Законодатель дал определение жилому помещению. Таковым является помещение, предназначенное для проживания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение, соответствующее санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п.14 ст.1 ЖК Республики Беларусь).
Жилыми помещениями являются квартира, жилой дом, жилые комнаты.
Следует отличать раздел жилого помещения в натуре и раздел с выделением изолированного жилого помещения (комнаты или комнат). При разделе в натуре происходит прекращение общей долевой собственности и возникает два и более объекта недвижимости, при втором варианте – жилое помещение остается в долевой собственности.
Разделу подлежат лишь жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду, и исключительно при условиях, определенных действующим законодательством:
- наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений. При отсутствии технической возможности на осуществление перепланировки с образованием двух и более жилых помещений собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему (им) изолированной жилой комнаты (комнат) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности (ст.156 ЖК Республики Беларусь);
- взаимное согласие. При отсутствии взаимного согласия между собственниками жилого помещения на раздел жилого помещения в натуре раздел производится в судебном порядке (ст.255 ГК Республики Беларусь);
- отсутствие в жилом помещении не зарегистрированных в установленном порядке самовольных надстроек, пристроек и (или) перестроек (п.3 ст.156 ЖК Республики Беларусь).
В соответствии со ст. 250 ГК Республики Беларусь, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2).
Если достигнуть согласия не удалось, раздел жилого помещения возможен в судебном порядке.
Раздел жилой комнаты.
Исходя из требований законодательства и сложившейся судебной практики разделить между сособственниками жилое помещение в виде одной жилой комнаты в натуре не представляется возможным.
Раздел жилого дома.
При разделе жилого дома в натуре для определения вариантов раздела домовладения назначается судебно-строительная экспертиза, по результатам которой, при наличии технической возможности, экспертами предлагаются варианты раздела в натуре с определением перечня работ, необходимых для переоборудования жилого помещения, их стоимость и расчет размера компенсации, подлежащей выплате в пользу лица, которое сохранит за собой право на меньшую, чем до раздела, долю в праве собственности на жилое помещение (так называемое отступление от идеальных долей). В результате раздела долевая собственность на домовладение прекращается и возникает два и более объекта недвижимости.
Следует отметить, что техническая возможность раздела дома может и отсутствовать, с учетом требований, предъявляемым к жилым помещениям (кухня не менее 9 кв.м, жилая комната не менее 14 кв.м.), а также требований градостроительных норм. По указанной причине целесообразно запросить предварительное мнение специалиста по данному вопросу до обращения в суд.
Раздел квартиры.
В ситуациях, когда участники долевой собственности ставят вопрос о разделе квартиры, долевая собственность не прекращается, но практически во всех случаях происходит изменение долей в праве собственности с отступлением от размера, так называемых, идеальных долей (размер жилого помещения в натуре соответствует его арифметическому выражению, отраженному в правоустанавливающих документах), Это происходит в связи с тем, что выделить часть квартиры, соответствующую идеальной доле участника долевой собственности, на практике получается крайне редко. При этом подсобные помещения остаются в общем владении и пользовании.
Не смотря на то, что раздел жилых помещений, как квартиры, так и домовладения, регулируется одной нормой, разница в основных подходах раздела на практике существенная. Даже при наличии технической возможности на перепланировку квартиры с образованием двух и более жилых помещений (комнат) суды отказывают в удовлетворении требований о разделе квартиры до регистрации таких изменений в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру и получения соответствующих зарегистрированным планировочным решениям правоустанавливающих документов. То есть, если истец просит о выделении неизолированной жилой комнаты (комнат), либо части квартиры путем переоборудования и перепланировки с образованием двух и более квартир по аналогии с частным домовладением, либо двух комнат, даже при наличии технической возможности (получения соответствующих технических заключений), произвести раздел такого жилого помещения будет невозможно.
Таким образом, для производства раздела квартиры, в которой есть неизолированная жилая (или более) комната, с образованием двух и более жилых помещений (комнат), при отсутствии согласия других сособственников инициатору раздела придется пройти длительный путь:
Получить техническое заключение о возможности перепланировки квартиры. Такое заключение можно получить в любой организации, имеющей специальное разрешение на дачу такого рода заключений.
Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа о согласовании (разрешении) на переустройство и (или) перепланировку.
В случаи отсутствия согласия остальных участников долевой собственности обратиться с иском в суд в порядке ст.285 ГК Республики Беларусь об устранении препятствий в осуществлении права собственности и признать отказ в даче согласия на реконструкцию (перепланировку) занимаемой квартиры в соответствии с проектом необоснованным с разрешением подать заявление без согласия других сособственников квартиры и иных совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с заявителем, имеющим право владения и пользования жилым помещением.
Обоснование своих требований необходимо основывать на нормах ст.285 ГК Республики Беларусь, ст.17 ЖК Республики Беларусь, а также п.п.1.1.21 п.1.1. Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь N 200 от 26 апреля 2010 года "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан", в соответствии с которым для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление с приложением документов, указанных в приведенном нормативном акте, в том числе письменное согласие вышеуказанных граждан.
3. Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и (перепланировку) жилого помещения (квартиры). Условия и порядок переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме, определяются постановлением Совета Министров Республики Беларусь N 384 от 16.05.2013 года (в ред. от 09.03.2015 года) "О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории" (совместно с "Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки", "Положением об условиях и порядке установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций", "Положением о порядке реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории").
4. Исполнить решение, то есть произвести работы по переустройству и перепланировке жилого помещения. В случае отсутствия препятствий при проведении работ и несогласия кого-либо из лиц, проживающих в жилом помещении (не предоставление доступа к местам проведении работ) заинтересованному лицу (заявителю) снова придется обратиться в суд в порядке ст. 285 ГК Республики Беларусь для устранения препятствий в осуществлении права собственности с просьбой к суду обязать лиц, чинящих препятствие в работе специалистов предоставить доступ для производства работ. Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке должно быть подтверждено актом приемки, подписанным членами приемочной комиссии выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утверждаемой Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.
5. Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа об утверждении акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения с указанием сведений о жилом помещении (адрес, инвентарный номер в соответствии с данными единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (при наличии), инициаторе, дату акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений, иные сведения в случае необходимости.
Произвести государственную регистрацию перестроенного изолированного помещения с согласия собственника (сособственников), участников совместного домовладения.
При отсутствии согласия – вновь обращаться с иском в суд в порядке статьи 285 ГК Республики Беларусь об устранении препятствий в осуществлении права собственности на жилое помещение, признав отказ в даче согласия необоснованным и разрешить подачу в регистрирующий орган заявления без согласия вышеуказанных лиц.
Подать иск в суд о разделе.
Столь длительная процедура вынуждает стороны спора принимать участие в судебных разбирательствах, длительность которых может насчитывать не один десяток месяцев (в зависимости от активности сторон в процессе, движения дела по стадиям гражданского процесса – стороны воспользовались правом кассационного обжалования решения суда и состоявшихся по делу постановлений в порядке судебного надзора, времени и масштаба работ по перепланировке и других фактов и обстоятельств), с несением значительных судебных расходов.
Есть основания полагать, что в рамках действующего законодательства создана правовая основа для разрешения спорных ситуаций по разделу квартир по аналогии с разделом домовладения с образованием двух квартир или двух и более комнат. По указанной причине формировать разные подходы в разделе квартир и домовладений едва ли оправдано.
Законодатель в п.2 ст.156 ЖК Республики Беларусь указывает о праве собственника (собственников) требовать раздела с выделением ему (им) изолированных жилых комнат (жилой комнаты) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности при условии отсутствия технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений.
Жилым помещением, согласно п. 8 ст.1 ЖК Республики Беларусь, признается и жилая комната, находящаяся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).
Таким образом, следуя требованиям о буквальном толковании нормативного правового акта, собственник (собственники) может просить о выделении изолированной комнаты в ситуации, когда отсутствует техническая возможность на образование двух и более жилых помещений, а при наличии технической возможности- действуют нормы, применяемые к разделу домовладений.
При наличии в производстве судов гражданских дел с аналогичным предметом судебного разбирательства, в целях реализации принципа процессуальной экономии, и как следствие, снижения нагрузки судов, что, безусловно, ведет к повышению качества работы судебной системы (общего количества выносимых судами законных и обоснованных постановлений) и, самое главное, усиления гарантий для граждан и юридических лиц, обратившихся в суд за защитой и восстановлением нарушенных прав, существуют реальные предпосылки и основания полагать, что судебная практика может пойти по пути рассмотрения споров о разделе таких жилых помещений в рамках одного судебного разбирательства.
В настоящее время, раздел квартиры в судебном порядке, в ситуации, когда необходимо пройти такой длительный путь, должен иметь место только в случае, когда другие пути разрешения спора исчерпаны.
Следует помнить, что при отказе участников от приобретения доли в праве собственности (право преимущественной покупки) сособственник вправе произвести отчуждение принадлежащей ему доли третьим лицам без выделения ее в натуре. Конечно, ликвидность на рынке недвижимости и привлекательность такого объекта весьма низкая, но вместе с тем сособственники в этой ситуации экономят время, силы, здоровье и значительные средства.
Не стоит забывать, что одним из способов урегулирования спора является медиация, которая доказала свою эффективность на практике.
Обращаться за консультациями +375336304921