Тенденции
Текущая ситуация на первичном рынке многоквартирной жилой и апартаментной недвижимости Владивостока благоприятна для девелопмента.
Цены как в целом, так и в разрезе классов являются одними из максимальных среди российских городов, что предопределяет возможность достижения высокой доходности проектов, даже при значительной себестоимости строительства.
По состоянию на 1 кв. 2021 г. среднерыночное значение показателя составляет 136,3 тыс. руб./кв. м: в стандарт-классе – 116,6 тыс. руб./кв. м, в комфорт – 132,2 тыс. руб./кв. м, в бизнес – 219,6 тыс. руб./кв. м.
Средневзвешенная стоимость, несмотря на свое очень высокое значение, с 2016 г. демонстрирует стабильную положительную динамику.
На конец 2020 г. совокупное количество остатков нереализованных квартир составляло около 8,1 тыс. ед. При сохранении емкости спроса на уровне 2020 г. данный объем может быть распродан за 1,3 года, что соответствует нижней границе нормативного диапазона показателя (1,3-1,6 лет). Потенциальный дефицит жилых помещений зафиксирована во всех сегментах за исключением комфорт-. В частности, в стандарт-классе показатель равен 1,2 г., в бизнес- и элитном классах - 1,0 г.
Квартирограмма новостроек по типам и площадям жилых помещений не в полной мере отвечает предпочтениям потенциальных покупателей. При этом дисбаланс прослеживается во всех сегментах.
Динамика числа сделок по итогам 2020 г. положительна, основными драйверами выступили программы льготной и дальневосточной ипотеки. За год было продано 6,0 тыс. квартир, что на 2,5 тыс. ед. превысило значение за 2019 г.
Важно отметить, что локальный рынок имеет и ряд факторов-ограничителей, главным из которых является высокая цена, которая существенно ограничивает потенциальный спрос:
- повышенной популярностью пользуются наиболее доступные предложения в стандарт-классе, но уже в комфорт-классе ситуация иная - остатки могут быть распроданы за 1,8 года, что выше нормативной величины и свидетельствует об избытке предложения при текущем уровне цен;
- высокие цены ограничивают потенциальные месячные объемы продаж в рамках девелоперских проектов: ликвидные проекты комплексного освоения территории в текущих рыночных условиях имеют темпы около 25-50 ед./мес., небольшие жилые комплексы – 10-20 ед./мес., точечные объекты – до 10 ед./мес. В городах с более приемлемым уровнем цен на первичном рынке средние темпы продаж в крупных проектах часто превышают 100-150 ед.
Предложение:
Объем жилищного строительства во Владивостоке стабилен и в расчете на 1 чел. постоянного населения составляет 1,4 кв. м.
По состоянию на 1 квартал 2021 г. ведется строительство 88 домов в 43 многоквартирных жилых и апартаментных комплексах. Общая площадь жилых помещений в их рамках - 824,6 тыс. кв. м, число - 16,5 тыс. ед. В расчете на 1 чел. постоянного населения объем возводимого МЖС равен 1,4 кв. м, что оценивается как достаточно высокое значение.
При рассмотрении ретроспективы видно, что с 2009 г. и по сегодняшний день, за исключением 2019 г., объем возводимого МЖС был стабильным и находился в диапазоне от 0,7 до 0,8 млн. кв. м. В 2019 г. показатель увеличился до 1,0 млн. кв. м, в 2020 г. сократился до 0,8 млн. кв. м, на что повлиял активный ввод площадей при минимальном, из-за сложностей с переходом на проектное финансирование и пандемией, выходе новых проектов.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м одна из самых высоких в РФ и на протяжении последних лет растет.
Цены:
С 2016 г. среднерыночные цены стабильно возрастали, главным основанием для чего являлась оптимальная конкурентная среда. Со второй половины 2019 г. добавился еще один драйвер - переход на проектное финансирование, которое увеличивает себестоимость строительства. С 2020 г. приросту стоимости реализации жилых помещений в новостройках Владивостока также стали способствовать еще два фактора: значительно возросшая емкость спроса и образование дефицита предложения.
На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на локальном рынке составляет 136,3 тыс. руб., что является максимальной за всю ретроспективу величиной. Отметим, что данное значение приведено без учета высокой для локального рынка цены реализации апартаментов элитного класса Magnum Grand Palace (от 380 до 400 тыс. руб./кв. м).