П. 1 ст. 677 ГК РФ (нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин) адресована нанимателю и множеству лиц, совместно с ним проживающих по договору коммерческого найма жилья. Заключать договор вправе совершеннолетние граждане, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет – с письменного согласия своих законных представителей. Возможны замены нанимателя по основаниям и на условиях, установленных действующим законодательством, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей. Статья 677 ГК устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей – нанимателя.
В отличие от ранее действующего жилищного законодательства настоящее содержит указание на обязательное включение в текст письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в т.ч. несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью также надлежит адекватно отразить в договоре в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679 ГК, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены в соответствии с названной статьей, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора, но только при заключении договора коммерческого найма.
Другое отличие от прежнего жилищного законодательства, а также и от регулирования договора социального найма жилого помещения – отказ от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием « граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем » по договору коммерческого найма.
Глава 35 ГК РФ в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя жилищных прав и обязанностей по данному договору, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Как правило, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действие граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также отличает коммерческий наем от договора социального найма жилого помещения. Отношения между нанимателем и конкломератом постоянных пользователей, проживающих вместе с нанимателем, регулируются гражданским и жилищным законами.
В отличие от прежнего жилищного законодательства в ст. 677 ГК провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора. Солидарная ответственность этих лиц установлена ст. 677 ГК как исключение из правил ( п.4 ст. 677 ГК ).
Конструкция единственного ответственного титулодержателя из множества совместно с ним проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п.2 ст. 677 ГК - … граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. ) и аналогично положению временных жильцов и поднимателей по отношению к нанимателю, за действия которых отвечает титолодержатель перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих ( временные жильцы и поднаниматели ). Постоянные пользователи во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно введено правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.
- Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст. 677 ГК ).
Солидарная ответственность постоянных пользователей допускается как исключение в силу особой договоренности между ними. Солидарные обязанности ( ответственность ) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого помещения, пока договор найма не изменен.
Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем ( сообщив ему об этом), тогда они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.