Правила регистрации недвижимости постоянно меняются, и это затрагивает интересы миллионов людей. Сроки сокращаются, граждане привыкают к «цифре».
О том, куда ведут перемены, мы рассуждаем с руководителем Управления Росреестра по Ленинградской области Игорем Шеляковым.
– Какие перемены в сфере регистрации за прошедшие пять лет вы считаете самыми важными?
– Самое главное — сократили сроки оказания госуслуг, в первую очередь — по заявлениям, поданным в электронном виде. В 2018 году ввели единую систему координат, что позволило снизить количество ошибок и существенно облегчило геодезические работы.
Изменений в законодательстве много, особенно за последний год. В основном они нацелены на то, чтобы у гражданина было меньше хлопот. Чтобы упростить для граждан оформление прав на ту недвижимость, которой они и так по факту владеют: «дачная амнистия», «лесная амнистия», «гаражная...».
Увеличилась доля операций, которые выполняют органы власти в интересах граждан или юрлиц. Есть упрощения для застройщиков.
Теперь многие МКД проходят постановку на учет с первого раза. Застройщик может после ввода дома сам обратиться за регистрацией прав на все квартиры, по которым у него были заключены ДДУ и подписаны акты приема-передачи. И мы рекомендуем застройщикам активно эту возможность использовать.
В сентябре вступят в силу очередные изменения: если человек фактически использовал дом (нежилую постройку) на своем участке, то, по принципу «гаражной амнистии», он может легализовать этот объект, оформить права на такие постройки — даже при отсутствии правоустанавливающих документов.
– Насколько эффективной оказалась «гаражная амнистия»? Много ли обращений?
– По итогам года (с сентября 2021-го) мы на 10-м месте в РФ по количеству таких обращений и зарегистрированных прав на гаражи и участки под ними. Всего около 300 объектов...
– Так мало?
– В нашем регионе большая часть собственников — это те, у кого участок ИЖС, они и так могут построить гараж на своей территории. «Амнистия» нацелена в основном на гаражные кооперативы в крупных городах. Кроме того, это ведь зависит и от гражданина (его желания), и от позиции органов местного самоуправления. Главное, что есть такая возможность.
– Регулярно обсуждается тема сельхозугодий... Сейчас в Думу внесен законопроект: такие земли под садоводствами не считать «особо ценными». Это действительно проблема?
– Не думаю, что это было препятствием для садоводов. Скорее это важно для чиновников — при подсчете земельного баланса, в составе сведений о категориях.
Раньше участки предоставляли от сельхозпредприятий или из фонда перераспределения земель: бывшую пашню — под садоводства. Наверное, надо было сразу исключать их из состава угодий и переводить в земли застройки.
Мы же во дворе МКД клумбу не считаем «пашней», кустарники — многолетними насаждениями, а газон — сенокосом или пастбищем. Фактически садоводство — это участок под застройку. Сейчас идет тот же процесс: приведение юридического статуса в соответствие с использованием.
– Ну, если человеку сразу сказать, что это не пашня, — он и автомастерскую со временем обустроит...
– Это вопрос про разрешенное использование, а не про вид угодий. Ни ИЖС, ни садоводство не допускают предпринимательской деятельности.
– Насколько уверенно пользователи в последние годы стали реализовывать свои полномочия в цифре? И как быть тем, кто предпочитает бумагу?
– Нам, конечно, легче и проще работать, когда документы поступают в электронном виде. Но если человеку удобнее обращаться и подавать заявку на бумаге — он идет и подает ее в бумажном виде через МФЦ.
Нотариусы принимают документы в бумажном виде, нам отправляют в электронном. Банки, застройщики, риелторские конторы... У них есть ЭЦП или договоры с удостоверяющими центрами.
Органы местного самоуправления уже года два как перешли на электронный документооборот. Кроме того, возможность подачи документов в электронном виде обеспечивает экстерриториальность.
По итогам прошлого года у нас доля электронных заявок составила 46%, сейчас — уже больше половины. Мы перешли экватор.
– Цифровой мир оказался очень хрупок... Происходят цифровые атаки, блокировки сайтов; крупнейшие мировые производители ПО отказываются обслуживать и поддерживать свои продукты в России. Насколько надежна система?
– Государственные услуги изначально строились на основе импортозамещения. И эта работа продолжается, осуществляется резервное копирование. Теперь больше стало оснований для отечественных разработок, особенно в жизненно важных областях.
– Есть случаи, когда пользователи сетуют на то, что невозможно установить причину отказа или приостановки. Им говорят: «Что-то проходит, алгоритм виноват, мы на него повлиять не можем». Человек-то в этом процессе все же должен присутствовать?
– Если случилась приостановка — обязательно будет указана причина. У нас огромная база данных. Более 2 млн ОКСов, 1,4 млн участков; права на них, обременения.
Возможно, какие-то объекты были не вполне корректно внесены в базу, где-то галочку не поставили, при миграции данных это сказалось. Бывают единичные случаи, когда какие-то документы скопировались некорректно, например, при переносе из другой базы; такими ситуациями занимается техподдержка.
– Что происходит с «лесной амнистией»? Таких споров становится больше или меньше?
– Чаще всего люди обращаются, если у них есть право собственности: уточняют границы своих участков. И вдруг выясняется, что по документам на их надел накладывается лесной фонд.
Для таких случаев законодатель предусмотрел приоритет документов гражданина над сведениями лесных реестров. Подобных обращений много — больше, чем у нас, только в Московской области.
Это объективно: у нас тоже много участков, граничащих с лесным фондом. Таких заявок с начала действия закона о «лесной амнистии» поступило более двух тысяч. А если брать в расчет инициативу по исправлению наложений самими регистраторами, то более трех тысяч.
Проблема пересечения с границами лесного фонда также связана с уточнением границ населенных пунктов. Это важно и для защиты интересов граждан, и чтобы оградить лесной фонд от противоправных притязаний.
Если на рабочей группе по «лесной амнистии», которую возглавляет зам. главы региона по финансам Роман Марков, выявляются мошеннические действия и злоупотребления, материалы передаются в правоохранительные органы, этим занимается Рослесхоз или Комитет по природным ресурсам.
«Лесная амнистия» вовсе не означает легализации ранее совершенных незаконных действий. Вопросы возникают, когда участок ИЖС вдруг появляется в глубине леса или на берегу озера...
Область в числе лидеров по оформлению границ населенных пунктов — 87%. 2562 населенных пункта — с границами. Оставшиеся — в основном те, по которым необходимо провести корректировку генпланов. На это нужно время.
– Правительство собирается свести все разнородные данные о земле на единую картографическую платформу...
– Такая работа ведется, есть пилотные регионы — Красноярский край, Татарстан, Пермский край. Объединяются разрозненные данные, которые есть в муниципалитетах, у различных комитетов, данные аэрофотосъемки — все это сводится на единую картографическую основу. Чтобы все могли этими сведениями пользоваться.
В Ленинградской области больше половины районов, где уже проведена аэрофотосъемка.
– С 1 марта сведения об участках, у которых не определен владелец, попадают в архивные. Их кто-нибудь выявляет?
– Список «временных» участков сформирован еще в прошлом году и направлен в муниципалитеты. Те должны были организовать работу: какие участки отправить в архив, какие сохранить в актуальных. При этом мы не стали исключать участки под многоквартирными домами.
– Среди таких участков тоже есть бесхозные?
– Они переходят в долевую собственность владельцев квартир. По новым домам этот процесс идет в рамках закона. А вот под старыми постройками, домами советской эпохи участки даже если и сформированы, то права на них обычно никто не заявлял. Такие наделы мы не снимали с учета. Должна быть ответственность или ОМСУ, или УК.
И по архивам можно будет восстановить данные, если кто-то обратится.
– Вы отработали в этой должности пять лет. Какие задачи ставите на следующую пятилетку? Кстати: собираетесь провести ее в этом же кресле, или есть другие планы?
– Мы же на государственной гражданской службе. Куда скажут — туда и пойдем. Задачи понятные. Будем сокращать сроки регистрации. Сейчас три дня по бумажным документам, один — по электронным, четыре дня — по кадастровому учету.
Дальше сокращать сложнее. Для уменьшения приостановок работаем с СРО кадастровых инженеров, разбираем нововведения, конкретные кейсы. То же с нотариусами, банками, риелторами. Проводим работу над ошибками, если они повторяются.
Качество документов улучшается. Продолжается сканирование архивов, это большая работа. Здесь и регистрационные дела, и документы госфонда данных землеустройства — в ближайшие два года основной объем планируем завершить.
Росреестр намерен использовать возможности искусственного интеллекта — прежде всего, в рутинных, повторяющихся операциях. Например, при подаче ДДУ в одном доме. Жизнь все время подкидывает новые задачи...