Приветствуем Вас, друзья!
Сегодня мы поговорим о росте стоимости квадратных метров не только в Санкт-Петербурге, но и в России.
Будем честны – на эту тему можно найти множество разноплановой и, зачастую, противоречивой информации, но мы попробуем вкратце и доходчиво изложить такой многогранный материал.
На самом деле, факторов, влияющих на ценообразование недвижимости огромное количество.
В условиях рыночной экономики можно выделить основные среди них:
- соотношение спроса и предложения
- процессы инфляции и дефляции
- кредитная и жилищная политики государства
- так называемые «черные лебеди» в макроэкономическом плане (мировой экономический кризис 2008 года, пандемия коронавируса 2020 года и т.д)
Начиная с эпохи становления рыночной экономики в России в начале 90-х вкупе с зарождением дикого зверя под названием «приватизация» (рынок жилья с привычными нам сделками купли-продажи появился как раз в 1992 году) до сегодняшнего дня усредненная цена квадратного метра в крупных городах России увеличилась более чем на 1000% (около 16% от года к году) в рублевом эквиваленте (без поправки на инфляцию).
Для понимания представляем вашему вниманию очень интересную таблицу соотношения доходов и цен.
Как мы можем заметить, на протяжении последнего десятилетия прошлого века весь российский рынок испытывал колоссальные потрясения и покупательская способность рубля снижалась бешенными темпами. Если в 1994 на среднюю зарплату можно было позволить себе купить 200 буханок хлеба, то уже через 5 лет всего 100.
Вместе с тем на лицо значительное увеличение стоимости жилья в Москве, о чем можно найти подтверждение в следующем графике.
На секундочку, цена за квадрат в столице только за 22 года выросла более чем на 1300% !!!
Разумеется, в долларовом эквиваленте рост куда более скромный, чем в рублевом. Но и не забываем о том, что средневзвешенная инфляция американской валюты на 25-летней дистанции в 12,5 раз меньше. К большой радости (или сожалению, решать вам), мы проживаем на территории Российской Федерации, и платим за все рублем.
Кроме того, спад российской экономики, сумасшедшая волатильность национальной валюты, галопирующая инфляция, отказ от фиксированного обменного курса рубля (с последствием в виде дефолта – объявления российского правительства о невозможности рассчитаться с кредиторами по долговым обязательствам) и краха отечественного фондового рынка в конце 1990-х годов в очередной раз подтвердили опасения населения по поводу надежности национальной валюты.
Если вести разговор об истории национального рынка недвижимости с начала 21 века, то за два десятилетия средние цены на новостройки выросли с 8,7 до 86,1 тыс. рублей за 1 кв. м, а на «вторичку» — с 6,6 тыс. рублей до 69,3 тыс. рублей. И самое главное: с поправкой на инфляцию средняя стоимость 1 кв. м в РФ в 2020 году была на 25% выше, чем в 2000.
И что это значит? А значит это ничто иное, как очевидность факта – имея в собственности квартиру в столице, домик на берегу Охотского моря или замок в Геленджике, всегда можно быть уверенным как минимум в защищенности от беспощадной инфляции. В свою очередь, чтобы заработать на недвижимости – нужно все детально просчитывать, иметь в виду возможные риски, выбирать только ликвидные варианты и, разумеется, пользоваться помощью профессионалов!
Именно поэтому с каждым днем, наряду с повышением финансовой грамотности населения, увеличивается количество людей, осознающих важность обладания самым надежным активом в нашей такой разной матушке России – недвижимостью.
Давайте рассмотрим динамику цен на первичном и вторичном рынке Санкт-Петербурга, начиная с 2005 года.
За 17 лет стоимость кв. м вторичного жилья выросла с 32 500 руб. до 175 800 руб. – на 441%, в свою очередь новостройки подорожали сильнее: с 27 400 руб. до 186 400 руб. на – на 580%.
На лицо активный рост стоимости метров с 2006 по 2008 года (с апогеем в сентябре 2008 года – 107 900 руб.), который прерывается тем самым «черным лбедем» - мировым экономическим кризисом 2008 года, зародившемся в США.
Кризис приобрёл мировой характер и начал проявляться в повсеместном снижении объёмов производства, снижении спроса и цен на сырьё, росте безработицы. И, как следствие, снижение спроса на потребительский сектор, в том числе на недвижимость, что и вызвало снижение индекса цен на жилье.
Рассмотрим график индекса цен в США на примере стоимости недвижимости в штате Флорида.
Финансовый кризис 2008 года спровоцировал длительную рецессию на рынке недвижимости США. Однако после экономического спада вкупе с возобновлением спроса рынок растет по сей день, и за 20 лет принес 140% доходности обладателям американских квадратных метров (либо 81% за 10 лет - смотря кто когда купил).
В продолжение темы северной столицы. Как мы можем заметить, на протяжении всего периода новостройки выполняли роль «догоняющего». И только после лета 2021 года строящееся жилье стало стоить дороже «вторички». Безусловно, драйвером такой дивергенции послужила кредитная политика государства, озабоченного падением спроса на недвижимость, как основной сектор экономики. Льготная ипотека, существующая и по сей день, позволяет людям даже с самым низким уровнем дохода купить квартиру мечты.
Безусловно, в России реальная инфляция обгоняет рост доходов населения, однако статистика (да, та самая, которая идет после лжи и большой лжи :) гласит, что в текущих реалиях покупательская способность граждан существенно выросла, капитализм и рыночная экономика накрыла нас всех с головой: взять квартиру в ипотеку стало намного легче благодаря гибкой кредитной политике банков и льготным программам субсидирования, а средний срок погашения ипотеки составляет 5-7 лет (для сравнения в 2000-х этот показатель равнялся 10-12 годам).
К сожалению, в нашей стране сложно что-либо прогнозировать, а уверенно заверять в положительной или отрицательной динамике цен в будущем - вообще дело неблагодарное. Но одно мы знаем точно - с сегодняшней ставкой по ипотеке (около 20%) брать кредит на жилье с минимальным первоначальным взносом приравнивается к самоубийству (о том как сейчас брать ипотеку на вторичку мы подробно рассказали в предыдущем посте и на нашем телеграм-канале). Одновременно с этим разрыв в стоимости квадратных метров новостройки и вторички не может увеличиваться вечно, это все-таки два сапога пара.
Исходя из этого, справедливо предположить два сценария развития событий.
- Постепенно отменяются все госпрограммы субсидирования ипотеки на новостройки и мы смирно ждем снижения ставки ЦБ хотя бы в диапазон 12-15% с одновременной стагнацией рынка.
- С учетом важности стимулирования спроса на строительный рынок государство пойдет на беспрецедентный шаг - появятся меры поддержки по приобретению готового жилья от собственников (конечно, это будет не так выгодно, как купить новостройку). Нововведения могут проявиться в любом формате, начиная с массовых субсидий (как сейчас выдают на улучшение жилищных условий) для большего количества категорий граждан, заканчивая льготными ипотечными программами для семей с детьми и работников бюджетных организаций и перспективных (технологических) отраслей.
Подытоживая вышесказанное, недвижимость всегда была, есть и останется тихой гаванью в наше неспокойное время. И чтобы не переживать о платежеспособности Ваших рублей под матрасом, лучше превратить их в надежные квадратные метры. А как это сделать грамотно и с максимальной выгодой - мы подскажем!
Ваше мнение и впечатления оставляйте в комментариях :)
Ваша команда профессионалов - Мэтры в недвижимости.