Нельзя просто взять и купить квартиру в ипотеку: вместе с кредитом банк предложит страховой полис, а потом каждый год его нужно будет продлять. Разбираемся вместе с платформой Финуслуги, какие страховки оформляют обязательно, а какие добровольно, от чего они защищают заемщика и как полис влияет на процентную ставку.
Что должен страховать ипотечный заемщик
При покупке жилья в кредит банк предлагает оформить несколько страховок, но обязательная среди них только одна: нужно застраховать квартиру, дом, земельный участок или другое приобретаемое имущество (оно называется предметом ипотеки).
Остальные полисы — страхование жизни и здоровья и титульное страхование — оформляются добровольно. Банк не вправе заставить заемщика купить их или отказать в кредите, если страховки нет.
Кому нужен полис — банку или заемщику
Страховка нужна обеим сторонам кредитного договора, но заемщику — в первую очередь.
За 15-20 лет выплаты ипотеки с человеком и его имуществом могут произойти разные непредвиденные ситуации. Полис поможет финансово защитить от них себя и свою семью: например, заемщику не придется годами выплачивать кредит за жилье, в котором из-за аварии или разрушения невозможно жить. Если же человек тяжело заболеет и не сможет работать или даже умрет, кредит не станет бременем для его родных и наследников.
Также полис необходим банку: это гарантия, что кредитор вернет свои деньги, даже если с имуществом или заемщиком что-то случится.
Что именно и на какую сумму страхуется обязательно
Имущество страхуют от утраты, порчи и повреждения в результате пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или чьих-то незаконных действий. Полис покрывает только конструктивные элементы: окна и двери, стены и перекрытия, лестницы, крышу и фундамент. Он не распространяется на ремонт, сантехнику, инженерное оборудование, кондиционеры, трубы, встроенную мебель и т. п. Например, если соседи сверху затопят вас и испортят натяжной потолок, но сама конструкция квартиры при этом не пострадает, взыскивать ущерб с них придется через суд: обязательная страховка такой ущерб не покрывает.
Страховку оформляют не на всю стоимость квартиры, а на ту часть, которая оплачивается кредитными деньгами. Как правило, к страховой сумме добавляют еще 10%, чтобы полис покрывал не только сумму кредита, но и проценты, которые по нему уплачиваются.
Когда и на какой срок оформляется обязательная страховка
Полис нужен всегда, если заемщик покупает в кредит квартиру на вторичном рынке недвижимости или в уже сданной новостройке.
При покупке строящегося жилья страховать ничего не нужно, ведь самой квартиры еще нет. Когда дом сдадут в эксплуатацию, застройщик уведомит об этом банк, а тот напомнит покупателю зарегистрировать право собственности, передать кредитору закладную на жилье и оформить полис.
Имущество страхуют на все время до полного погашения ипотеки. В соответствии с требованиями банка можно оформить однолетний полис с возможностью пролонгации или многолетний с ежегодной оплатой. Независимо от типа полиса, когда действие текущей страховки подходит к концу, можно перейти в другую страховую, которая предлагает более выгодные условия. Для заключения нового договора придется поднять все документы по ипотечному кредиту, иногда — отчет об оценке квартиры.
Если заемщик не продлит страховой полис или не купит новый, банк вправе требовать досрочного погашения кредита, поднять ставку по нему или применить неустойку.
Например, в «Сбербанке», если страховой полис вовремя не продлен, начисляют неустойку на остаток по займу в размере ½ процентной ставки по кредиту за каждый день просрочки. Если заемщик должен банку 5 млн рублей под 10% годовых, то за каждый день просрочки ему начислят: 5 млн х 5% : 365 = 685 рублей. За месяц выйдет больше 20 000 рублей.
ПАО «Московская Биржа» содействие в подборе финансовых услуг.
Сколько стоит страхование имущества
Каждая страховая разрабатывает свою тарифную сетку, где подробно прописывает повышающие коэффициенты. Например, дороже обойдется полис на дачные дома из дерева и постройки с открытыми источниками огня (каминами, печами): они сильнее страдают при пожарах. Стоимость страховки выше для квартир на первом и последнем этажах, если у них нет решеток на окнах или металлической двери: в такое помещение проще проникнуть вандалам. Также оценивается степень износа жилья. Дома в старом фонде — с деревянными перекрытиями, ветхими стенами и фундаментами — считаются проблемными. Риски для страховых по ним выше, поэтому выше и цена полиса.
В среднем годовая страховка стоит от 0,1% от суммы долга. Каждый год цена меняется: чем меньше долг, тем дешевле полис. Особенно заметна разница при частичном досрочном погашении ипотеки: дополнительные взносы идут на выплату основной задолженности, а не процентов, поэтому тело долга уменьшается быстрее.
Рассчитать стоимость страховки можно с помощью онлайн-калькулятора на Финуслугах.
Как выбрать страховщика
Часто банки советуют оформить полис у своего страхового партнера. Обычно это дочерняя компания: «Сбербанк Страхование» у «Сбербанка», «РСХБ-Страхование» у «РоссельхозБанка». Мотивируют клиентов по-разному. Одни, например, предлагают скидку к базовому тарифу, не всегда уточняя, что она действует только при оплате страховки на несколько лет. Другие — просто не информируют клиента о том, что банк принимает другие полисы.
Однако заемщик не обязан страховаться в этих компаниях: он вправе выбрать другого страховщика из списка аккредитованных партнеров банка. В него попадают надежные страховые компании — «Ингосстрах», «РЕСО-Гарантия», «Росгосстрах» и другие. Покупать полис у неаккредитованного страховщика не стоит: банк либо не примет его, либо, как «Сбербанк», потребует, чтобы за месяц страховая прошла аккредитацию.