Покупка квартиры часто сопровождается рисками. Если сделка по каким-то причинам будет признана недействительной, покупатель может потерять и деньги, и недвижимость. Чтобы этого не произошло, необходимо прибегнуть к титульному страхованию.
В статье мы рассмотрим, что значит титульное страхование сделки с недвижимостью, от каких рисков можно застраховать титул квартиры, как оформить страховку, сколько она будет стоить.
Что такое титульное страхование недвижимости
Титульное страхование – это процедура, в результате которой собственник может рассчитывать на компенсацию убытков в случае потери права собственности. Если после совершения сделки появятся третьи лица, претендующие на квартиру, они могут оспорить сделку в суде. В этом случае покупатель теряет право собственности на жилье. При наличии титульного страхования ему удастся получить компенсацию.
Объектом титульного страхования является не сама квартира, а только право собственности. Если жилье пострадает в результате пожара или стихийного бедствия, собственник ничего не получит. Чтобы стать титульным собственником, нужно предоставить страховой компании документы, подтверждающие право собственности. К ним относят договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.
Титульное страхование можно оформить только после заключения сделки, но документы в страховую компанию можно подать заранее. Объектом страхования может служить только право собственности на вторичное жилье. При покупке квартиры у застройщика такой вариант страхования не используется.
Как работает и от каких рисков защищает титульное страхование
При совершении купли-продажи покупатели рискуют больше продавцов. Это связано с невозможностью осуществления проверки чистоты сделки. Покупатель не может увидеть всю цепочку собственников и узнать, каким образом покупалась недвижимость. Страхование титула недвижимости особенно актуально при совершении сомнительных сделок, которые легче всего оспорить в суде. Например, если квартира была получена в наследство или продавалась по доверенности.
Страхование титула собственника подходит для тех случаев, когда нужно купить квартиру в максимально сжатые сроки. Например, чтобы не упустить выгодное предложение. В таких случаях у покупателя нет времени на проверку чистоты сделки. Даже привлечение риелтора не дает гарантии, что сделка окажется законной. Страхование сможет свести риски практически к нулю.
При оформлении ипотеки титульное страхование недвижимости защищает не только покупателя, но и банк. Оно снижает вероятность невыплаты кредита. В случае потери права собственности деньги банку будет выплачивать страховая компания.
Страховые и нестраховые случаи
К случаям страхования титула относят все, что касается потери права собственности по решению суда. Как правило, речь идет о появлении неучтенных собственников, которые могут вернуть себе недвижимость. Сделку могут признать недействительной и при обнаружении серьезных ошибок в документах на квартиру. Страхование титула защитит покупателя и в этом случае.
Перечень страховых случаев включает:
- нарушение законов РФ при приватизации или во время предыдущих сделок купли-продажи;
- один из участников сделки – несовершеннолетний или недееспособный гражданин, подписывающий документы без своего законного представителя;
- сделка была заключена под давлением или мошенническим путем;
- в результате сделки были нарушены права несовершеннолетних лиц;
- нарушение прав наследников или бывших супругов.
В страховом договоре подробно описано, что входит в перечень страховых случаев. Очень важно ознакомиться с ним перед подписанием. Нужно помнить, что титульное страхование не защищает от потери недвижимости в результате чрезвычайных ситуаций. Также не стоит рассчитывать на компенсацию в случае признания покупателя недобросовестным по решению суда.
К случаям титульного страхования жилья не относят:
- потеря жилья в результате затопления, пожара или взрыва газа;
- имущество было изъято по решению суда из-за наличия задолженности перед банком или управляющими компаниями;
- противоправные действия со стороны третьих лиц;
- потеря имущества в результате военных действий или стихийного бедствия.
На какой срок заключается страхование титула
На какой срок оформить страхование титула, собственник может выбрать сам. Законом предусмотрены границы в 1–10 лет. В большинстве случаев недвижимость страхуют на 3 года, так как по ст. 181 ГК РФ это срок исковой давности, в течение которого могут подать иск о признании сделки недействительной. Оформление страховки на более длительный срок не всегда целесообразно.
Стоимость страхового полиса
Сколько стоит титульное страхование, зависит от ценовой политики компании и стоимости объекта недвижимости. Чем дороже квартира, тем выше будет цена страхового полиса. Чтобы рассчитать примерную цену титульного страхования, можно использовать формулу: 0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Например, если она стоит 3 млн рублей, то страховка обойдется примерно в 9000 рублей. Однако страховые компании могут использовать и индивидуальные схемы расчета.
Цена страхования титула может определяться следующими факторами:
- Степень риска оценивают в рамках проведения юридической экспертизы документов. Также оценивается надежность покупателя.
- Чем больше срок страхования, тем дешевле будет стоить услуга. Из-за повышенного риска в первый год страхования цена будет наиболее высокой.
- При расчете может учитывать не кадастровая стоимость квартиры, а цена, прописанная в договоре. Процентная ставка в таких случаях варьируется от 0,2 до 2,5%.
Сумма, которую компания выплатит в результате страхового случая, прописывается в договоре. Чаще всего она равна полной стоимости жилья на момент покупки. Некоторые компании предлагают выплатить лишь определенный процент от этой суммы. Такая сделка называется нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм. Она регулируется ст. 949 ГK PФ.
Как оформить титульное страхование при покупке квартиры
Титульное страхование считается добровольной процедурой. От нее можно отказаться даже при оформлении ипотеки. Однако процентная ставка в этом случае заметно вырастет. Принцип оформления титульного страхования зависит от особенностей сделки. Если речь идет об ипотеке, страховку могут оформить непосредственно в банке при подписании кредитного договора. В других случаях придется обращаться в страховую компанию.
При выборе страховой компании нужно проанализировать ее условия и изучить отзывы. Если покупка квартиры осуществляется в ипотеку, страховку может оформить только аккредитованная компания. Список таких компаний можно узнать у представителей банка, предоставляющего ипотеку.
Чтобы оформить титульное страхование квартиры, нужно пройти несколько этапов:
- Для начала следует подобрать компанию с наиболее подходящей ценой и условиями страхования.
- На следующем этапе нужно подготовить пакет документов и предоставить их страховой компании. Перед заключением сделки они должны быть тщательно изучены.
- После того как страховая компания одобрит сделку, можно подписывать договор и вносить оплату за оказанную услугу.
Необходимые документы
Для оформления страховки необходимо заполнить анкету и указать в ней детальные сведения об объекте недвижимости. Вместе с ней подаются документы, имеющие непосредственное отношение к сделке. Если квартира продавалась несколько раз, страховая компания может запросить документы по предыдущим сделкам.
Для страхования титула понадобятся следующие документы:
- расширенная выписка из ЕГРН;
- документы, свидетельствующие о дееспособности продавца;
- копии паспортов всех участников сделки;
- разрешение органов опеки (если в сделке участвуют несовершеннолетние лица);
- выписка из домовой книги;
- копия финансово-лицевого счета;
- технический план квартиры;
- любые правоустанавливающие документы (при их наличии);
- отказ других собственников от преимущественного права покупки (если речь идет о доли в квартире).
Что делать при наступлении страхового случая
При возникновении страхового случая нужно незамедлительно обратиться в страховую компанию с письменным заявлением. К нему нужно приложить решение суда о лишении права собственности и паспорт. После проверки документов страховая компания озвучит решение в соответствии с условиями договора. Обычно это происходит в течение 2 недель после подачи заявления. Если у страховой компании возникнут подозрения в мошенничестве со стороны страхователя, могут проводиться детальные разбирательства.
Если выплата компенсации затягивается, нужно обратиться в суд в срок, указанный в договоре. Если будет обнаружено, что страховая компания затягивает выплату компенсации намерено, суд обяжет ее исполнить условия договора.
Страховая компания может отказать в выплате компенсации, если страхователь нарушил условия договора. Например, не вносил платежи по ипотечному кредиту. Кроме того, титул может утратиться в результате конфискации имущества или при использовании объекта недвижимости не по назначению. Также крайне нежелательно оформлять дарственную или делать недвижимость предметом залога без уведомления страховой компании.
Титульное страхование помогает покупателю защитить себя от рисков, связанных с правом собственности. В некоторых случаях эта услуга стоит немаленьких денег, однако траты вполне оправданы. При возникновении страхового случая покупатель сможет без проблем вернуть все потраченные средства.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.