Что бы не говорили застройщики и проплаченные аналитики, но спрос на жилье все-таки снижается (на 10-17%).
Есть несколько причин: продолжающееся снижение реально располагаемых доходов населения и резкий рост ключевой ставки ЦБ РФ.
И не надо забывать, что за прошедшие годы, рынок жилой недвижимости очень сильно вырос на позитиве от льготных ипотек и на ажиотаже раздуваемым средствами массовой информации.
Не секрет, что основным двигателем роста цен на квадратные метры является адекватность процентных ставок по ипотечным кредитам.
Но, а при ключевой ставке 20% сложно увидеть нормальную ставку по ипотечному кредиту. Льготная ипотека по новостройкам – 12% (увеличилась с 7% до 12%).
Нельзя сказать, что это прям великолепная ставка, но в сравнении со стандартной ипотечной процентной ставкой близкой к 20%, это реально неплохо.
Однако, если считать годовую переплату, то ничего хорошего не получится, особенно в сравнении с предыдущими процентными ставками.
Да и с инфляцией много непонятного, сегодня она зашкаливает, а что будет через несколько лет? Неясно. И непонятно, что будет с занятостью. У многих сейчас повысился риск потери основного дохода.
К тому же, даже одобренную ипотеку по старым приятным процентным ставкам, банки аннулируют. Поэтому недвижимость будут покупаться в основном на собственные средства, а не на кредитные – это сразу сузит круг потенциальных покупателей.
Уже начали появляться скидки на вторичку, но они пока появляются только в процессе торга. В сегменте новостроек тоже скрытые скидки –частичное субсидирование ипотеки (то есть, часть ипотечных платежей берет на себя продавец новостроек).
Это реально работает, так как, на практике снижают ипотечное время для покупателя. Но надо понимать, что все это неспроста (все изначально заложено в цену).
Не удивительно, что снова попытались стимулировать спрос на жилье через льготную ипотеку. У людей совсем мало денег, ведь они уже их отдали в допандемический период на предыдущую льготную (и не только льготную) ипотеку.
При этом, текущий разгон инфляции продолжает снижать доходы россиян. И сейчас желающих взять подорожавшую льготную ипотеку может стать меньше, а некоторые просто не захотят ее брать, потому что умеют считать (или из-за снижения уверенности в своем доходе на долгосрочном периоде времени).
Исходя из всех вышеприведенных рассуждений, рынок недвижимости, скорее всего, будет снижаться. Квартиры должны подешеветь при уменьшении платежеспособного спроса.
Немногочисленные (непроплаченные) эксперты называют различный процент снижения – от 10% до 35%.
Но есть аргументы и за рост. Прежде всего, в периоды существенных катаклизмов, народ склонен уходить именно в недвижимость.
С начала февральских событий, люди побежали в доллары, но с укреплением рубля, появилось уже обратное движение из долларов рубль.
К тому же есть капиталы ушедшие и с фондового рынка после его обвала, и они ищут куда уйти. С большой вероятностью, некоторые осядут в недвижимости. Также, через некоторое время начнут заканчиваться депозитные вклады под высокие процентные ставки.
И возникнет вопрос, куда девать эти деньги? Эти процессы вполне способны поддерживать снижающейся цены на квадраты.
Кроме того, увеличение количества рублей в финансовой системе естественным образом способно усилить спрос на недвижимость. Может слегка реанимировать инвестиционный спрос на квартиры.
Но инвестировать только в недвижимость (тем более в России) – это странное решение, которое сопряжено с большими рисками.
В общем, не все так просто. Но все же, я склонен к снижению цен на квартиры, но пока не готов уверенно заявить, что оно будет сильным (думаю, летом снизится примерно на 15%).
На сегодня все, спасибо за внимание!
Ставьте палец 👍 если статья была полезна для Вас. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить следующих статей.