Актуализированная статья от 2020! Многие читают ее и сейчас, но за два года произошло достаточно много серъезных изменений, поэтому важно отразить текущую картину…
Специально для вас я решил прояснить ситуацию по реальным ценам на квартиры в Сочи и подготовил специальный краткий обзор районов и цен на недвижимость. На дворе март 2022 года, и вот что мы имеем:
- Первое и основное, что важно запомнить – на основных рекламных площадках Авито, Циан, ДомКлик, Юла, Яндекс, Вестум и т.д. – в 90% случаев указываются заниженные цены. Чаще всего, объявления даются на несуществующие, либо давно проданные квартиры и дома по заманчивой стоимости, и цель таких объявлений, так называемых "фонарей", – получить ваш звонок.
Когда вы позвоните (особенно, когда вы находитесь не в Сочи) - вам будут уверенно говорить, что данная квартира уже продана и предлагать варианты по более высокой цене, либо непосредственно перед показом вдруг выяснится, что собственник "уехал на две недели" или временно приостановил продажу или же, что документы имеют некоторые нюансы. С такими объявлениями вы потеряете много времени и нервов на бессмысленные звонки и разговоры, а также рискуете упустить драгоценное время на тщательный выбор квартиры вашей мечты.
Это всего-навсего местная специфика работы для большинства риэлторов. Реальные истории об этом от моих покупателей и продавцов буду публиковать в отдельных статьях.
2. Не пытайтесь найти недвижимость по цене менее 150 т.р. за кв.м. Речь идет о наиболее востребованных площадях от 30 до 70 кв.м. Это почти всегда – долгострой, либо стройка с грубыми нарушениями по тех.условиям и рисками от частного застройщика. Ни о какой серьёзной разрешительной документации, прошедшей гос.экспертизу проекта, у таких домов не может быть и речи.
Если супер-горящая цена, то на это всегда есть причины – либо это первый этаж с одним окном в опорную стену, либо мансарда, либо дом, который не имеет тех. условий и в связи с этим "завис" и долго не распродается.
3. 150 – 200 т.р./кв.м – это далеко не самые лучшие жилые комплексы, к которым трудно подъехать, чаще всего адекватную недвижимость в этой цене найти трудно. Скорее всего дом с серьёзной задержкой сроков сдачи, пока не введен в эксплуатацию, либо не поставлен на кадастр.
Встречаются предложения от новых застройщиков (без опыта в Сочи) на начальной стадии строительства по договорам инвестирования, а также небольшие частные дома каркасного типа или из ЛСТК площадью 70 - 100 кв.м. в удалении от моря и центра на 7-10 км.
4. Итак, поехали по районам (первых 8 р-в, движение от Дагомыса в сторону Сириуса):
★ Дагомыс - очень перспективный и динамично развивающийся район Сочи, где море близко и много субтропической растительности. Зоны притяжения - ОК «Дагомыс», широкая пляжная полоса, равнинная местность и строящийся новый ТРЦ «Аллея Молл».
Здесь ценник начинается от 250 т.р. за кв.м с интересными видовыми характеристиками в сторону гор и моря. В Дагомысе сейчас строится несколько жилых комплексов от надежных застройщиков с хорошей репутацией, и действительно есть из чего выбирать. В среднем, цены на недвижимость от 200 - 450 т.р. за кв.м.
★ Мамайка – в целом, минимальная планка на приличные ЖК ближе к морю – от 350 т.р. Этот, многими любимый район, c современной застройкой и чистыми пляжами, подрос в цене за последний год.
Все, что ниже – это скорее всего здания, которые выше ул. Виноградная, либо строения от физ. лиц со статусом «жилые помещения», как вариант – с неразделенными счетами и временными сетями электро- и водоснабжения, про газопровод будут кивать головой и говорить, что скоро подведут.
★ Донская – хороший спальный район, который относится у Центральному, многие выбирают здесь квартиру из-за близости к центру Сочи и приятных видов на море из окон. Рядом несколько школ, детских садов, много магазинов, регулярное движение общественного транспорта. Большая часть р-на находится на возвышенности. Цены начинаются, в зависимости от класса жилого дома и площади, в среднем от 200 - 350 т.р. за кв.м. Есть очень приличные ЖК даже для инвестиций.
★ Новый Сочи – современный район, который начинается от Парка Ривьера и заканчивается улицей Санаторная. Здесь в достатке интересных комплексов, как готовых, так и строящихся апарт-отелей, а также частных жилых домов и санаториев. Для многих этот район очень привлекателен за счет близости моря и центра, экологичности и безопасности. В среднем стоимость за кв.м. начинается от 200 - 450 т.р.
★ Заречный – район, любимый местными жителями и приезжими за географически выгодное расположение рядом с центром и рекой Сочи, равнинный рельеф и разнообразие фруктовых деревьев на известных всем улицах: Цветной бульвар, Гагарина, Чайковского, Красноармейская. Среди жилых домов постройки со времен Хрущева, есть современные дома с интересной архитектурой. Стоимость квадратного метра площади начинается от 280 - 450 т.р.
★ Центр Сочи – самый привлекательный для покупки район, здесь хотят жить все! Прогулочные аллеи, зеленые парки, близость моря, магазины, торговые галереи, исторические места, Вокзалы, Морской порт, Зимний театр, центральный рынок – всё это может быть доступно тем, кто сделал свой выбор с точки зрения комфорта и безопасности. Дома постройки 1963 года, современные жилые комплексы и апартаменты, кому что больше подходит. Цены от 350 - 700 т.р. за 1 кв.м.
★ Светлана - этот район разделяют на низ и верх. В нижней части в 200 м от моря и рядом с гостиницей «Жемчужина» и Дендропарком находятся самые респектабельные жилые комплексы Сочи: Миллениум Тауэр, Панорама Парк, Волна, Светлана, Новая Александрия, Московия. Это отдельная ниша премиум сегмента. Здесь также предпочитают селиться звезды отечественной эстрады.
Продолжением низа Светланы считаются ул. Дмитриевой, Грибоедова, Лермонтова, Учительская. Довольно плотная застройка. Здесь есть здания разных классов и возраста, но все они привлекательны для отдыха и пользуются большим спросом в найм. Верх Светланы - это район ул. Лысая Гора и ее окрестности. Здесь преимущественно комплексы комфорт и эконом класса, в которых стоимость от 180 — 250 т.р./кв.м.
★ Завокзальный район – находится в пешей доступности к морю и центру, расположен близко к красивейшей улице Навагинской. Славится богатой инфраструктурой, пышным озеленением и часто прекрасными видами на морскую панораму.
В этом районе большой спрос на квартиры, есть хорошие предложения. Кстати, здесь идет к завершению строительство нового жилого комплекса. Начальная стоимость кв.м. квартир в Завокзальном от 280 - 450 т.р/кв.м
Продолжение статьи в Часть-2. В ней разберем следующие районы Сочи.
Благодарю вас, что прочитали мою первую статью полностью! Если она полезна для вас - поставьте, пожалуйста, свою оценку!
Если вы хотите получить более подробную картину по объектам в Сочи и отправиться со мной на экскурсию по районам – звоните мне 8-928-45-99-511, либо пишите в What’s App 8-912-649-0002. Буду рад помочь Вам приобрести квартиру Вашей мечты у моря.
★ С уважением, Андрей Коровяков (услуги купли-продажи недвижимости в Сочи)
