Иногда обстоятельства складываются так, что приходится продавать квартиру. Очевидно, что встанет вопрос по уплате налога с продажи. И если с жильем по ипотеке или оплаченном сразу ситуация более или менее понятная, то как исчисляется налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ? Особенно если она попала в число долгостроя? Разбираемся с юристами.
Что такое налог на продажу в общих чертах
В России с доходов, полученных от продажи недвижимости, необходимо заплатить налог. Продавцами физическими лицами (а это обычные граждане) он платится из расчета 13%, но эти проценты высчитываются не от всей суммы, полученной от сделки, а от разницы между ценой, которую это физическое лицо заплатило при покупке, и ценой продажи. Здесь важны еще нюансы по дате вступления в право владения, по длительности нахождения собственности. Без НДФЛ продать квартиру через три полных года владения можно, если она:
- перешла по наследству;
- подарена близким родственником, членом семьи;
- стала собственностью путем приватизации или через договор пожизненного содержания с иждивением;
- другого жилья у владельца нет;
- куплена до 1 января 2016 года.
Во всех остальных случаях нужно будет платить налог, или ждать: если квартиру продавать через пять лет после вступления в право собственности, то НДФЛ платить не придется.
Быстро и выгодно получается не всегда
Но как-то несправедливо получается, когда квартира куплена через ДДУ: если понадобится быстрая продажа квартиры в новостройке, налоги нужно платить в полном объеме. А как долго придется ждать, если это долгострой! Деньги отдали в далеком уже 2018 году, своей она стала в 2022, а продать теперь можно в 2025, а порой и в 2027… Мало того, разница между ценой покупки и возможной ценой «прямо сейчас» может быть такой, что сумма налога неприятно поразит.
Но с ноября 2020 года работает новый закон. По нему срок владения отсчитывается с даты поступления полной суммы стоимости жилья, которое приобретено по договору долевого участия (или, как вариант, по договору уступки права требования). И если стоимость квартиры была внесена в 2018 году, то в нынешнем можно спокойно продать квартиру по ДДУ: налоги за собственность взимать не будут.
Но есть одно «но»
Если по какой-то причине придется доплачивать за метры, то сроки владения обнуляются. И, увы, такие случаи встречаются, например, чуть изменился проект и прибавились полметра. На них застройщик составляет дополнительное соглашение, отделить эти полметра от оплаченной уже квартиры невозможно физически и срок владения начинается с даты обновленного по «допам» договора. Хорошо, если это жилье для себя. А если покупка была с целью продажи при необходимости, как инвестиция? Выгода теряется, сроки сдвигаются.
Впрочем…
Есть вариант, как продать новостройку без уплаты налога. Он законный, его часто используют в подобных ситуациях: вместо допсоглашения по метражу деньги проводят не как доплату за квартиру, а как оплату чего-то иного. Неустойки за просрочку дат, например.
Здесь описана общая информация, на практике могут встретиться нюансы. Но в целом варианты, как не платить налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ, есть, они применимы, и они законны.