Как проверить юридическую «чистоту» квартиры перед покупкой самостоятельно.
Часто возникают ситуации, когда квартиры, дома покупают, не прибегая к услугам риэлторов. В таких случаях необходимо максимально тщательно отнестись к проверке таких покупок, т.к. нюансов бывает много, и иногда покупатели становятся ответчиками в судах по исковым заявлениям о признании сделок недействительными.
Могу предложить алгоритм самостоятельной проверки квартиры на ее юридическую «чистоту».
Правило 1. Закажите выписку.
Продавать недвижимость может только собственник. Проверить сведения об объекте, его владельце поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости, а также отсутствие обременений, прав требования на конкретную дату ее выдачи. Такие выписки являются общедоступными и бесплатными (онлайн) либо платными через МФЦ либо Росреестр (смотря какой регион РФ).
Как получить выписку
- Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной.
Правило 2. Изучите документальный процесс перехода прав на квартиру предыдущих собственников.
Или проще говоря, изучите историю смены владельцев квартиры. Это уже возможно только по согласованию с продавцом недвижимости, самостоятельно получить данную информацию не получится. Покупателя должны насторожить частые переходы прав собственности на квартиру. В такой ситуации стоит убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав ее участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.
- Как вариант на этом этапе может помочь опрос соседей.
Правило 3. Проверьте подлинность доверенности.
С особым вниманием следует отнестись, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности. Такая схема наиболее распространена среди мошенников.
- Проверить подлинность доверенности продавца покупатели могут на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Правило 4. Убедитесь, что квартира не имеет обременений.
- Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеет ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.
Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут закончиться успехом.
Также рекомендую покупателям проверить, нет ли у продавца долгов за коммунальные услуги. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц, в том числе оплату за капительный ремонт, долг по которой переходит к следующим собственникам.
Правило 5. Проверьте, согласована ли перепланировка.
- Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности — она должна быть согласована с органами местного самоуправления. За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. В крайне сложных перепланировках Администрация может обратиться в суд к новому владельцу для того, чтобы привести квартиру в первоначальное состояние.
Чтобы избежать этой ситуации, достаточно изучить технический паспорт квартиры — в него должны быть внесены соответствующие изменения. Данный паспорт можно запросить в БТИ.