В свете последних событий, инвестиции в фондовый рынок для многих стали не актуальны, ввиду того, что отечественные компании теряют рынки сбыта и крупных зарубежных партнеров, а инвестиции в иностранные бумаги сопряжены с огромными рисками, дело может дойти до элементарного изъятия. Всё это заставляет задуматься об альтернативных способах инвестирования, самым распространенных из которых считается недвижимость, не акции застройщиков, а прямые инвестиции в реальную недвижимость. Сейчас мы по пунктам рассмотрим недвижимость, как инвестиционный актив.
Рост стоимости
Вкладывая свои деньги, каждый инвестор желает, чтобы актив рос в цене, как минимум опережая инфляцию, иначе зачем куда-то вкладывать?Сейчас мы рассмотрим, как ведут себя цены на недвижимость в Москве, именно в столице ведутся самые точные и долгие наблюдения, но тренд применим ко всей России, цены двигаются в одном направлении, разница лишь в стоимости квадратного метра.
Как Вы видите, цена с 2000 года выросла примерно в 12 раз, неплохо, казалось бы. Но это рост в рублях, в фантиках, за которые с каждым годом можно купить всё меньше и меньше. Посмотрим, что за этот период произошло с ценой, если оценивать стоимость в более крепкой валюте, в долларе США.
За аналогичный промежуток в времени, рост составил всего 400%, за 22 года это не серьезно, в 2022 году цена осталась на уровне 2015 года, если смотреть в иностранной валюте.
Сейчас может последовать вопрос "а зачем нам в долларах считать, если я зарабатываю трачу в рублях?"
Если кратко, то рост доллара относительно рубля сильно триггерит рублевую инфляцию, т.к. всё, что нас окружает - импортное и покупается у производителя за иностранную валюту, техника, оборудование отечественных производств, одежда более-менее адекватного качества, автомобили и прочее. Даже на отечественные автомобили растет цена последовательно росту доллара, т.к. многие комплектующие идут из-за рубежа. Именно поэтому отечественная Vesta сейчас стоит 2 млн., а завод автоваза работает на треть мощностей, ввиду нехватки иностранных комплектующих.
Делаем выводы, рост стоимости имеется, но мнимый, рост рублевый, в любом случае, это лучше, чем депозит в банке, со средней исторической доходностью в 5%, этот год стал исключением и мы видим доходности по вкладам 15-20%.
Возврат инвестиций
Если в акциях и облигациях под возвратом инвестиций понимаются дивидендные и купонные выплаты, то в отношении недвижимости это будет арендная плата, если мы сдадим квартиру в аренду. Речь будем вести именно о жилой недвижимости, т.к. углубляться в дебри коммерческой - это тема для целой отдельной статьи. По отечественным акциям принято считать 8-10% хорошей средней дивидендной доходностью, но есть вполне реальные и относительно надежные бумаги с 12-15%. Если рассматривать Москву и область, то при покупке простенькой однушки возврат инвестиций составит 4-6% в год, что в нынешних условиях даже не спасает от инфляции, в регионе цифра чуть выше, 6-10% годовых.
В регионе такой разброс ввиду особенностей небольшого города и меньшей осведомленности продавцов о рыночной цене квартир, часто хороший вариант можно купить ниже рынка. Так же есть возможность сдавать квартиру дороже среднего значения, ввиду ограниченного предложения, особенно актуально в сентябре, когда сотни студентов из районов едут в область, некоторые родители имеют возможность снять им жилье "дерутся" за квартиру возле университета. В данной сфере я работал около года, поэтому особенности мне известны.
Данный вид инвестирования не совсем пассивный, т.к. арендодатель имеет обязательства по обслуживанию квартиры: сломанная розетка, потек смеситель, проблемы с соседями, нет отопления - по всем этим вопросам звонят арендодателю и приходится суетиться.
На выходе мы имеем очень скромный возврат капитала, в лучшем случае на величину инфляции. Это мы говорим о ситуации, если Вы купили квартиру сразу за наличку, в случае, если Вы воспользовались ипотечным кредитованием, то долгое время возврата инвестиций не будет вовсе.
Надежность инвестиций
Единственное, что привлекает инвесторов в недвижимость, так это надежность. Квартира не испарится, не рухнет через 2 года(если Вы хорошо выбирали), недвижимость у Вас никто не заберет, в конце концов это реальный актив, который можно потрогать.
В то время как акции компании могут обесцениться практически до нуля, ну или на 60-90% стоимости, относительно Вашей покупки, а бизнес может развалиться, цены на недвижимость если и падают, то крайне медленно, ценовые колебания явление редкое и несущественное.
Даже если Вы последний капитал вложите в недвижимость, то как минимум Вам будет где жить, а в трудные времена это многого стоит.
Трудно представить, чтобы хорошая квартира в черте города за 10 лет потеряла в стоимости 50%, в целом, недвижимость на протяжении истории растет в цене, медленно, но растет, поэтому в том, что вы останетесь "при своих" можно не беспокоиться.
Заключение
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что недвижимость не самый лучший инструмент для заработка и пассивного дохода, но это малорисковый инструмент, фундаментально надежное вложение.
Из минусов я еще отметил бы высокий порог входа, несколько миллионов, далеко не всем это доступно, а инвестирование с использованием кредитных средств теряет всякий смысл.