В ожидании глобального строительного кризиса, а как следствие заморозки строительства части домов или задержки сроков передачи долгожданных метров многие Дольщики стали потирать руки в ожидании компенсаций. Действительно если почитать 214-фз «О Долевом строительстве», то там прямо предусмотрена формула расчета компенсаций за каждый день просрочки. Особо продвинутые Дольщики знают, что к нормам закона о долевом строительстве можно присоединить нормативную базу закона о Защите прав потребителей и таким образом требовать от проштрафившегося Застройщика гораздо большую сумму. Таким образом чем больше просрочка, тем больше сумма компенсаций.
Как человек, некоторым образом причастный к строительному бизнесу, и знающим его изнутри, могу сказать, что Застройщики стараются любым способом выдержать сроки и в большинстве случаев им это удается (как это делается на практике нужно будет рассказать отдельно). Этому есть вполне логичное финансовое обоснование. Для понимания можно рассмотреть некоего «сферического коня в вакууме», а именно многоквартирный дом (квартир на 300), задержанный по передаче на пол года и со средней стоимостью квартиры 5 миллионов рублей. При таких исходных данных (не забываем про ключевую ставку в 20%) через 6 месяцев сумма требований всех клиентов только по закону о долевом строительстве превысила бы 240 миллионов рублей.
Понятно, что такая потенциальная угроза не могла остаться незамеченной, и Застройщикам на законодательном уровне (видимо, не без лоббирования последних) дали определенные послабления, закрепленные постановлениями Правительства №442 от 23.03.2022 и №479 от 26.03.2022:
- Дольщик не сможет получить компенсацию за просрочку, если передача ключей планировалась в 2022 году. Точнее если Застройщик успеет передать квартиру до 31.12.2022 года, не зависимо от того насколько он задержал, то он освобождается от ответственности. На 2023 год пока корректировок не вносилось.
- Дольщики, успевшие направить требование о неустойке до 29.03.2022 года, будут на законных основаниях ждать выплат не раньше 2023 года.
- Если в требованиях о компенсации будут указаны понесенные Дольщиками расходы, например, вынужденная аренда жилья или простаивающий контейнер с вещами или гостиница для любимой кошечки, которую нельзя взять в арендуемую квартиру, то такие убытки теперь не подлежат возмещению.
- Застройщики теперь освобождены и от выплаты процентов за пользование деньгами Дольщиков – своеобразный реверанс к тем объектам, которые достраиваются еще без проектного финансирования
- Дольщики теперь не смогут (во всяком случае до конца этого года) требовать компенсацию, например, морального вреда. Суммы, которые присуждались по таким основаниями никогда не были существенными, как в англосаксонских странах, но отпраздновать победу в суде вполне бы хватило.
- Введенные в эксплуатацию в 2022 году объекты с задержкой 6 месяцев и более теперь не будут вноситься в реестр проблемных объектов, а значит Застройщики, имеющие в своем «портфолио» такие объекты будут смогут привлекать деньги Дольщиков и далее, а потенциальные покупатели будут находиться в неведении (конечно такое нововведение повышает значимость риелторов и экспертов рынка, которые в режиме реального времени отслеживают ситуацию на рынке)
- Квартиру с несущественными замечаниями теперь в одностороннем порядке можно передать через 30 дней, раньше этот срок был вдвое больше. Немного перефразирую: существенных замечаний в квартире практически не бывает или нужно очень основательно подойти к вопросу, что бы доказать, что дверь с дыркой или обои с подтекам не позволили Вам проживать в квартире, а если позволяют, то замечание не существенное, логика как видите, простая.
Справедливости ради должен заметить, что есть и хорошие новости для Дольщиков: теперь за просроченный платеж в 2022 году не будут начисляться пени. Остается проблемой найти таких Дольщиков, для которых подобное послабление будет актуально. Подавляющее большинство сделок в последние годы заключались при 100% оплате или с использованием ипотеки.
Таким образом могу с уверенностью констатировать две вещи:
- Заработать на сроках передачи задержанных новостроек в 2022 году будет очень сложно, хотя в некоторых ситуациях возможно.
- Для Покупателей повышается риск купить будущий Долгострой.