Заключение договора купли-продажи не гарантирует добросовестность продавца. Нередки ситуации, когда изъяны в новом жилье становятся очевидными уже после завершения сделки. В этом случае нужно рассмотреть возможность аннулирования договора и возвращения внесенных денежных средств.
В статье мы рассмотрим, как правильно оформить расторжение договора купли-продажи и аннулировать сделку, какие условия должны соблюдаться, порядок действий покупателя и продавца в различных ситуациях.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Заключение сделки купли-продажи – серьезная процедура, выполняющаяся под контролем компетентных органов. Подписывая договор, обе стороны должны отдавать отчет своим действиям. Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно, но только при наличии серьезных оснований для этого. Они описаны в cт. 450 ГK PФ. Сделку могут аннулировать как в судебном порядке, так и по обоюдному желанию сторон.
Чтобы решить вопрос через суд, нужно представить доказательства, свидетельствующие о нарушении продавцом условий договора. Если сделка аннулируется по взаимному согласию, покупатель может потребовать выплату неустойки. Расторжение договора осуществляется там же, где и его регистрация, т. е. в Росреестре.
Причины и сроки расторжения ДКП
Согласно судебной практике, расторжение договора купли-продажи квартиры – не редкость. Никто не застрахован от обмана и изменения жизненных обстоятельств. Инициатором аннуляции сделки, как правило, выступает покупатель. После перехода права собственности он может выявить недостатки, о которых продавец намеренно умолчал. Если они представляют угрозу для жизни или требуют серьезных материальных вложений, покупателю приходится обращаться в суд.
Иногда бывает и так, что стороны решают расторгнуть договор по обоюдному желанию. В этом случае нужно подписать соглашение, где отдельным пунктом будут указаны условия возврата средств и выплаты неустойки.
Причины расторжения договора купли-продажи по обоюдному согласию могут быть следующими:
- Появление третьих лиц, претендующих на уже проданную квартиру. Это может быть бывший супруг(а), родственники, не успевшие вступить в наследство, и т. д. В этом случае продавцу необходимо аннулировать сделку, чтобы решить вопрос с претендентами на недвижимость. В рамках договоренности регистрацию купли-продажи можно будет провести повторно.
- Покупатель не смог внести нужную сумму в оговоренный срок. Такое нередко случается при чрезвычайных ситуациях (например, в случае кражи, болезни, несчастного случая и т. д.).
- Появление проблем, решение которых возможно только путем расторжения договора купли-продажи.
Через суд сделку могут аннулировать в том случае, если стороны не пришли к единому мнению. Например, если покупатель считает, что квартира не соответствует описанному в договоре состоянию, а продавец утверждает обратное. Необходимость обращаться в суд возникает и тогда, когда вторая сторона не выходит на связь.
Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры через суд могут быть следующие:
- В качестве продавца или покупателя выступало недееспособное лицо. Чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи, документ о дееспособности не требуется. Если недееспособный человек участвовал в сделке без привлечения своего опекуна, он может обратиться в суд. В этом случае сделку признают недействительной.
- Договор купли-продажи был подписан под давлением второй стороны. Чтобы доказать это, необходимо представить неоспоримые доказательства. В этом случае может потребоваться привлечение хорошего юриста.
- Сумма, прописанная в договоре, не выплачена или выплачена лишь частично. В договоре на этот случай прописаны конкретные сроки, которые даются на перечисление средств. Как только они выйдут, можно обращаться в суд за аннулированием сделки.
- Покупатель не успел выписаться из квартиры в пределах оговоренного срока. Перед подачей документов стороны устанавливают срок, в течение которого продавец должен прописаться в новом месте. Как правило, он составляет 1–2 месяца. Если условия договора нарушаются, сделку могут расторгнуть.
В некоторых случаях расторжение договора покупки квартиры осуществляется по инициативе третьих лиц. Например, при нарушении прав несовершеннолетних или обнаружении фальшивых документов. Кроме того, процесс регистрации может быть заморожен на этапе подачи документов.
Сроки, в течение которых должны расторгнуть сделку купли-продажи квартиры, зависят от того, в каком порядке это происходит. Если стороны приняли совместное решение, срок расторжения напрямую зависит от них. На составление и подачу соглашения уходит всего несколько дней.
Если расторжение сделки осуществляется через суд, нужно ориентироваться на следующие факторы:
- на рассмотрение письменной претензии предусмотрено не более 30 дней;
- на рассмотрение дела в суде в среднем уходит 2 месяца;
- вступление судебного акта в силу происходит в течение месяца.
В общей сложности на решение проблемы через суд уходит не менее 3 месяцев. Если в рамках судебного разбирательства выясняются новые обстоятельства, процедура может растянуться по времени. Немаловажное значение в этом вопросе имеет расторопность работников суда и готовность обеих сторон сделки идти на переговоры.
Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон
Идеальным решением станет расторжение договора по соглашению обеих сторон. В этом случае обращаться в суд не нужно. Продавцу и покупателю следует подписать соглашение, в котором четко будут описаны условия расторжения сделки. От продавца требуется возвращение денежных средств, а от покупателя – освобождение жилплощади.
Если право собственности покупателю еще не перешло, обе стороны должны составить заявление и подать его в Росреестр. По своей структуре оно напоминает соглашение о расторжении сделки. Это самый простой вариант исхода событий. Документы могут быть возвращены в течение нескольких часов. Кроме того, покупатель и продавец могут получить половину от суммы уплаченной госпошлины.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры нужно оформить в таком же виде, в каком был договор купли-продажи. Если сделка осуществлялась электронным способом, то и документ нужно предоставить в электронном виде. Если договор заверял нотариус, для составления соглашения нужно посетить его повторно.
Расторжение сделки купли-продажи в одностороннем порядке
Если сторонам не удается решить проблемы мирным путем, придется обращаться в суд. Перед этим необходимо отправить претензию второй стороне. Это можно сделать лично или через почту заказным письмом. Через 30 дней после отправки претензии можно подавать документы в суд.
Процесс расторжения сделки через суд происходит в несколько этапов:
- Первоначально нужно подготовить пакет необходимых документов. Помимо заявления, следует предоставить копию договора купли-продажи, претензии к ответчику, акта приема-передачи квартиры, копию квитанции о передаче денежных средств, а также чек, свидетельствующий об уплате госпошлины.
- На следующем этапе нужно явиться в суд в назначенное время. Инициатор судебного процесса должен выступить с объяснениями и при необходимости предоставить доказательства в свою пользу.
- Если суд удовлетворил иск, сторонам выдается соответствующее заключение. Его нужно предоставить в Росреестр вместе с заявлением о необходимости расторжения сделки. На процесс обработки документов в среднем уходит 5 дней.
- Через указанный срок покупатель сможет получить свои деньги, а продавец – вернуться в принадлежащую ему квартиру.
Аннулирование сделки купли-продажи жилья после регистрации
Расторгнуть сделку купли-продажи квартиры после регистрации вполне реально. Существует лишь одно ограничение – договор должен быть действительным, но не исполненным. Действительным называют договор, который уже прошел этап государственной регистрации. Понятие исполненности предполагает, что наряду с переходом права собственности произошла и передач средств за квартиру. Однако и в этом случае не все так просто, как может показаться.
Если договор исполнен, для его расторжения придется обращаться в суд. Иным способом решить проблему не получится. Если право собственности перешло новому владельцу, но деньги на счет продавца еще не поступили, сделку можно аннулировать по соглашению сторон. Самый беспроблемный вариант – когда документы еще не зарегистрировали. В этом случае сделку аннулируют в максимально короткие сроки.
Как расторгнуть сделку, если у покупателя квартиры ипотека
Необходимость расторжения сделки может возникнуть и в том случае, если жилье приобреталось в ипотеку. Существует два варианта развития событий. Если договор купли-продажи еще не зарегистрирован, достаточно подать заявление на отказ от ипотеки.
Если договор купли-продажи прошел регистрацию в Росреестре, действия будут следующими:
- В первую очередь необходимо получить одобрение банка на изменение данных в ЕГРН. Это обусловлено тем, что недвижимость находится в залоге.
- Следующий шаг предполагает составление соглашения между продавцом и покупателем. Затем его нужно предоставить в Росреестр вместе с другими документами.
- После отмены сделки нужно предоставить банку соглашение о расторжении договора и заявление на отказ от ипотеки.
Последствия расторжения договора купли-продажи описаны в ст. 453 ГК РФ. Согласно этому документу, взаимные обязательства между сторонами прекращаются сразу после выхода судебного акта или подписания соглашения. Неисполнение обязательств с одной или другой стороны может свидетельствовать о неосновательном обогащении. Также нужно помнить, что при серьезном нарушении условий договора пострадавшая сторона может требовать компенсацию упущенной выгоды или убытков.
Процедура расторжения договора купли-продажи имеет ряд особенностей и сложностей. Именно поэтому нужно подойти к выбору квартиры с максимальной внимательностью. Все нюансы сделки необходимо прописать в договоре. Это позволит избежать мошенничества и сохранить свои деньги при неблагоприятном стечении обстоятельств.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.