В преддверие дачного сезона предлагаю разобрать несколько нюансов покупки садового участка.
Приведу несколько примеров того, как не нужно покупать дачу — чтобы не получить неприятности вместо желанного отдыха.
✏ Покупка по членской книжке садовода
Такие варианты приобретения дачи встречаются до сих пор: вместо переоформления документов на право собственности продавец просто передает покупателю свою членскую книжку садовода.
Как правило, за подобными предложениями стоит весьма выгодная цена, поэтому многие поддаются соблазну стать садоводом и получить при этом большой дисконт. Но чем это может аукнуться впоследствии? Вот реальный пример.
Женщина купила садовый участок с домом по членской книжке садовода. Спустя некоторое время она решила узаконить свои права на землю и приватизировать ее. Но в муниципальной администрации ей отказали в бесплатной приватизации.
Согласно правилам «дачной амнистии» гражданин может бесплатно оформить в собственность садовый земельный участок, предоставленный товариществу до 30 октября 2001 года (ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
А в данном случае СНТ претерпело несколько реорганизаций и в итоге было создано заново в 2016 году — поэтому факт приобретения земельного участка до 30 октября 2001 г. не был доказан.
В итоге женщине пришлось долгое время судиться, чтобы добиться признания своих прав на купленную дачу.
То есть она мало того, что отдала немалую сумму денег за дачный участок, так еще и вынуждена была заниматься проблемой оформления земли в собственность, которую не решил в свое время продавец.
Какие еще неприятности может преподнести покупка дачного участка по членской книжке садовода:
- никто не может гарантировать, что покупателя примут в члены СНТ по этой самой книжке (т. к. этот вопрос решает общее собрание СНТ — ст. 12 Закона № 217-ФЗ),
- часто возникают проблемы с оформлением собственности, т. к. многие документы о распределении земель утеряны,
- участок может быть снят с кадастрового учета как «временно учтенный».
✏ Покупка участка «без границ»
Мужчина приобрел садовый участок, не обратив внимания на то, что в публичной кадастровой карте он не отражен (т. е. предыдущий собственник не проводил межевание).
А вскоре он столкнулся с серьезной проблемой: владелец смежного участка заказал геодезические измерения и доказал, что забор нового собственника частично заходит на его землю.
В результате мужчине пришлось заплатить соседу немалую сумму денег: суд расценил это как неосновательное обогащение (пользование чужой землей без отчисления собственнику арендной платы — ст. 65 ЗК РФ, 1105 ГК РФ).
С одной стороны, закон не запрещает покупать участки без межевания: Росреестр не приостановит из-за этого регистрацию сделки. Но, с другой стороны, нужно учитывать, с какими рисками можно столкнуться впоследствии.
✏ Расчет по договору
Покупка дачи может обернуться тем, что человек останется и без дачи, и без денег — и всего лишь из-за одного пункта в договоре.
Суд обязал покупательницу садового участка вернуть землю обратно продавцу, поскольку того признали не способным понимать значение своих действий по состоянию здоровья.
Но главная проблема заключалась в том, что когда она потребовала вернуть обратно свои деньги, суд ей отказал.
Причина заключалась в том, что они с продавцом закрепили факт произведенной оплаты в тексте договора (включили стандартный пункт о том, что на дату подписания договора расчет между сторонами произведен полностью).
Поэтому когда впоследствии договор отменили из-за невменяемости продавца, отменили в т.ч. и его пункт об оплате. А без него покупательница не смогла доказать, что передавала продавцу деньги (расчет производился наличными деньгами).