Пару дней назад Марат Хуснуллин подкинул очередной инфоповод. В кулуарах Государственной Думы он высказал мнение о достаточности мер поддержки рынка первичного жилья. "Посмотрим, как будет набирать. И если этих мер будет не хватать, будем предлагать меры по расширению, возможно, и на вторичке", - сказал вице-премьер. (по материалам портала Риа Новости Хуснуллин оценил введение льготной ипотеки на вторичном рынке - Недвижимость РИА Новости, 07.04.2022 (ria.ru).
Эту информацию подхватили профильные СМИ. Однако, они не делали никаких далеко идущих выводов из этой фразы — что вполне обоснованно, это всего лишь фраза «из кулуаров». Мы к этому инфоповоду относимся точно также, и сначала не видели особого смысла уделять ему внимание.
Однако, всплыли причины, по которым фразу Марата Хуснуллина необходимо подробно разобрать. И эти причины следующего характера.
«Эксперты» в соцсетях раздули эту информацию и дополнили своими солнечными выводами
Они взорвались восторженными публикациями о том, что не за горами введение льготной ипотеки на вторичку. Ключевую ставку снижают на целых 3%, а поэтому льготная ипотека для вторички — дело решённое. Ведь рынки первичного и вторичного жилья так взаимосвязаны, что одно без другого работать не может. И как только Правительство распространит свою заботу на обделенных вниманием собственников вторички, на этом рынке сразу наступят времена зеленой травы и рек с молочными берегами.
Читая подобных экспертов, понимаешь, что неспроста появилась фраза «дураков у нас на сто лет припасено». Проблема не в том, что они выдают желаемое за действительное. А в том, что своими статьями они вводят в заблуждение интересующихся читателей. Читатели пытаются разобраться в том, как им сейчас вести себя на рынке недвижимости, и натыкаются на подобные публикации.
Несмотря на то, что в основе опусов экспертов лежит дефектная логика (это правильно, потому что я сказал, а я умный) и отсутствуют факты — выводы статей приятны. Они дают ложную надежду на то, что скоро всё изменится к лучшему, и нужно только немного подождать. Снижать цены глупо, всё будет только расти и «покупать квартиры будут как горячие пирожки». В итоге, они обманывают себя и других.
Предлагаем вместе разобраться, почему льготная ипотека в том виде, в котором она введена для рынка новостроек, никогда не будет введена для рынка вторичного жилья. Даже в качестве меры поддержки продаж по новостройкам. И почему на данных, полученных в «кулуарах», нельзя строить никаких прогнозов.
Какое официальное мнение Марата Хуснуллина по поводу льготной ипотеки на вторичку?
11 декабря 2020 Марат Хуснуллин лично развернуто ответил на вопрос, отчего льготную ипотеку не распространят на вторичное жильё (по материалам Интерфакс). Причем, это ответ на ранее высказанное предложение спикера Совета Федерации г-жи Матвиенко, которая предложила распространить льготное кредитование и на вторичку.
«В первичном жилье мы стимулируем спрос «…», а в вопросе покупки на вторичном рынке выигрывают только продавцы или перепродавцы квартир, то есть экономического эффекта она такого не дает".
Источник: Хуснуллин не поддержал расширение льготной ипотеки на вторичное жилье (interfax.ru).
В итоге, никаких мер поддержки для рынка вторичного жилья введено не было.
За эти два года ничего не изменилось
Ключевой момент в любой программе поддержки — это экономический эффект для государства. Экономического смысла поддерживать рынок вторичного жилья как не было, так и нет. Продажа вторичного жилья не создаёт рабочих мест, не увеличивает объемы строительства, на загружает объемами работ смежные отрасли и т.п.
Государству не так важен источник получения средств на первоначальный взнос для покупки новостройки. Будет ли он получен от продажи старой шубы, или накоплен за какое-то время, или получен от продажи вторичного жилья — не принципиально.
Да, есть примеры, когда государство вводило льготную ипотеку на покупку вторичного жилья — но с другой целью
Программа сельской ипотеки, которая была введена весной 2020. Её цель — оживить сельские территории России. В рамках этой программы поддержали покупку всех видов жилья, в том числе покупку земельных участков для самостоятельной стройки.
Или программа «Дальневосточная ипотека», запущенная в 2019, в целях заселения земель Дальнего востока. Она также предполагала льготное кредитование вторичного жилья.
Что в первом, что во втором случае, у государства не было цели поддержать рынок вторичного жилья. Государство преследовало иные цели. В силу малого количества нового строительства в местах действия этих программ, государство готово было стимулировать любую покупку, лишь бы люди заселяли территории.
Какая цель введения программы льготной ипотеки на новостройки?
В отношении программы льготной ипотеки на новостройки часто бытует мнение, что государство поддержало застройщиков. На самом деле, это не цель программы, а лишь прямое следствие. Цель введения программы — увеличить объем строительства жилья и создать условия для развития строительных компаний, поскольку для государства велико экономическое значение строительной отрасли.
В стройке и смежных отраслях трудятся миллионы людей и это важно для государства. Застройщики в этой схеме оказались одними из главных выгодоприобретателей просто потому, что они создают новые проекты и дают толчок в развитии отрасли.
Эти примеры приведены для того, чтобы показать, насколько важно для государства иметь экономический эффект от введения тех или иных мер поддержки.
Вернемся в кулуары
Мы не знаем, какие именно вопросы задавали г-ну Хуснуллину в кулуарах. В СМИ мы нашли только ответы на вопросы — без самих вопросов. Поэтому мы не воспринимаем буквально его ответ о том, что внедрение льготной ипотеки на вторичное жильё, возможно, поможет реализации жилья первичного.
Скорей всего, вопрос был задан так, что Марату Шакирзяновичу просто пришлось дать ответ с упоминанием вторички.
Нет никаких других официальных заявлений о том, что подобная мера рассматривается в Правительстве. Потому что есть вполне разумные причины. Об экономическом эффекте мы уже сказали — теперь идем дальше.
Нет подтвержденных данных о том, насколько сильно продажи первичного жилья зависят от продаж на вторичке
В СМИ, часто упоминается мнение, что продажи на первичном рынке зависят от продаж на вторичке. Аргументация из разряда «огого как зависят». Однако, никто не указывает процентного соотношения этой зависимости. Для одного эксперта «огого» может быть 50%, а для другого — и 0,5% окажется много.
Мы внимательно относимся к любой аргументации и проверяем, насколько какие-либо утверждения соответствуют реальным данным. И не нашли никаких статистических данных, из которых можно сделать вывод, что какой-то конкретный объем сделок по новостройкам осуществляется на деньги от продажи вторички.
Да, подобную статистику в том или ином виде ведут некоторые агентства недвижимости или частные риэлторы
Но она разрознена и не приведена в систему. А из источников вроде Росреестра её технически невозможно достоверно собрать, потому как этой информации там нет.
От покупателя не требуются данные «откуда деньги» при покупке, а данные по налоговой отчётности, не анализируются в этом ключе. Сбором данных от риэлторов и компаний никто не занимается. Это дорого, крайне трудозатратно, нет возможности верификации полученных данных и непонятно, что с этими цифрами потом делать.
Поэтому несмотря на то, что взаимосвязь между вторичным и первичным рынком вроде бы очевидна, нет точных данных о размерах этой взаимосвязи.
При этом, все неподтверждённые мнения о взаимосвязи высказываются экспертами. А они тоже подвержены эффекту субъективной вероятности. О том, что это такое мы подробно писали в статье Что мешает продавать недвижимость быстро и дорого — НЕОЧЕВИДНЫЕ ПРИЧИНЫ | Журнал Новицких про недвижимость | Novitsky Realty | Яндекс Дзен (yandex.ru).
«Человек склонен принимать решения на основании субъективных оценок вероятности, которые могут в корне отличаться от объективных. Самый простой пример — это наша кровать и акулы. Все мы знаем много людей, которые страшно боятся акул, хотя риск быть съеденным этим хищником у жителя земли 1 к 265 000 000.
При этом, каждый день ложимся в кровать. Согласно статистике, шанс умереть от падения с кровати у жителя 1 к 1 500 000. Но почему-то человек так устроен, что в России, где среднестатистическому жителю акулу днём с огнём не найти, считается нормальным акул бояться. А если сказать, что боишься своей кровати, то сочтут ненормальным.»
Для того, чтобы государственные органы могли принять какое-либо решение, нужны конкретные данные Если нет этих данных, то невозможно просчитать, будет ли достигнут экономический эффект при введении льготной ипотеки на вторичное жильё. А без прогнозных данных эту меру поддержки внедрять нет смысла.
Может, интерес государства в том, чтобы собрать больше налогов?
Сам по себе рынок вторичного жилья для государства не так интересен, чтобы поддерживать на нём спрос.
Кто-то скажет — а как же поступление налогов? Чем чаще и дороже продаётся квартира, тем налогов больше?
Тут мы ответим просто. ФНС РФ во всех проявлениях жизни заинтересовано в одном — собрать налоги. Это всегда приветствуется государством, но бывает и иные случаи. Когда собранные налоги могут оказаться меньше суммы, выделенной на осуществление мер поддержки.
Мы не нашли данные, чтобы суметь проанализировать налоговые доходы от продажи вторичной недвижимости. И сумма затрат на внедрение программы льготного кредитования вторичного жилья не озвучивалась в принципе.
Мы уверены, если бы от сбора налогов был существенный профит, то государство могло иначе отнестись к экономическому эффекту от поддержки спроса на вторичное жильё.
И это был бы не один разговор в кулуарах, а системно обсуждаемая мера.
Вывод напрашивается сам собой
У государства нет никаких подтверждённых оснований и экономических интересов в том, чтобы массово вводить льготную ипотеку на вторичном рынке. Даже с целью поддержки рынка первичного жилья.
Все трудности с реализацией своих квартир собственниками вторичного жилья придётся решать самостоятельно. Либо снижать цены, либо долго ждать у моря погоды. Причем, в обозримом будущем «хорошая погода» может не наступить.
P.S. И еще о мнениях, высказанных в кулуарах
Нельзя строить прогнозы на основании данных, полученных «в кулуарах». Это неофициальная позиция, от этих слов всегда можно отказаться и т.п. Именно поэтому настоящие СМИ отнеслись спокойно к мнению Марата Хуснуллина. И только эксперты из соцсетей дружно ухватились за, в общем-то, ничего не значащий инфоповод, и вывели из него совершенно не подтверждённые прогнозы.
Обычно подобными методами пользовалась жёлтая пресса, вроде изданий СПИД-Инфо или Экспресс-газеты. У них, конечно, был отличный уровень журналистского мастерства, но в качестве экспертов их никто не воспринимал.
Желаем вам принимать только правильные решения и игнорировать не проверенную информацию.
Что думаете по поводу льготной ипотеки на вторичку? Напишите в комментах. И конечно же, не забудьте лайк к этой статье!