От чего зависит ценность наделов
Стоимость сельхозземель за последние 10 лет в некоторых регионах России выросла на 300-500%. Причина – высокий интерес инвесторов к растениеводству. И, несмотря на текущую нестабильную ситуацию, эксперты и аграрии полагают, что пашня продолжит оставаться наиболее ликвидным активом.
Индикатор доходности
Только за последние два–три года цены на сельхозземли в России выросли от 30% до 150% в зависимости от региона, отмечает партнер юридической компании «РКТ» Иван Гулин. Наибольшие темпы роста стоимости земли наблюдаются в центральных регионах страны – Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Тульской и других областях Черноземья. Причем в южных регионах земли стоят почти столько же, сколько и в центре.
Основная причина роста цен на землю – увеличение доходности растениеводства на фоне хорошей урожайности, роста стоимости продукции растениеводства, считает эксперт. В России в прошлом году действительно наблюдалось существенное оживление сделок M&A (слияний и поглощений – прим. ред.) в сельском хозяйстве и пищевой промышленности. По оценкам экспертов, их объем составил 1 млрд долларов, что втрое больше показателя за 2020-й. В том числе, интерес к нашим сельхозактивам наблюдался со стороны зарубежных покупателей – как суверенных фондов, так и некоторых стратегических инвесторов.
По данным аудиторско-консалтинговой компании BEFL, в некоторых регионах сельхозземли за 2012-2020 годы подорожали в 4-6 раз.
В топ-5 по темпам «земельной инфляции» входят:
- Курская область – 500%, максимальная стоимость за гектар за 8 лет выросла с 25 тыс. до 150 тыс. рублей;
- Воронежская область – 370%, с 25 тыс. до 120 тыс. рублей за гектар;
- Орловской области – 372%, с 21,2 тыс. до 100 тыс. рублей за гектар;
- Ростовская область – 361%, с 26 тыс. до 120 тыс. рублей за гектар;
- Липецкая область – 313%, с 21,8 тыс. до 90 тыс. рублей за гектар.
Как правило, ценность земли сельскохозяйственного назначения зависит от нескольких ключевых факторов, рассказывает Иван Гулин. Первый – качество почвы: содержание органических веществ, засоленность, уклон, уплотнения, имеющиеся питательные вещества и глубина укоренения. Второй – уровень увлажненности (суммарное годовое количество осадков) в регионе.
«Также важную роль играют логистическая близость к складским мощностям покупателя и наличие автотранспортных путей, наличие или отсутствие объектов, которые могут создавать неудобства для проведения технологических операций на земельном участке (линии электропередачи, газопроводы, вкрапления земель историко-культурного назначения)», – добавляет эксперт «РКТ».
Тонкости аренды
Средняя ставка годовой аренды сельхозземли в России, по итогам 2021 года, составила 15,4 тыс. рублей за гектар, отмечают аналитики BEFL. Стоимость аренды определялась в ходе проведения аукциона, средняя начальная цена за гектар на котором составляла 1,5 тыс. рублей. В итоге стоимость аренды пашни сильно отличалась от региона к региону. Максимальная ставка годовой аренды сроком на десять лет гектара участка с преимущественной долей пашни в прошлом году была зафиксирована в Краснодарском крае – 344,3 тыс. рублей, минимальная, сроком на 49 лет, – в Новосибирской области – 499 рублей.
При этом стоимость аренды пахотных земель выше, чем пастбищных. К примеру, по словам Александра Неженца, в Краснодарском крае при приобретении в собственность пастбищные участки обойдутся вдвое дешевле тех, что используются для растениеводства, а цена на аренду пастбищных земель будет втрое ниже, чем пахотной.
«На пастбищной земле может кормиться скот, можно косить сено, а вот растениеводством на ней заниматься нельзя», – поясняет аграрий. Он уточняет, что еще несколько лет назад не было разделения участков на пастбищные и подходящие для растениеводства, и аграрии арендовали у государства пастбищные земли по цене пахотных. «Сейчас такие предприятия могут доказать, что на их пастбищных землях иной деятельности, кроме покоса сена и выпаса скота, не ведется, и арендовать ее дешевле», – говорит Неженец.
Кстати, как подсчитал Forbes, земельный банк 20 крупнейших российских компаний-латифундистов достиг 8,5 млн га (для сравнения: вся посевная площадь в России составляет 81 млн га). А общая стоимость наделов выросла за последний год на 50% – до 933 млрд рублей.
Ликвидность будет расти
Земли продолжат дорожать, по крайней мере, их аренда в Краснодарском крае, прогнозирует Александр Неженец. Причина тому – рост цен на сельхозпродукцию. «Те, кто ранее не заключил долгосрочные договоры аренды, которые обычно действуют десять лет, в этом году заплатят за сельхозземли примерно на 40%, чем годом ранее, когда цена составляла порядка 30 тыс. рублей за гектар гектар», – полагает он.
В текущей геополитической ситуации никто доподлинно не знает, какое экономическое поведение является финансово выгодным, рассуждает Иван Гулин.
«Необходимо подождать хотя бы несколько недель, пока пыль от столкновения экономических санкций и контрсанкций осядет, только после этого по достижении какого-либо устойчивого курса рубля и прекращения перманентных изменений в валютном регулировании, можно строить финансовые модели будущих сделок. Что будет с рублем, что будет на глобальном рынке зерна, как изменятся экспортные пошлины, без ответа на эти вопросы трудно прогнозировать масштабные события на рынке сельхозземель», – рассуждает он.
В любом случае затишье на рынке земли будет недолгим, добавляет партнер «РКТ».
Полную версию обзора о рынке сельхозземель читайте в журнале поле.рф.