Покупателю квартиры недостаточно проверить документы на жильё. Следует ещё изучить самого продавца и предыдущих собственников.
В этой статье я приведу несколько случаев, когда сделка может быть оспорена, даже если покупатель ознакомился с документами на квартиру, заказал егрн и проявил бдительность.
Субсидиарная ответственность собственника квартиры.
Если продавец является участником юридического лица или генеральным директором, то по обязательствам компании он может быть привлечён к субсидиарной ответственности. Случиться это может, если в его действиях найдут намеренное ухудшение финансового состояния компании или растрату.
Владелец бизнеса или генеральный директор начинают избавляться от своего личного имущества, чтобы на него не могло быть наложено взыскание. Данные сделки будут оспаривать кредиторы или финансовый управляющий.
Покупатель никогда не узнает об этих проблемах предыдущих собственников, пока не столкнётся с оспариванием сделки.
Владелец квартиры умер до регистрации права собственности.
В качестве примера могу привести Определение Верховного Суда от 22 марта 2022 года № 78-КГ21-59-КЗ. Покупатель купил квартиру на торгах. До этого ей владел человек, который приобрел её у собственника, умершего до регистрации перехода права собственности.
Т.е. договор купли-продажи был подписан, но до регистрации перехода права продавец не дожил. Имущество оказалось выморочным, так как отсутствовали наследники. Государство принялось оспаривать все сделки.
Соответственно, конечный покупатель не мог знать, что предыдущая сделка была оформлена неправильно. Он приобрёл квартиру на торгах, предполагая наличие юридической чистоты.
Переоформление по поддельным документам.
У покупателя квартиры нет возможности проверять цепочку сделок с недвижимостью. Он не может связаться со всеми предыдущими хозяевами жилья, опросить их, удостовериться в их вменяемости и законности сделок.
Если мошенники по поддельным документам переоформили квартиру, а потом её продали, объявившейся настоящий хозяин будет признан потерпевшим. Далее начнёт истребовать имуществом из чужого незаконного владения.