Покупка недвижимости – не единственный способ стать владельцем квадратных метров. Их также получают в собственность наследованием от другого человека. В этом случае наследник также оформляет право собственности и получает возможность распорядиться жильём по своему усмотрению, в том числе продать его.
В статье мы рассмотрим нюансы покупки или продажи квартиры, доставшейся по наследству, как проходит сделка, список документов, какие налоги придется платить, как можно продать квартиру без налогов, подводные камни при покупке жилья.
Когда можно продать унаследованную квартиру
Случаи, когда унаследованную квартиру новый собственник выставляет на продажу, – не редкость. И первый вопрос, который ему предстоит решить: когда и каким образом он может сделать это.
Сразу получить деньги взамен квартиры не получится: законодательством установлен порядок действий, результат которых – принятие наследства, что означает правильно оформленные документы и возможность продать унаследованное жильё. Это относится не только к квартире, но и к домовладению, даче, земельному участку.
Процедура вступления в права наследования начинают через 6 месяцев после смерти наследодателя, так что продать такую недвижимость можно не ранее, чем через полгода печальной даты. Этот срок установлен Гражданским кодексом РФ исключительно для того, чтобы о своих правах заявили все возможные претенденты на квартиру.
Иногда нотариус может выдать свидетельство о наследовании досрочно. Но для этого ему необходимо убедиться, что других наследников нет. С практической точки зрения собрать такие доказательства очень трудно, так как законы РФ не дают однозначных критериев оценки данных об отсутствии других наследников. Поэтому в большинстве случаев нотариат отказывает в досрочной выдаче документа.
На заметку! Отсрочка выдачи свидетельства о наследовании и, следовательно, оформления жилья в собственность, не ограничивает наследника в праве пользования квартирой. Он может жить в ней сам, сдавать её в аренду и даже вести поиски покупателя.
Документы для продажи квартиры по наследству
Когда регистрация права собственности произведена, унаследованную квартиру продают в обычном порядке: участники сделки составляют предварительный договор, покупатель вносит аванс, обе стороны собирают необходимые документы и передают их в Росреестр, производят окончательный расчёт.
Для оформления сделки потребуется стандартный пакет документов:
- паспорта участников купли-продажи;
- разрешение органов опеки (при необходимости);
- выписка из ЕГРН о зарегистрированных в квартире гражданах;
- правоустанавливающий документ.
В случае продажи унаследованной квартиры правоустанавливающим документом служит свидетельство о праве на наследство.
При окончательном расчёте продавец также передаёт покупателю техническую документацию на квартиру и выписки из лицевого счёта об отсутствии долгов за услуги ЖКХ.
Как продать квартиру после вступления в наследство
Сам процесс продажи унаследованной недвижимости отличается от традиционного лишь видом документа, устанавливающего право собственности на объект. Письменное согласие второго супруга может не понадобиться, если квартиру наследует только муж или только жена.
Что нужно сделать, чтобы продать унаследованную квартиру:
- Обратиться к нотариусу и заявить о правах на наследство.
- Вступить в права наследования. На это отводится 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
- Уплатить госпошлину.
- Получить документ о наследстве.
- Зарегистрировать унаследованное жильё в собственность и получить соответствующее свидетельство.
Далее всё идёт как при обычной купле-продаже квартиры: наследник находит покупателя, оформляет необходимые документы и платит налог с продажи.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
В соответствии с действующим в 2022 году законодательством наследник имеет право продать унаследованную квартиру в любое время после того, как право собственности будет зарегистрировано на него. При этом новую собственность не декларируют, налог на неё не платят.
Но следует помнить, что при продаже налог придётся заплатить. Его величина зависит от кадастровой стоимости квартиры и от того, как долго данный объект находится в собственности.
На основании п. 1 ч. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации налог на продажу уплачивают, если жильё находится в собственности менее 3 лет. Срок этот отсчитывается со дня смерти завещателя, но не с момента регистрации права собственности в органах Росреестра. Ставка налога – 13% для граждан России и 30% для иностранных граждан.
На заметку! За гражданами, продающими унаследованную недвижимость, сохраняется право на уменьшение налогооблагаемой суммы на 1 миллион рублей. Но юристы предостерегают от искусственного занижения стоимости жилья в договоре купли-продажи: налог считают по кадастровой стоимости, а она может оказаться выше, и налог платить всё равно придётся.
При каких условиях можно не платить налог
Единственное условие, освобождающее гражданина от уплаты налога при продаже унаследованной квартиры, – её нахождение в собственности у наследника более 3 лет (ст. 217.1 НК РФ).
Если наследуемая квартира находилась в совместной собственности семейной пары, срок владения ею рассчитывают не со дня смерти мужа (жены) или регистрации права собственности оставшимся супругом. В такой ситуации точкой отсчёта считают день, когда право собственности на жильё перешло к одному из супругов.
Пример: супруги заключили брак в 2005 г. В 2010 г. муж купил квартиру. Умер он в 2020 г., а через год его вдова зарегистрировала жильё на себя. По состоянию на 2022 г. она владеет недвижимостью больше 3 лет (с 2010 г.), поэтому при её продаже ей не придётся платить налог.
Риски при покупке наследной квартиры
У большинства граждан сложилось мнение, что самый рисковый период при покупке унаследованного жилья – первые полгода. Так думают потому, что квартира еще перешла в полную собственность наследника, и другие родственники могут заявить о своих притязаниях на наследство. Причём круг таких соискателей на деле может оказаться шире, чем оговорённый в завещании (если оно есть).
Законодательство РФ определяет круг лиц, имеющих обязательную долю в наследстве:
- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя, включая усыновлённых;
- нетрудоспособный супруг завещателя, его родители – пенсионеры или инвалиды;
- нетрудоспособные иждивенцы, которых он обеспечивал на протяжении 1 и более лет.
При этом риски остаются и по истечении 6-месячного срока. Если потенциальные наследники не знали о том, что умер их родственник, они могут претендовать на наследство. При этом суд может восстановить их права.
Также в суде могут добиваться перераспределения наследства и те несовершеннолетние граждане, чьи права были нарушены или вообще не учтены (обычно это относится к внебрачным детям). В течение 6 месяцев после достижения совершеннолетия они могут обратиться к нотариусу.
Чтобы защитить себя от подобных неприятностей, покупатель должен дополнительно проверить квартиру: подробно расспросить продавца о других потенциальных наследниках, проверить ряд документов.
Что спросить у продавца
Несколько вопросов, заданных продавцу-наследнику, помогают покупателю оценить степень риска при покупке наследного жилья.
О чём нужно расспросить наследника:
- Каким образом квартира досталась в наследство – по завещанию или по закону.
- Какие родственники есть у продавца и какое они имеют отношение к наследодателю.
- Какой очереди наследник, продающий квартиру.
- Есть ли письменные отказы от наследуемого имущества.
Дополнительно нужно пообщаться и с другими наследниками, а также с соседями наследодателя. Именно люди, живущие рядом, – самый надёжный источник информации, это признают все юристы.
Какие документы проверить
Не стоит пренебрегать тщательным изучением основных и дополнительных документов, которые обычно собирают для оформления сделки купли-продажи.
Особое внимание уделяют:
- выписке из ЕГРН, в которой обычно отмечают наличие/отсутствие обременений, а также историю перехода права собственности;
- архивным выпискам из домовой книги, где указывают, кто проживал в квартире, когда выбыл и по какой причине;
- техническому паспорту квартиры, который покажет, есть ли в ней неузаконенные перепланировки.
Также по возможности стоит заглянуть в завещание. Возможно, оно содержит какие-то условия, препятствующие сделке, или иную информацию, которая заставит отказаться от покупки наследного жилья.
Кроме этого, минимизировать риски при покупке наследного жилья помогает титульное страхование. Эксперты советуют страховать риск утраты права собственности на 3 года. Если объявится наследник, притязающий на свою долю наследства, то есть наступит страховой случай, покупателю возместят стоимость покупки в том размере, в каком она указана в договоре купли-продажи.
Можно также подстраховаться заявлением продавца о том, что возможные будущие споры по унаследованной и проданной квартире он будет решать без привлечения покупателя. Однако такой способ юристы оценивают как ненадёжный.
Хотя с юридической стороны покупка наследной квартиры обладает рядом особенностей, сама процедура весьма распространена. Основа успеха при заключении сделки – тщательно прописанный договор купли-продажи, соблюдение сроков установления права собственности и соблюдение элементарных правил безопасности.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.