За один день до вступления в силу новой программы льготного ипотечного кредитования заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин провёл брифинг в доме Правительства. Среди вопросов журналистов был вопрос о прогнозе роста цен на рынке недвижимости. Этот вопросы мы воспроизведем полностью.
«Марат Шакирзянович, меры, о которых мы говорили сегодня, — льготная ипотека, субсидирование кредитов застройщиков, другие антикризисные меры, которое приняло Правительство, — как они повлияют на стоимость жилья, что будет с ценами в этом году и какие меры будет Правительство принимать, чтобы сдержать рост цен?»
Ответ был получен развернутый
Полностью с ним можно ознакомиться на официальном сайте Правительства РФ в статье «Брифинг Марата Хуснуллина» от 31.03.2022 года.
Мы опубликуем заключительное предложение этого ответа: «Поэтому в среднем, мы считаем, глобального роста не будет, но на уровне инфляции или чуть ниже рост будет происходить».
Именно эта фраза была подхвачена ведущими СМИ 31 марта 2022 для формирования заголовков о ситуации с ростом цен в 2022 году. Предлагаем разобраться, что же именно сказал Марат Хуснуллин на брифинге, и почему его прогноз, действительно, важен и заслуживает внимания.
Начнем с того, что брифинг — это не выступление на ток шоу, не короткое интервью чиновника, пойманного в «кулуарах», и даже не интервью «популярному телеведущему»
Формат брифинга подразумевает, что на нём уполномоченным представителем доносится официальная позиция государственной структуры. В нашем разборе — это официальная позиция Правительства РФ.
Лицо, которое дает интервью в данном случае — это Заместитель Председателя Правительства РФ, в ведении которого находятся все основные вопросы строительства и жилищной политики нашей страны.
Марат Хуснуллин — человек, безусловно, компетентный. Он не просто знает рынок, а устанавливает на нём правила игры. Поэтому высказанный им прогноз на тему роста цен обладает серьезным весом. Тем более, что это не его личный прогноз.
Используя местоимение «мы», вместо «я», он чётко дал понять — это тот прогноз, на который опирается Правительство РФ.
Вспомним прогноз Правительства РФ до введения мер поддержки рынка новостроек
Марат Шакирзянович еще и человек действия. Уже на следующий день после повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 20% он выступил с интервью. В материалах портала РБК от 01.03.2022 приведена его прямая речь: «В ближайшие дни нами будет утверждён антикризисный план, который должен не допустить обвал рынка».
Как мы видим, без проведения срочных мер, призванных спасти рынок строящегося жилья, оценка ситуации у г-на Хуснуллина была неутешительная. Ведь слово «обвал» применительно к рынку недвижимости означает только одно — резкое падение цен и объемов продаж.
Что Марат Хуснуллин сделал для того, чтобы избежать обвала рынка новостроек?
Как управленец, который отвечает за определенное направление, Марат Шакирзянович показал себя за март 2022 с прекрасной стороны. Редкое сочетание эффективности, когда проведение мер поддержки было не только объявлено, но и внедрено в жизнь.
Вкратце перечислим часть рычагов, которые были задействованы для того, чтобы не допустить обвала рынка новостроек и поддержать застройщиков на плаву:
- с 1-го апреля внедрена льготная ипотека для покупки жилья в новостройках под 12% годовых, с единовременным увеличением суммы кредитования;
- субсидирование ставки кредитования застройщиков до 15% годовых (по материалам ТАСС от 01.04.2022 года);
- первый пакет антикризисной поддержки застройщиков по упрощению процедур в строительстве, поддержки кредитования и выдачи ипотеки (по материалам РБК деньги от 03.03.2022 года);
- второй пакет помощи строительной отрасли, касающийся градостроительных и земельных отношений, а также вопросов дольщиков и ЖКХ (по материалам РБК отрасль от 14.03.2022 года);
- действующий до конца 2022 года запрет на взыскание штрафов с застройщиков за срыв сроков строительства (по материалам РБК деньги от 30.03.2020 года).
Как мы видим, работа была проведена серьезная
Если ознакомиться внимательно со всеми мерами поддержки, то можно только порадоваться за застройщиков, которых поддержали по полной программе. В отличие от других отраслей.
Поражает своим объемом комплекс мер, которые введены всего за один месяц. Тем интересней озвученный Маратом Шакирзяновичем планируемый от этих мер эффект.
По мнению Правительства РФ, рост цен будет на уровне инфляции или чуть ниже. Как правильно оценить в цифрах перспективу этого роста?
Какой уровень инфляции имеет ввиду Правительство РФ?
Правительство любой страны работает в рамках бюрократических процедур и согласованных на всех уровнях показателей. Сегодня действует прогноз макроэкономической инфляции в 5-6% на 2022 год. Несмотря на то, что ЦБ РФ заявил, что инфляция превысит действующий прогноз, новые данные станут известны только 29 апреля 2022 года (по материалам портала Интерфакс от 18.03.2022 года).
Поэтому, когда Марат Хуснуллин, выступая на брифинге 31.03.2022, заявляет о росте цен на уровне инфляции, он может использовать только те данные, которые официально утверждены.
То есть, максимальный рост цен на недвижимость не превысит 5-6 %.
Прогнозы экспертов, которые обсуждают реальную инфляцию 2022 на уровне 20 и более процентов, не могут иметь никакого отношения к заключению г-на Хуснуллина в рамках брифинга. Да и слишком самонадеянно предполагать, что новостройки подорожают в районе 20% от текущих цен, учитывая доходы населения.
В заявлении заместителя председателя Правительства РФ содержится также фраза «или чуть ниже инфляции»
Следовательно, если цена на новостройки будет зафиксирована в рамках текущих цен, основная миссия правительства будет выполнена.
Обвал рынка новостроек, которого опасался г-н Хуснуллин еще 3-го марта 2022, будет предотвращён, а продажи позволят рынку развиваться в нужном ключе. Во всяком случае, в отношении сохранения рынка новостроек можно точно сказать — правительство сделало многое, чтобы поддержать отрасль на плаву. Тут мы искренне снимаем шляпу перед Маратом Шакирзяновичем, который сумел найти способы поддержать вверенную ему отрасль.
За счёт затратных для бюджета неординарных мероприятий были введены серьезные меры поддержки строительной отрасли. В связи с чем, была устранена перспектива обвала рынка, которая казалось неизбежной г-ну Хуснуллину 01.03.2022. Вместо этого озвучен умеренно оптимистичный прогноз, который не предполагает падения цен с надеждой на их фиксацию на текущем уровне.
Что всё-таки означает министерское «чуть ниже»?
Если вы предполагаете, что это, например, всего минус 1-2% процента от уровня инфляции - что не исключает роста цен на 4-5%, — то мы рекомендуем посмотреть прогноз г-на Хуснуллина на 2021 год.
В материалах портала РИА Новости от 11.12.2020 используется фраза, по конструкции очень напоминающая текущий прогноз. А именно «если говорить о дальнейшем росте, то я думаю, что этот скачок уже произошёл и дальше будет примерно на уровне инфляции, чуть выше».
Учитывая, что рост цен в 2021, по данным аналитиков компании Метриум, составил 26,8, а уровень инфляции составил 8,4%, то размер министерского «чуть» составил всего 18,4%.
Мы искренне надеемся, что это «чуть» — не постоянная величина
И в 2022 году аналогичное министерское «чуть» не превысит 5-6%, иначе вместо роста получится падение. Время покажет, позволят ли принятые правительством меры сохранить текущий уровень цен, или удержаться на этом уровне не получится.
На сегодня меры поддержки выглядят довольно внушительно. Более глобально застройщиков никто и никогда не поддерживал за всю историю современной России. Посмотрим, смогут ли они воспользоваться ситуацией. А также останутся ли у Правительства средства на поддержку покупателей, для которых и 12% годовых с учётом текущих цен на квартиры являются огромнейшей суммой.
И в заключение — о перспективах роста цен на вторичное жильё
А вот тут обнадеживающего для собственников сказать нечего. В сферу ответственности Марата Хуснуллина не входит поддержка собственников вторичного жилья. Никаких мер принято не было. Правительство не озвучило планы на будущее, которые касались бы поддержки рынка вторичного жилья.
Мы считаем, что для собственников вторичного жилья слово «обвал» - это неизбежность. И очень сильно повезет, если он не превысит 25-30% от сегодняшних цен. Ведь именно от «обвала» спасал г-н Хуснуллин рынок новостроек путем энергичного внедрения мер поддержки. По его мнению, если бы не эти меры, то обвала было не избежать.
И тут мы с ним полностью согласны. Невозможность продать жильё по текущим ценам и отсутствие мер поддержки приведут только к одному — придется снижать цены. И чем дольше будут собственники выжидать, тем ниже будут цены. Для некоторых это будет выглядеть именно обвалом.
Отдельно о предложениях посмотреть на то, как «повышаются цены на ЦИАН и Авито»
Если вы не готовы поверить нам, то поверьте хотя бы Правительству РФ. Если бы была возможность удержать текущие цены без мер поддержки, с действующим грабительским кредитованием, то не развил бы Марат Хуснуллин такую бурную деятельность. Она была бы попросту не нужна.
Тем, кто сейчас повышает цены, просто придётся их сильнее снижать. Другой перспективы не просматривается. Об этом мы подробно писали в статье "Продавать квартиру или ждать? | Что будет с рынком вторичного жилья? | Продавать ли квартиру сейчас в 2022"
Поэтому собственникам, которые сегодня повышают цены на вторичное жильё, есть смысл воспомнить слова Ретта Батлера из книги «Унесенные ветром», когда он сравнивал возможности северян и южан.
«Я видел тысячи иммигрантов, готовых за кусок хлеба и несколько долларов сражаться на стороне янки, я видел заводы, фабрики, верфи, рудники и угольные копи — все то, чего у нас нет. А у нас есть только хлопок, рабы и спесь.»
Безусловно, это метафора. Однако, у собственников вторичного жилья инструментов не больше, чем у южан. И у них нет шансов, что в текущих условиях они смогут сохранить равное положение с застройщиками.
Надеемся, что этот обзор поможет вам лучше ориентироваться в перспективах рынка недвижимости на 2022 год.
Что думаете вы о прогнозе Правительства РФ?
Как относитесь к такой серьезной поддержке строительной отрасли государством?