Добрый день, уважаемый инвестор!
Сегодня мы разберем один обьект недвижимости, который планировали к приобретению.
Итак, 2022 год, российский регион 500-тысячник. Оживленная улица в одном из районов, не центр.
"отдельно стоящее здание свободного назначения на первой линии ***, центральной улице *** района. Здание 2-этажное с цоколем, общая площадь здания 923,4 кв.м, участок под зданием в собственности, общая площадь 13,5 соток. Частично выполнены ремонтные работы, возможные варианты использования: ресторан, сфера услуг, офис крупной компании, магазин. Открытая планировка, несущие конструкции сетка колон, установлены везде пластиковые окна, хорошие входные двери, сделана принудительная вентиляция, электрическая мощность 80 кВт, счетчик на отопление. Возможен вариант аренды с выкупом."
Расчеты мы произвели следующие. 900 кв. м. это по 300 метров на этаж. тк есть ещё цоколь.
Итого мы имеем 300 кв.м
первый этаж. который может сдаваться по цене 1000 рублей за метр (врят ли это будет торговля, тк рядом очень много магазинов и здание не совсем торговое, но цену все равно поставим такую, тк первый этаж будет долроже второго и цоколя). Учитывая коридоры и вход из 300 кв. м сдадим 240 кв. м. по 1000
Второй этаж 260 кв. м. тк это последний этаж. тут цена возможна уже 700 рублей за метр. При этом цена почти потолок. тк очисы в районе сдают за 600-650 рублей чаще всего.
Цоколь сдать будет труднее всего, но возможно под склады или подсобные помещения. Цена за метр аренды в месяц 400 рублей. Также 240 м.
Далее, заполняемость в 90-100% будет обеспечена в течение года. не раньше.
Таким образом мы имеем следующую формулу 240*1000+260*700+240*400=240.000+182.000+96.000=518 тр.
в первый год собираемость будет от 50 тр в месяц и далее к концу года выйдем на цифры в 518 рублей в месяц. Итого. первый год 50+98+141+184+227+270+313+356+399+442+485+518=3483 за первый год. Остальные 4 года если мы рассчитываем пятилету 518*12*4=24864, 24864+3483=28347 тысяч рублей.за вычетом расходов на обслуживание и ремонт (-20%-10%). Итого мы получаем 20409 тысяч рублей. Цена здания 110 млн рублей. Окупаемость вежливо говоря очень скромная. Вопрос как считать окупаемость отдельный. тк 110 млн в матрцбанке ни у кого не лежит, а это значит добавляются ещё % банку за кредит. И даже в таком случае получается срок более 10 лет окупаемости. Вежливо говоря инвестиция спорная. От покупки мы отказались. Что будет со зданием дальше? Либо собственник цену снизит, либо сам займется арендным бизнесом.
А как считаете Вы? Интересный обьект для покупки?