После принятия решения о вложении капитала в недвижимость перед инвестором встает выбор: инвестировать в функционирующий, вторичный, объект или строящийся, первичный? Почему первый вариант кажется надежнее? Нет ли здесь подводных камней? Сейчас разберемся.
Вторичная недвижимость на протяжении многих лет удерживает свое лидерство среди вариантов инвестиций в недвижимость. Серьезное влияние на спрос на вторичную недвижимость оказало увеличение новой застройки: рынок первичной недвижимости стал конкурентом для вторичной недвижимости. Инвестор сам для себя выбирает тип недвижимости, в которую хочет инвестировать, ведь различия между первичной и вторичной недвижимостью есть, и они ощутимы.
Различия между вторичной и первичной недвижимостью
Вторичная недвижимость – это готовая, сданная в эксплуатацию, построенная недвижимость, которую можно приобрести у физического или юридического лица без участия компании-застройщика в сделке. Покупатели, которые приобретают вторичную недвижимость, делают ставку на использование вторички здесь и сейчас, экономя на дополнительных расходах в отличие от покупателей первички. Приобретая первичную недвижимость, покупателю необходимо дождаться сдачи комплекса, а значит, решить два вопроса: где жить в это время и где вести свой бизнес в случае приобретения коммерческой недвижимости в новостройках.
Сравнение цен на вторичную и первичную недвижимость
Пять лет назад разница между ценами за квадратный метр в объекте первички была сильно ниже, чем во вторичной недвижимости. Это объяснялось тем, что застройщику были необходимы средства на завершение строительства, которые он может привлекать в виде инвестиций от частных покупателей. Застройщики предоставляли скидки, проводили акции, а также предоставляли более интересные варианты по ипотечным программам совместно с банками-партнерами.
После появления изменений в 214 ФЗ «Об эскроу-счетах» ситуация в корне изменилась: застройщики вынуждены были строить только на собственные средства или средства, предоставленные банками для проектного финансирования, а доступ к эскроу застройщик получал только после окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта. Таким изменением государство борется со сроками сдачи объектов, а также минимизирует риски, связанные с объектами незавершенного строительства, банкротством застройщика. Одна из причин изменений цен в новостройках – это эскроу-счета. Поэтому стоимость за квадратный метр в первичных объектах и вторичных объектах практически сравнялась.
Популярность инвестирования во вторичку в 2022 году
В 2022 году бум на приобретение вторичной недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи связан с неопределенной ситуацией в политическом курсе. Покупатели направляют свои инвестиции на приобретение «ощутимого», «видимого», «завершенного». Вторичная недвижимость более стабильна в документальном поле: в готовом объекте уже сформировано право собственности и проведены все необходимые действия, связанные с регистрацией такого права. Не нужно ждать оформления собственности, подписывать ДДУ вместо прямого договора купли-продажи.
Недостатки инвестирования во вторичное жилье
Но есть как плюсы, так и свои минусы во вторичке. Возникает риск амортизации. Зачастую покупатели приобретают объекты уже с отделкой от предыдущего собственника, переплачивая за нее, а потом тратят дополнительные средства на собственный ремонт под свои нужды и вкусы. Существуют также риски управляющих компаний, риски отрицательной капитализации и так далее.
Каждый, кто задумывается о приобретении недвижимости, делает выводы самостоятельно и выбирает для себя вторичную недвижимость или первичную недвижимость, исходя из потребностей, бюджета и собственной оценки рисков.