Игра в русскую рулетку
Долгое время покупка квартиры в строящемся доме у нас в стране была по принципу «утром деньги – вечером стулья». Отдаёшь деньги застройщику и с трепетом ждёшь: построят твой дом или нет? Кому повезло – тот получал вовремя ключи, кому не повезло – тот становился обманутым дольщиком.
В июле 2019 года, наконец, эта игра в русскую рулетку закончилась. Именно в этот момент в сфере строительства жилья стал обязательным такой механизм финансирования как эскроу-счета. Как именно эскроу защищает покупателя и почему теперь невозможно появление обманутых дольщиков нам станет понятно, когда мы с вами выясним что это за инструмент.
Что такое эскроу-счёт?
Эскроу-счёт – это счёт в банке для расчётов между покупателем квартиры в новостройке и застройщиком.
Вся схема финансирования строительства с помощью эскроу счетов включает несколько этапов. После получения разрешения на строительство застройщик подписывает договор о проектном финансировании с банком.
Покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия – или коротко – ДДУ, в котором прописывается, что расчёты будут вестись через эскроу-счёт.
Дальше ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего покупатель открывает в банке эскроу-счёт и переводит на него деньги.
Если недвижимость приобретается с помощью ипотеки, то банк, выдавший ипотечный кредит, переводит средства на открытый эскроу-счёт.
С момента внесения денег на счёт ни застройщик, ни покупатель не имеют к ним доступа. Банк, который хранит эти деньги, выступает посредником и гарантом финансовой безопасности покупателя.
Только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию банк переводит деньги застройщику, а покупатель оформляет жильё в собственность.
В каком банке открывается эскроу-счёт и можно взять ипотеку?
Отмечу, что эскроу-счёт открывается только в том банке, с которым у застройщика соглашение о проектном финансировании. Именно этот банк становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Приятным бонусом для покупателя является то, что открытие и ведение этого счёта бесплатно.
А вот ипотеку покупатель может взять в абсолютно любом банке. Достаточно выбрать самые выгодные для себя условия по ипотеке.
А что если банк обанкротится?
Что произойдёт, если банк, в котором открыт эскроу-счёт, обанкротится? В этом случае деньги будут возвращены покупателю. По закону все средства, накопленные на таких счетах, застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но на сумму не более 10 миллионов рублей. Это означает, что если ваша квартира стоит дороже или вы покупаете несколько квартир в одном доме, Вы можете вернуть только 10 миллионов рублей.
Что будет, если застройщик обанкротится?
Что будет, если застройщик обанкротится или не сдаст жильё вовремя? Покупатель также получит свои деньги обратно в полном объёме. Деньги будут сохранены на счёте и возвращены покупателю, если застройщик задержит сдачу дома более чем на шесть месяцев.
Недостатки эскроу счетов
Как видите, счета-эскроу защищают интересы и финансы покупателей новостроек, поскольку в случае затяжного строительства или банкротства застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно. Однако у этой системы расчётов есть недостатки, о которых я хочу вам рассказать.
Один из них – это заморозка денег на счёте. Если застройщик не выполнит свои обязательства в срок, а цены на недвижимость вырастут, то купить такую же квартиру на возвращённые деньги уже не получится.
Ещё одним минусом является небольшая сумма возврата денег в случае банкротства банка, ограниченная 10 миллионами рублей. Учитывая сегодняшние цены на рынке, этой суммы явно недостаточно для покупки большой квартиры в регионах или средней квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или Сочи. А раз бюджет покупки выше, то покупатель всё же рискует той частью средств, которая превышает 10 миллионов.
И, наконец, последний минус эскроу – он касается ипотечников. Если застройщик нарушил договорённости, то возвращаются только деньги с эскроу-счёта. При этом выплаченные проценты по ипотеке – это расходы покупателя, которые возврату не подлежат.
И всё же, при всех упомянутых недостатках, эскроу-счета оздоровили рынок нового жилья. Ведь теперь можно приобрести новую недвижимость не рискуя потерять все деньги.
Итак, подведём итоги
Эксроу-счета – это гарантия финансовой и юридической безопасности покупателей при расчётах с застройщиком. Теперь, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию. При любом развитии событий покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
Да, в системе есть шероховатости, которые, возможно, ещё будут доработаны. Но в целом, снижение риска и отсутствие новых обманутых дольщиков за последние два года – это успех этой реформы на рынке жилья.
А вам нравится такой покупка недвижимости через эскроу счёт или всё же недостатки перевешивают достоинства? Поделитесь в комментариях, что вы по этому поводу думаете? Возможно, у вас уже есть опыт покупки недвижимости с эскроу, остались ли вы довольны? Самые интересные и развернутые комментарии мы опубликуем в статье на сайте M2TV.PRO.
Подписывайтесь на Дзен сети М2тв, и пересылайте видео версию этой статьи тем, кто не любит читать.