Найти тему
юрист Елена

Аренда жилья

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит обязательному нотариальному заверению. Если договор найма жилого помещения заключен на срок год и более, то предусмотрена государственная регистрация данного договора в Росреестре.

Документ может быть составлен в свободной форме, договор должен содержать обязательные реквизиты: наименование документа; дата, место составления; наименование сторон (ФИО, ИНН, адрес проживания, паспортные данные, номера телефонов сторон); банковские реквизиты сторон. Если наймодателем выступает организация, то текст договора должен содержать полную информацию об юр. лице (полное наименование, юридический адрес, ИНН, КПП, ФИО, должность руководителя).

Стороны определяют: объект аренды и его полные характеристики (для помещения – адрес, площадь, состояние, целевое назначение); сумма арендной платы, порядок расчетов; целевое использование арендуемого имущества; ответственность сторон за нарушение условий договора; срок действия соглашения, порядок его пролонгации.

К договору дополнительно прилагают: акт приема-передачи квартиры, где прописано её состояние и все дефекты; опись имущества с указанием его стоимости; расписка о получении платы за первый и последний месяцы проживания (приложением к договору), дополнительное соглашение (если нужно).

Договор сдается через МФЦ в Управление Федеральной регистрационной службы по краю или области. Государственная регистрация найма жилого помещения или прекращение найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора. Если договор найма жилого помещения заключен на срок менее года (6 месяцев, 11 месяцев и пр.), на неопределенный срок, пролонгирован на срок менее года или на неопределенный — обращаться в Росреестр не требуется. По причине зависимости от срока распространена практика заключения контрактов на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Договор считается недействительным, если: договор заключён не с собственником жилья (нужно проверять его паспорт и оригиналы документов, выписки из ЕГРН); заключён доверенности, действие которой закончилось или не указаны полномочия на подписание данного договора; если не в договоре не предусмотрены существенные условия договора (адрес и наименование объекта, срок сдачи, цена); нет нотариально заверенного согласия других собственников жилья; нет согласия органов опеки, если собственник несовершеннолетний.

Все сделки с недвижимостью требуют вашей внимательности и бдительности, незнание закона не освобождает от ответственности. Учитывая, что самонадеянные граждане испытывают желание сэкономить на юридических услугах, могут в результате потерять больше, чем приобретут. Не верьте никому, будьте бдительны со своим имуществом!

Для наймодателя, да и для нанимателя, выгодно, чтобы договор был заверен нотариусом, даже если в этом нет необходимости по закону, т. к. это позволит избежать ошибок при его составлении и исключит вероятность признания сделки ничтожной (недействительной). Нотариус не ошибается. Его подпись будет гарантией чистоты сделки. И даже по окончанию действия договора, легче избежать проблемы с тем, чтобы выселить нанимателя, особенно когда проживали наниматели с детьми, а для нанимателя, гарантия возврата залога, если все имущество передается наймодателю в сохранном виде, так как залог хранится на депозите нотариуса. Так же же для наймодателя предусмотреннные гарантии, в виде обеспечительного платежа на депозите нотариуса, освобождает от возможных волнений забот и расходов, в случае если наниматель испортил имущество на горазда большую сумму, чем сумма залога.

В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.). В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус проверяет законность документов; разъясняет участникам юридические последствия договора; проверяет дееспособность сторон; устанавливает действительные намерения участников сделки; проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества.

Можно договор аренды сторонам составить самим и обратиться к нотариусу для заверения. У нотариально заверенного договора есть несколько преимуществ перед обычным письменным документом. Минус тоже есть: за заверение придется дополнительно заплатить. Для его заверения в нотариус предоставляются следующие документы: паспорта, удостоверяющие личность сторон, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на арендуемое имущество, нотариальное согласие супруга на передачу объекта в аренду (в том случае, если имущество приобреталось в браке). По необходимости документ, подтверждающий право представление интересов собственника недвижимости (судебное решение – при передаче в аренду собственности недееспособного лица, свидетельство о рождении/усыновлении – при регистрации сделки об аренде имущества несовершеннолетнего).

Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.

Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.

Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.

Время ожидания также зависит от документов и информации для заключения и заверения договора. Подписать и удостоверить договор вы сможете только после того, как нотариус получит все необходимые сведения. Получив необходимые документы, нотариус изучает договор, уточняет у сторон спорные моменты, при необходимости и согласии сторон – дополняет соглашение новыми пунктами или предлагает свой проект договора.

Нотариальное удостоверение договора — это проверка законности сделки нотариусом или лицом, исполняющим его обязанности. Нотариус должен убедиться, что у сторон есть право подписать договор и что этот договор не нарушает их права. Стороны должны четко выразить свою волю в заверяемом документе и подписать его при нотариусе.

Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

После уточнения всех необходимых условий стороны подписывают договор.

После полного утверждения условий нотариус заверяет договор надписью, присваивает регистрационный номер и скрепляет печатью.

После подписания договора сторонами и заверения его у нотариуса соглашение считается вступившим в силу.

Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Документ-дубликат, будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

Друзья, подписываемся, ставим лайки! Я с благодарностью буду работать над новой статьей и делиться с вами информацией. Спасибо!