет #квартира в новостройке #квартира в столице #долевое строительство #новостройка #квартиры в питере #купить квартиру #помощь в покупке квартиры