В данной статье я постараюсь простым языком раскрыть одну из многочисленных схем работы известного застройщика Краснодара и не только - ГК «ЮгСтройИнвест», многие приобретали у данного застройщика квартиры и, поверьте, многие остались без денег и без своих квартир.
Как же так произошло?
В начале, давайте вспомним: Государство решило обезопасить своих граждан от мошеннических схем в сфере недвижимости, для этого были введены правила эскроу счетов. Не будем вдаваться в подробности и скажем просто, вы оформляете договор на вашу будущую квартиру и кладете деньги в банк, которые застройщик получит после ввода объекта в эксплуатацию. Вроде бы ничего не теряете, все крепко и надежно, но не все так просто!
2020-2022 года ознаменовались диким ростом цен, особенно на недвижимость, причем в некоторых городах цены выросли в 2 раза и даже более, мы сейчас говорим, не о статистике, а о реальных ценах на рынке.
Почему так произошло?
Скажем просто: пандемия, рост цен на строительные материалы, жадность застройщиков, новые кадастровые цены и, конечно, огромную роль сыграла льготная ипотека! Та самая ипотека, которая позволила многим гражданам приобрести заветное жилье и еще большему количеству граждан дать понять, что теперь новое жилье им более не доступно, т.к. отныне низкая ставка (которая уже не всем доступна) не компенсирует реальную стоимость объекта недвижимости. Это примерно, как 2 года назад купить квартиру в ипотеку по ставке, допустим 30 и более процентов! Вы готовы покупать квартиру по таким условиям?
Но это взгляд со стороны потребителя, а теперь поговорим, а застройщике, с какими сложностями столкнулись они: напоминаю, что теперь застройщик вынужден брать, примерно такую же, «ипотеку» в банке на строительство будущего дома (мы специально упрощаем терминологию), а это значит, что перед тем, как эту «ипотеку» застройщику взять, необходимо сформировать финансовую модель будущего объекта, заложить в нее инфляцию, рост тарифов, рост кадастровой цены и конечно рост строительных материалов и прочее и прочее.
И здесь возникает вопрос, как сформировать эту финансовую модель, если застройщик понятия не имеет, что через год все цены вырастут в 2 раза? Верно! Заложить с большим запасом, а когда цены пойдут вверх, заложить с еще большим запасом на очередной будущий дом и рост этот будет до тех пор, пока застройщик не поймет, что ценам деваться уже больше не куда. Итог – беспрецедентный рост цен на квадратный метр, основываясь на страхах застройщика получить убытки.
А по факту мы имеем следующее – первые дома которые были заложены в самом начале роста продавались по старым ценам, которые застройщика отныне не устраивают, ведь граждане квартиры уже оплатили, а строительство продолжается и только дорожает, последние дома, которые будут распроданы на завершении роста цен будут с сверхприбылью, но когда будет конец роста цен ни кто не знает.
И вот сейчас мы подходим к той ситуации, о которой застройщики вспоминают со слезами на глазах - это отмена эскроу счетов и возврат к старой редакции 214 ФЗ РФ.
Но пока некоторые вспоминают и мечтают, другие действуют, причем не в рамках закона, а проще говоря, по старой доброй бандитской схеме отъема денег у населения:
ГК «ЮгСтройИнвест», очень любит строить дома от имени разных юридических лиц (СУ-1 ЮСИ, СУ-2 ЮСИ и так далее), это очень удобно, когда можно одну организацию по-быстрому обанкротить, а другую создать. А еще ГК «ЮгСтройИнвест» очень любит работать с многочисленными подрядчиками. Это действительно так, ведь ни на одной стройке города Краснодара вы не найдете такого огромного количества продаваемых квартир от имени подрядчиков. Почему так происходит?
Делается это специально для того, чтобы любыми способами уйти от требований 214 ФЗ РФ, а именно уйти от пресловутых эскроу счетов. Вы думаете, что это невозможно? Ошибаетесь!
В схему вступает один из подрядчиков, который заработал репутацию, имеет большое количество клиентов, риелторов и в целом сарафанное радио у него очень хорошо работает. И тут, в какой-то определенный момент, подрядчик начинает менять свою схему и теперь, чтобы приобрести через него квартиру, вам нужно заключить договор задатка и передать денежную сумму наличным образом ему лично в руки. Спросите, а при чем здесь застройщик? Все просто, застройщик ему всячески в этом помогает, отправляет людей через собственный отдел продаж, создает искусственный дефицит квартир, люди вынужденно должны обратиться к подрядчику, понимая, что других вариантов приобрести квартиру больше нет. И самое главное, что эта схема работает, но ровно до того момента, когда количество будущих обманутых дольщиков переваливает за 100.
После этого застройщик начинает передавать квартиры подрядчику в рассрочку, регистрирует договора долевого участия в Росреестре, но по данным договорам подрядчик перестает пополнять эскроу счета, а классические схемы подрядных взаимозачетов более не работают, создается эффект отдаления юридического лица от застройщика. Данная схема работает примерно 1 год, примерно столько, сколько необходимо для строительства жилого дома. При этом застройщик на протяжении этого времени, не требует от уже «бывшего» подрядчика оплаты по старым договорам, как будто о нем забыли, купил, не оплатил, главное чтобы эти квартиры были им перепроданы по переуступке будущим обманутым дольщикам, а среди них, как правило, всегда есть инвесторы, которые купили 2 и более квартир на перепродажу. Итого количество таких проданных квартир составляет примерно 300 единиц, а это целый 4-ех подъездный дом на общую сумму около 1-го миллиарда рублей! Представляете себе наличные в размере 1-го миллиарда?
И тут наступает час Х – подрядчик исчезает, застройщик утверждает, что он не при чем, т.к. с данным подрядчиком уже год как не работает, а продавал ему квартиры как частному лицу, оплату по ним не требовал, просто потому что такой хороший и внезапно все эти квартиры начинают возвращаться обратно застройщику на основании отмены регистрации договоров ДУ по причине банальной неуплаты! Итог – данные квартиры выставляются на рынок, но уже по новой цене с учетом роста цены.
Таким образом застройщик получает огромную сумму наличных денежных средств в обход федерального закона и право продать уже построенный дом по новым более высоким ценам, а обманутые дольщики дольщиками, по сути, не являются, т.к. купили квартиры не у застройщика, а у третьего лица!
