В нынешней российской реальности все, включая ипотечные кредиты, стало значительно дороже. Дошло до того, что ряд банков отменили ранее одобренные заявки и вновь предложили взять кредиты уже на условиях повышенных ставок.
Но как быть тем, у кого жилищная проблема стоит сейчас особенно остро, или тем, кто считает, что лучший способ сэкономить обесценившийся рубль – это купить недвижимость?
Попробуем разобраться, стоит ли брать ипотеку в условиях нынешней реальности.
Как изменились условия ипотеки в 2022 году?
Центральный банк РФ недавно резко повысил ключевую ставку. По состоянию на сегодняшний день она составляет 17% годовых.
Это было сделано для поддержки рубля и смягчения инфляции, но среди прочего ключевая ставка напрямую влияет на то, под какой процент банки выдают кредиты.
В предыдущие кризисные годы в нашей стране государство ввело программу льготной ипотеки, благодаря которой многие россияне смогли приобрести жилье, а рынок недвижимости оставался «на плаву» даже в такой сложный период.
В 2022 году льготная ипотека также работает, она была продлена. Однако ставку по такой ипотеке повысили в связи с повышением ключевой ставки.
Если раньше она составляла 7%, что с 1 апреля 2022 года ставка по льготной ипотеке выросла до 12% годовых.
Однако хорошей новостью является то, что были увеличены пороги по стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих регионов они выросли до 12 млн рублей, а во всех остальных регионах – до 6 млн рублей. Поэтому из-за увеличения максимальной суммы кредита большая часть новостроек теперь входит в программу льготной ипотеки.
Если раньше при пороге в 3 млн рублей найти подходящее жилье в столице и Санкт-Петербурге было практически не реально, то теперь можно без проблем найти квартиру по льготной программе.
Кроме того, несмотря на резкий рост льготной ставки, она по-прежнему остается гораздо выгоднее обычных ставок по ипотечным кредитам, которые сейчас выросли до неподъемных 18–22% годовых. Такие меры будут действовать до 1 июля 2022 года, а что будет дальше, пока не понятно.
Что касается обычных ипотечных программ, то точной информации о том, как будут меняться требования банков к заемщикам, пока нет, но ясно одно – они обязательно изменятся из-за новой реальности. Единственное, что точно известно, банки уже начали отменять утвержденные заявки на ипотеку, потому что на момент утверждения действовали старые ставки, по которым уже никто сейчас больше выдавать кредиты не будет.
Основные проблемы рынка недвижимости в 2022 году
Проблем здесь несколько.
Текущая средняя рыночная ипотечная ставка в 20% является очень высокой и не доступна для большинства россиян. В ближайшее время о снижении процентов по ипотечным кредитам говорить пока не приходится. Ставка по ипотеке не снизится до тех пор, пока не упадет ключевая ставка. Однако в связи со сложившейся ситуацией маловероятно, что ЦБ будет резко ее снижать.
Поэтому о доступной ипотеке пока можно только мечтать, за исключением, конечно, льготной программы. Однако и она в связи с повышением ставки с 7 до 12% для многих россиян стала так же менее доступна. Кроме того, имеется ряд ограничений для ее получения.
Кроме того, в нынешней ситуации можно ожидать, что некоторые россияне могут вскоре потерять работу, другие же, кто работает на предприятиях, которые приостанавливают свою деятельность, будут отправлены в отпуска за свой счет или в лучшем случае в простой и получать не более 2/3 от оклада без премий и надбавок.
Наверняка часть мелких или средних предприятий вообще перейдут на неофициальные или серые схемы выплат работникам.
Все это, безусловно, отрицательно отразится на рынке недвижимости, затруднит оценку банками потенциальных заемщиков, отрицательно скажется на платежеспособности тех, у кого имеется ипотека.
Если кризисная ситуация затянется, это может вызвать и кризис в банковском секторе. Уже понятно, что банки теперь будут не только неохотно идти навстречу в вопросах рефинансирования и кредитных каникул, но и могут увеличить сроки рассмотрения заявок на ипотеку, ужесточить параметры и условия для заемщиков, в связи с чем, безусловно, вырастет количество отказов в выдаче ипотечных кредитов.
Поэтому существует большая вероятность того, что количество выдаваемых ипотечных кредитов будет сокращаться, а те ипотечные кредиты, которые все-таки будут выдаваться, в основном будут вписываться в льготные программы. Это поддержит определенный спрос на новостройки, а вот на рынке вторичного жилья, скорее всего, будет спад, в связи с чем цены на "вторичку" могут даже немного просесть.