В кризисных условиях весьма трудно ориентироваться и найти ответы на простые вопросы. Что делать с жильём? Как быть с уже полученным ипотечным кредитом? Вообще: подходящее ли кризис время, чтобы купить жильё – в особенности, если ты уже давным-давно собрался это сделать?
Давайте попробуем разобраться.
Что происходит с ценами на жилье?
По итогам года цена «квадрата» возросла на полтора-два процента, а затем, с началом операции на Украине и последующего кризиса, ипотеки цены в одних местах выросли на 10-15%, а в других – упали.
Однако специалисты рынка риелторских услуг сходятся в том, что это связано с краткосрочными изменениями, обусловленными выходом на заключение сделки тех клиентов, которые давно начали историю с обменом или покупкой, либо тех, у кого есть возможность сразу же заплатить полную стоимость.
С учётом резкого роста ставок по ипотеке надолго этого спроса не хватит. А уж если история затянется, купля-продажа превратится в бартерные сделки, как это было в девяностых и в более раннее советское время. При этом популярностью будут по-прежнему пользоваться программы рассрочки и trade-in.
Как меняются ипотечные программы банков после повышения ключевой ставки ЦБ?
Двадцать пунктов процентной ставки, выкаченные Главбанком на бочку в режиме борьбы с чрезвычайной ситуацией на российском финансовом и валютном рынке, несомненно отразились и на ипотеке. Банки стали поднимать ставки; в некоторых из них они доросли до 18-25%. Вдобавок некоторые банковские организации приостановили работу по льготным ипотечным продуктам для молодых семей или ипотеке с государственной поддержкой. Эти продукты предполагали частичное субсидирование ставок, но сейчас банки боятся, что государство не заплатит им необходимых сумм, потому что субсидируемая ставка осталась на прежнем уровне, а рыночная возросла в разы.
Стандартные кредиты сейчас тоже получить непросто, но тех, кто уже обзавёлся ипотечным ярмом на шее, повышение ставок не коснётся — президент прямо запретил банковским организациям так поступать.
На основе чего банки высчитывают оптимальный размер ипотечной ставки?
Ставка по ипотеке завязана на ключевую ставку, определяемую Центральным банком. Чаще всего это +3% к ставке рефинансирования. Поэтому при 20 пунктах от ЦБ ипотечная ставка доросла уже до 23%.
Эти цифры сложно воспринимать и ещё сложнее платить. Возможно, правительство предпримет меры для сохранения льготных продуктов. В противном случае ипотека перестанет быть доступной большинству клиентов российских банковских организаций.
Каких максимумов может достигнуть ставка по ипотеке?
ЦБ не просто так задирает ставку — он делает это ради того, чтобы замедлить инфляцию. В этих условиях рост ставки по ипотеке следует за ключевой ставкой, но есть барьер, который делает покупку жилья таким образом просто невозможной. Считается, что подъём ипотечной ставки до 20% выбьет почву из-под ног 80% потенциальных клиентов – и они откажутся от надежды обзавестись своим собственным жильём.
Даже при 15% кредит стал очень дорогим, для многих выплаты ежемесячных процентов чуть ли не превышают их ежемесячный доход. При этом наибольший ущерб принесут те, кто берёт жильё в экономическом и низшем бизнес-сегменте. А вот среди покупателей дорогостоящей элитной недвижимости доля сделок по ипотечному кредитованию в любом случае была невелика, так что просадки ждать не стоит.
Что нужно сделать, чтобы изменить нынешнее положение и сделать ипотеку более доступной?
Во время коронавирусной пандемии и вызванных этим кризисных явлений именно правительственные решения стали мощным толчком для строительного бизнеса. Сегодня есть все шансы повторить этот успех.
Так, уже сейчас обсуждается льготная ипотечная ставка. Прежних 5-6% ждать не придётся, но на 10-12% люди вполне смогут рассчитывать.
Пока же несколько десятков крупных банков в принципе остановили выдачу ипотеки, что связывается с пересмотром ставки и ожидаемым введением мер господдержки. Поэтому спрос сейчас тормозится искусственно, против воли всех представленных на рынке игроков.
Что может спасти сейчас рынок недвижимости?
Считается, что госсубсидии ипотечных кредитов даже на сравнительно высоком уровне в 10-12% поспособствуют сохранению стабильности во время кризиса. Вдобавок слухи ходят также о том, чтобы поддержать застройщиков. Среди наиболее значимых мер называют:
- Субсидии ставки по проектному финансированию;
- Раскрытие эскроу-счетов до сдачи объекта в эксплуатацию (интересно, кто потом будет выплачивать деньги очередной массовой волне обманутых дольщиков? Впрочем, вопрос риторический);
- Ограничение роста цен на строительные материалы.
Ожидать ли всплеск льготных ипотечных программ? Будет ли снижение цен на жилье в перспективе?
Разумеется, ставок, какие мы видели в прошлом и позапрошлом году, в ближайшие годы ждать не стоит. Даже самые смелые программы госсубсидий, банковские и строительные предложения не смогут дотянуть до них. С другой стороны, господдержка надавит на нужные точки и окажет поддержку переживающему кризис спросу. Это, в свою очередь, будет означать осторожный и неуверенный рост спроса.
Как ранее рынок недвижимости переживал кризисы и за счет чего выходил из них?
В прежние годы ситуация никогда не была такой тяжёлой ни по глубине падения во всех сферах, ни по всеобъемлющему характеру наложенных на национальную экономику санкций. Разумеется, строительство как одна из важнейших системообразующих отраслей сможет рассчитывать на поддержку. Вопрос в объёмах и в том, хватит ли ресурсов государства, чтобы спасти положение.
В этой ситуации тем, кто хочет купить себе квартиру по ипотеке, лучше поторопиться. А в случае, если есть возможность приобретения недвижимости сразу, одним платежом – лучше всего воспользоваться именно таким вариантом, чтобы не оказаться через несколько лет в финансовой ловушке.
В случае, если вы умудрились получить ипотечный кредит на прежних условиях – тех, с которыми мы все имели дело пару месяцев тому назад – разумеется, нужно как можно скорее им воспользоваться и озаботиться покупкой жилья! Не следует при этом забывать о возможных льготных и субсидированных предложениях. А ещё о том, что у любого кризиса есть начало, пик и конец, и любые периоды внешнеполитической напряжённости рано или поздно кончаются. Кончится и этот – и мы вскоре после этого увидим смягчение кредитной и финансовой политики, щедрые программы поддержки и более вменяемые ставки. Главное – дожить до этого прекрасного времени.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ на мой YouTube канал!
Ставьте ПАЛЕЦ ВВЕРХ и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ на Дзен канал.
Читайте также:
✅ Топ-10 неожиданных исторических фактов, которые изумят многих
✅ Внезапный вопрос: почему только в России в квартирах ставят двойные входные двери?
✅ При каких политических режимах рождаются самые счастливые дети?
#ипотека #квартира #жилье #финансы #семья #вопросы