Покупка квартиры – это не только возможность обзавестись жилплощадью, но и высокий риск потерять свои деньги. Любой покупатель может лишиться недвижимости, если продавца признают банкротом. Чтобы этого избежать, важно проверять юридическую чистоту сделки.
В статье мы рассмотрим особенности покупки квартиры перед банкротством продавца и после него, какие риски существуют для покупателя, как их можно снизить и не потерять жилье.
Что такое банкротство физического лица
Банкротство физического лица – это процедура, в рамках которой устанавливается и подтверждается неплатежеспособность гражданина. Она осуществляется судебными органами по инициативе должника. Банкротом могут признать физическое лицо с задолженностью более 500 тыс. рублей при просрочке платежей сроком более 3 месяцев. Процедура длится около года и требует денежных трат. По итогу признания банкротства всю недвижимость и предметы роскоши должника реализуют на торгах.
Риски покупателя недвижимости при банкротстве продавца
Почти всегда за низкой ценой квартиры стоит какой-то существенный недостаток. Часто речь идет о неплатежеспособности продавца, предшествующей оформлению банкротства. Если гражданин имеет задолженность и в дальнейшем суд признает его банкротом, все сделки с недвижимостью, в которых он участвовал за последние 3 года, признаются недействительными. Продажу квартиры может оспорить та организация, которой продавец должен более 10% от числа всех своих задолженностей.
Риски покупки квартиры у банкротов:
- необходимость выплачивать задолженность по отдельным коммунальным услугам;
- изъятие купленной квартиры в результате признания сделки недействительной;
- необходимость тратиться на судебные тяжбы.
Покупатель рискует при участии в любой сомнительной сделке. Например, если цена, прописанная в договоре, ниже фактической. Сделку могут отменить еще и в том случае, если покупатель и продавец – ближайшие родственники. Компетентные органы могут усмотреть в сделке факт мошенничества и отменить ее.
Могут ли забрать квартиру при банкротстве продавца
Если продавец квартиры оказался банкротом, у покупателя начинают возникать опасения касательно того, не заберут ли его жилье. В данном случае страхи вполне оправданы. В течение 3 лет с момента покупки жилья суд может признать сделку недействительной. Покупатель получит судебное уведомление, где будет указан срок, в течение которого нужно освободить жилплощадь.
После признания сделки недействительной покупателя внесут в реестр требований кредиторов. Он получит законное право требовать потерянные деньги с продавца. Однако статистика показывает, что в 65% случаев обманутым покупателям не удается вернуть денежные средства в полном объеме. Именно поэтому покупка недвижимости у банкротов – чрезвычайно рискованное решение, которое чревато рядом проблем.
Как проверить продавца квартиры на банкротство
Чтобы избежать последствий банкротства, нужно проверить юридический статус продавца еще до подписания документов. Существует ряд косвенных признаков, которые сигнализируют о том, что с продавцом лучше не связываться. В первую очередь это слишком привлекательное предложение, где цена не соответствует состоянию и площади квартиры. Ни один продавец не станет снижать цену в ущерб своему финансовому положению. За этим может стоять желание быстрее избавиться от недвижимости.
Еще один признак недобросовестности – предложение занизить стоимость по документам. Этот тревожный звонок может указывать на стремление продавца уйти от уплаты налогов. В качестве гарантии безопасности он может предложить написать расписку, где будет указана реальная цена квартиры. Однако должной юридической ценностью она не обладает.
При покупке квартиры необходимо проверить историю ее продаж. Если продавец держал квартиру в собственности совсем недолго, это может указывать на совершение мошеннических действий. Вероятность потери денег и недвижимости в этом случае существенно возрастает.
Для проверки собственника квартиры на банкротство нужно заглянуть на сайт ФССП. Чтобы узнать о наличии задолженностей, достаточно ввести в поисковую строку личные данные продавца – Ф. И. О. и дату рождения. В результате появится перечень задолженностей, из-за которых гражданина могут признать банкротом. Если продавец находится в браке, аналогичным способом нужно проверить и его вторую половину.
Перед тем как заключать сделку, стоит попросить у продавца его кредитную историю. Если человек не имеет задолженностей, он не откажет в просьбе. Если продавец всячески уходит от ответа, это должно насторожить покупателя.
Как защитить себя от банкротства продавца квартиры
Для любого покупателя актуален вопрос, как защитить себя от банкротства продавца квартиры. Существует целый ряд мероприятий, позволяющих минимизировать риски и избежать потери квартиры.
Перед покупкой недвижимости нужно учесть следующие рекомендации:
- Стоит избегать любых полулегальных сделок купли-продажи. Все действия должны подкрепляться документами.
- Перед подписанием документов важно проверить продавца на предмет наличия кредитов и исполнительных производств. Если не получается сделать это самостоятельно, можно купить услугу по проверке юридической чистоты. Ее стоимость в среднем составляет 5000–10000 рублей.
- Денежные средства за квартиру лучше передавать переводом со счета на счет. В этом случае можно получить банковскую выписку, которая станет подтверждением факта передачи денег в суде.
- Чтобы заключить сделку купли-продажи, сторонам достаточно посетить ближайшее отделение МФЦ. Если есть опасения, лучше привлечь к процедуре сторонниц лиц – нотариуса или юриста. В этом случае договор будет подвержен дополнительной проверке.
- Если покупка квартиры будет осуществляться за кредитные средства, желательно отдать предпочтение ипотеке. В этом случае банк проведет тщательную проверку продавца, тем самым обеспечив защиту от признания сделки недействительной.
- Еще один способ защиты от банкротства продавца предполагает оформление титульного страхования квартиры. Этот документ позволит возместить потраченные средства в случае признания сделки незаконной. В страховую компанию можно обратиться сразу после регистрации сделки в Росреестре. Стоимость услуги в среднем составляет 0,2–0,4% от суммы страхования. Полис оформляется на срок до 3 лет. В дальнейшем потребность в нем исчезает из-за выхода срока исковой давности.
Покупка жилья у потенциального банкрота влечет за собой ненужную трату нервов, а иногда и денег. Перед подписанием договора желательно организовать тщательную проверку продавца на предмет наличия долгов и кредитов. Это немного увеличит срок подготовки к сделке, но защитит от возможных неприятностей.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.