Такую проверку я обычно провожу при сопровождении сделки с недвижимостью.
Расскажу что важно проверить, чтобы потом не было вполне предсказуемых проблем. В конце список документов нужных для проверки.
1. Продажа по доверенности.
Необходимо внимательно прочитать доверенность (какие полномочия она дает), и проверить на действительность на сайте Федеральной нотариальной палаты.
2. Продажа без согласия супруга, отсутствие брачного договора.
Запрашиваем согласие, либо брачный договор. Не ведемся на разговоры, что супруг и так согласен/«не общаемся»/ «не знаю где искать жену (мужа)»
3. Неузаконенная перепланировка, изменен вид использования
У собственника берем выписку ЕГРН с техпланом помещения и техпаспорт, сравниваем данные в документах с фактическими. Если есть расхождения требуем разрешения на перепланировку.
4. В квартире не зарегистрированы лица, которые имеют право проживать бессрочно.
Нужна актуальная справка по форме 7, 9 и 12, в том числе с архивными данными, в ней будет прописаны кто, где, по какой причине были прописаны в квартире.
Это касается приватизированных помещений по договору соц.найма.
5. Обременение, квартира в ипотеке
Смотрим выписку из ЕГРН, должна быть без обременений.
Если в ипотеке: от продавца необходима свежая справка из банке о задолженности и согласие банка, а так же выписку из банка за период оплаты ипотеки, чтобы проверить использование маткапитала
Если на квартиру был использован мат. капитал, то в ней должны быть выделены доли на детей. Плюсом должно быть согласие органов опеки на данную сделку.
Если аресты, судебные ограничения - переоформление в собственность возможна только после снятия таких обременений.
6. Долевая собственность.
Нужны письменное подтверждение, что собственники в курсе продажи и отказываются покупать эту долю сами.
7. Квартира от наследника
Большие риски оспаривания купли-продажи квартир, полученных по завещанию сразу после вступления в наследство.
Нужно обратиться у нотариуса, оформившего наследство, ознакомится с делом. Уточнить делались ли запросы для поиска наследников, нашлись ли они, есть от них отказы от наследства или нет.
8. Долги собственника
Проверяем владельца квартиры на долги у приставов. При сроке владения менее 3 лет нужно проверить и предыдущего собственника на отсутствие процедуры банкротства.
9. Покупка с торгов
Нужно запросить у организатора торгов выписку из ЕГРН, посмотреть какие обременения на имуществе есть в данный момент, необходимо знать есть ли зарегистрированные лица в квартире. не забываем о лицах, которые могут иметь бессрочное право пользование квартирой.
Документы необходимые для проверки:
- паспорт собственника квартиры
- выписка из ЕГРН
- техплан, техпаспорт
- договор купли-продажи с предыдущим собственников (или другой документ - основание, например, договор дарения), акты передачи
- справку о зарегистрированных лицах, справки с архивов о ранее зарегистрированных (важно, если квартира была приватизирована)
- согласие опеки, если есть несовершеннолетние собственники.