Обратите внимание!
12.02.2022 вступил в силу Приказ Росреестра от 08.10.2021 N П/0458, которым внесены изменения в Приказ Росреестра от 04.09.2020 N П/0329.
Соответствующие изменения будут отражены в консультации при актуализации.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой оплаты необходимо составить в письменной форме с указанием сведений о сторонах договора, описания квартиры, ее цены, размера платежей, порядка и сроков их уплаты, сведений о правах третьих лиц на квартиру, условия о залоге квартиры и последствий просрочки ее оплаты.
В договоре купли-продажи квартиры можно предусмотреть оплату в рассрочку, то есть возможность выплачивать стоимость квартиры частями, размер и срок оплаты которых также определяются в договоре (ч. 1 ст. 489 ГК РФ).
Условия договора
В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа необходимо предусмотреть следующие условия.
1. Сведения о сторонах договора - продавце и покупателе (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации).
2. Предмет договора - сведения, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору. К таким данным относится наименование помещения - квартира, ее точный адрес, кадастровый номер, количество комнат, общая и жилая площадь.
Актуальные данные по квартире отражаются в выписке из ЕГРН, которую можно получить, в частности, в органах Росреестра или МФЦ.
При отсутствии в договоре четкого описания передаваемой квартиры он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
3. Цена договора, порядок и сроки платежей.
При продаже квартиры в рассрочку в договоре обязательно должна быть указана общая (совокупная) цена недвижимого имущества.
Также в договоре следует подробно прописать порядок, сроки и размеры платежей. Если оплата в рассрочку производится равными частями в течение определенного периода времени, необходимо указать момент наступления обязанности по внесению очередного платежа.
Целесообразно оговорить последствия за несвоевременную уплату очередного платежа за квартиру: уплату процентов на сумму долга, право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданной квартиры. Однако последнее исключено в случае, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены квартиры (п. 4 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ).
Сторонам также следует определить способ расчетов. Как правило, используется оплата наличными с выдачей продавцом расписки в получении денег либо безналичные перечисления на счет продавца, но можно предусмотреть и иные способы.
4. Сведения об ограничениях и правах третьих лиц на квартиру.
В договоре купли-продажи квартиры желательно указание об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений и правах третьих лиц на нее.
При проживании в квартире лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в договоре купли-продажи обязательно должен быть приведен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жильем. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
5. Условие о залоге.
Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Залог является гарантией обеспечения исполнения покупателем квартиры обязательств по оплате ее полной стоимости. В случае неисполнения этой обязанности продавец (залогодержатель) вправе обратить на квартиру взыскание для удовлетворения своих денежных требований из ее стоимости. Поэтому рекомендуется указать в договоре положения о залоге.
Право залога возникает у продавца с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН (п. 1 ст. 329 ГК РФ; п. п. 1, 2, 3 ст. 1, п. п. 2, 3 ст. 11, п. п. 1, 5 ст. 50 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
6. Условие об освобождении и передаче квартиры.
В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи снимутся с регистрационного учета по адресу квартиры, вывезут имущество и выселятся из квартиры.
Необходимо определить момент передачи квартиры покупателю.
Заключение договора и государственная регистрация перехода права собственности
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Обязательной нотариальной формы такого договора не предусмотрено, за исключением прямо установленных законом случаев, в частности, если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Обратите внимание! При продаже квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, продавец обязан по общему правилу подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (за исключением ряда случаев). С даты регистрации перехода права собственности покупатель обязан уплачивать налог на имущество. Также он имеет право на имущественный вычет (п. 6 ст. 210, п. п. 1, 2 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1, 3 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 8 ст. 3 Закона от 29.11.2021 N 382-ФЗ; ч. 6 ст. 10 Закона от 02.07.2021 N 305-ФЗ).
Подписывайся и ставь лайк на мой канал, расскажу о многих интересных юридических вопросах, ответы на которые тяжело найти и трудно разобраться.
#юрист #юридическая помощь
#юридическая консультация #юридические услуги
#юридические советы #завещание #юристы
#юридические услуги #юридические советы