Приватизация – это процесс перехода жилого помещения от государства к частному лицу. Владелец приватизированной квартиры может распоряжаться ею на свое усмотрение. Нужно учитывать, что процедура продажи такой квартиры будет иметь определенные нюансы.
В статье мы рассмотрим, что важно знать о продаже приватизированной квартиры, порядок проведения сделки и оформления документов, налогообложение при продаже приватизированного жилья.
Что такое приватизация: правовая основа
Под приватизацией предполагают переход муниципальной или государственной недвижимости в собственность частного лица. Согласно ФЗ № 1541-1, возможность однократной бесплатной приватизации предоставляется всем гражданам, проживающим в квартире по договору социального найма. Изначально предполагалось, что процедура будет доступна ограниченный период времени. После неоднократного переноса срока окончания программы было решено сделать ее бессрочной.
Процедура приватизации гарантирует, что все ее участники становятся полноценными собственниками и могут распоряжаться жильем, как посчитают нужным. Однако для этого необходимо зарегистрировать права собственности на приватизированную квартиру. Это процедура предполагает обращение в Росреестр.
Можно ли продать приватизированную квартиру
Один из главных вопросов, волнующий участников приватизации: можно ли продать приватизированную квартиру. Особых проблем с этим, как правило, не возникает. Главное, чтобы на квартире не было обременений и все собственники были совершеннолетними. Перед продажей обязательно нужно оформить право собственности на квартиру.
Порядок купли-продажи приватизированной квартиры
В основных моментах продажа недавно приватизированной квартиры не отличается от других сделок купли-продажи. Документы можно оформлять как самостоятельно, так и с привлечением риелтора.
Порядок купли-продажи приватизированной квартиры:
- Поиск покупателя и составление предварительного договора купли-продажи.
- Сбор документов.
- Регистрация права собственности путем подачи документов в Росреестр.
Необходимые документы
Список документов, необходимых для совершения сделки, определяется ее индивидуальными особенностями. Например, если в приватизации участвовало несовершеннолетнее лицо, к минимальному пакету документов нужно будет приложить разрешение от органов опеки. Если покупка осуществляется в ипотеку, потребуется технический паспорт и оценка недвижимости. Чтобы сделка была безопасной для покупателя, ему стоит запросить справки об отсутствии задолженностей и прописанных лицах в квартире.
От продавца при продаже приватизированной квартиры требуются следующие документы:
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- несколько экземпляров договора купли-продажи (в зависимости от количества участников сделки);
- договор приватизации жилья, подтверждающий факт законного получения права собственности.
Регистрация права собственности
Все сделки с недвижимостью осуществляются через Росреестр. Однако документы на регистрацию права собственности при продаже можно подать и через любое отделение МФЦ. Процедура может выполняться при личном визите или в электронном виде. Во втором случае обязательно нужно заверить документы электронными подписями. Если сделка слишком сложная, документы можно подавать через нотариуса, но его присутствие в сделке необязательно.
Длительность процедуры регистрации права собственности может составлять как несколько дней, так и пару недель. Когда запись будет внесена в реестр, обе стороны смогут получить свои экземпляры договора купли-продажи и справку из ЕГРН. Она считается главным документом, свидетельствующим о переходе права собственности.
Продажа доли в приватизированной квартире
Если у квартиры несколько собственников, каждый из них становится владельцем определенной доли. Если жилплощадь небольшая, выделения доли в натуре может и не быть, но на бумаге квартира будет делиться на несколько человек. Если же речь идет о многокомнатной недвижимости, собственники могут подписать соглашение о порядке использования имущества. В этом случае у каждого из них может быть своя отдельная комната.
Продажа доли в приватизированной квартире возможна только тогда, когда остальные собственники дали согласие на сделку. В этом случае особых сложностей процедура не имеет. Если хотя бы один из собственников выступает против сделки, продажа становится невозможной. Также нужно учесть, что на сделке обязательно присутствие всех собственников. В крайнем случае их интересы должно представлять доверенное лицо.
Продажа части приватизированной квартиры вызывает немало сложностей. В первую очередь они касаются поиска покупателя. Если доля не выделена в натуре, покупатель приобретает лишь право пользования имуществом. Такое подходит далеко не каждому. Если речь идет об идеальной доле, то это может быть комната в коммунальной квартире.
Процедура продажи доли в приватизированной квартире имеет следующие особенности:
- согласно п. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ сделка проводится в присутствии нотариуса;
- согласно ст. 250 ГК РФ другие собственники имеют право преимущественной покупки.
После принятия решения о продаже доли собственник должен предложить другим владельцам выкупить ее. Условия сделки должны приемлемыми. В случае завышения или занижения цены сделку могут признать недействительной. Если в течение месяца собственники других долей не реагируют на предложение, обязательство продавца считается выполненным. Если остальные собственники дадут письменный отказ на выкуп доли, ждать целый месяц не нужно.
Сделка купли-продажи будет осуществляться через нотариуса. Он должен удостовериться в дееспособности всех участников сделки и составить договор купли-продажи. Стоимость услуг нотариуса зависит от цены объекта. Если квартира продается по цене от 1 до 10 млн, то придется заплатить 3000 рублей и 0,2–0,4% от стоимости жилья. В заключение нотариус передает все документ в Росреестр.
Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними детьми
Порядок продажи приватизированной квартиры с несовершеннолетними детьми зависит от того, являются ли они собственниками. Если ребенок не принимал участие в приватизации, для заключения сделки достаточно прописать его в другое место. Согласно ст. 20 ГК РФ ребенок в возрасте до 14 лет должен быть прописан там же, где один из его родителей.
Если ребенок выступает собственником доли, ля заключения сделки необходимо получить разрешение органов опеки. В противном случае речь идет о нарушении ст. 21 № 48 и п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Органы опеки дают разрешение на продажу при следующих условиях:
- после продажи доли ребенок должен получить другое жилье, не уступающее предыдущему по площади;
- новая жилплощадь должна иметь приемлемые технические характеристики.
Если купить новое жилье по уважительным причинам невозможно, ребенок должен получить денежную компенсацию, равную величине нанесенного ему ущерба. Распоряжаться этими деньгами он сможет только после наступления 18 лет.
Налог с продажи приватизированной квартиры
Еще один нюанс, который нужно учесть перед продажей, касается налога с продажи приватизированной квартиры. Средства, полученные в результате продажи любой недвижимости, считаются доходом. Он облагается НДФЛ в размере 13 %. В соответствии с п. 3 ст. 217.1 НК РФ от уплаты налога можно освободиться, если с момента приватизации прошло более 3 лет.
Чтобы сократить налог, можно воспользоваться п. 2 ст. 220 НК РФ, где говорится о налоговом вычете в размере 1 млн рублей. Если стоимость проданной недвижимости меньше этой суммы, НДФЛ платить не нужно. Если цена квартиры больше 1 млн рублей, налог рассчитывается от оставшейся суммы. Например, квартира продана по цене 2,5 млн рублей. Это значит, что налог 13% нужно рассчитывать от суммы 1,5 млн рублей.
Второй вариант предполагает компенсацию расходов на приобретение жилья. В случае с приватизацией это не выгодно, так как серьезных вложений процедура не требует. К тому же закон не позволяет одновременно компенсировать расходы и использовать налоговый вычет в 1 млн рублей.
Согласно п. 3 ст. 220 НК РФ, если продажа приватизированной квартиры осуществляется в тот же налоговый год, что и покупка новой, можно получить компенсацию с помощью третьего имущественного вычета. Он составляет 13%, но распространяется на сумму до 2 млн рублей. Эту компенсацию можно получить вместе с вычетом в 1 млн рублей.
Налог на доход от продажи будет рассчитан в рамках подачи налоговой декларации. Это необходимо сделать до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры. Если же проданная недвижимость находилась в собственности более 3 лет после приватизации, подавать декларацию не нужно.
Что проверить при покупке приватизированной квартиры
Покупателю важно знать, какие риски имеет покупка приватизированной квартиры. Если у нее один собственник и нет прописанных несовершеннолетних детей, никаких сложностей с оформлением документов возникнуть не должно. Перед покупкой нужно удостовериться, что на квартире нет обременений. Это можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра, введя адрес или кадастровый номер объекта. Также необходимо проверить, чтобы в квартире не было незаконных перепланировок.
Приватизация дает собственнику возможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение. Продажа осуществляется в соответствии с общепринятыми правилами. Сделка может быть осложнена только в том случае, если у квартиры несколько собственников или в числе прописанных значатся несовершеннолетние лица.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.