Что будет с рынком недвижимости в 2022 году ?
В конце февраля 2022 г. произошли события, положившие начало новому развитию санкционных мер в отношении нашего государства. К сожалению, эта история не прекращается и только продолжает развиваться.
В этой статье я хочу изложить свой прогноз по рынку недвижимости на 2022 г. при условии сохранения текущей ситуации.
Ни для кого не секрет, что ранее действовала программа льготной ипотеки с государственной поддержкой. По данной программе можно было приобрести как жильё в новостройке, так и на вторичном рынке. Средняя ставка по ипотеке составляла 6,5% годовых. В общем-то за счёт такой низкой ставки государству и удавалось сохранять стабильность на рынке недвижимости. Таким образом посредством доступной ипотеки был сформирован достаточный спрос, в следствии чего цены на недвижимость стали расти (безусловно также одним из факторов было и удорожание строительный материалов). Для наглядности возьмём пример :
Из таблицы, приведённой выше наглядно видно, что даже с учётом применения государственной программы ипотечного кредитования, жильё не стало дешевле. Инфляция всё равно существенно опережает темпы экономического роста. Да, безусловно, господдержка работает и выполняет свою функцию, и ставка 6,5% годовых – это очень хорошая ставка по ипотеке в России. Но не надо забывать о том, что стоимость Вашего жилья увеличилась (т.е. сумма Вашего основного долга увеличилась). С одной стороны Вы экономите на процентной ставке, а с другой стороны сумма кредита в банке, которую Вы вынуждены брать существенно возросла. Задумайтесь.
Сейчас ситуация будет ещё несколько хуже. По трём причинам:
1) Ставка рефинансирования составляет 20 % годовых
2) Государственная программа льготного ипотечного кредитования больше не распространяется на вторичное жильё. Средняя ставка по ипотеке в этом сегменте уже начинается от 20% годовых и это не предел.
3) Льготная программа по ипотечному кредитованию на новое жильё обеспечит ставки не менее 12% годовых с 01.04.2022 г.
По этим трём причинам спрос на жильё скорее всего будет постепенно снижаться, потому что реальные доходы населения не растут, а процентная ставка по ипотеке существенно увеличилась. Это делает ипотеку почти «неподъёмной».
Сейчас ещё рынок держится за счёт ранее одобренных предложении по старым условиям. Но до конца апреля закончатся и эти покупатели.
В случае, если геополитическая обстановка не изменится, то в перспективе всё больше людей будут терять источники дохода. Соответственно населению всё сложнее и сложнее будет исполнять свои обязательства перед банками. Если государство в дальнейшем не будет предпринимать никаких мер по поддержке таких семей, то в перспективе на рынке недвижимости появится определённая доля квартир выставленных на торги по банкротству.
Из реальных платёжеспособных покупателей недвижимости останутся люди, которые уже имеют определённые сбережения. В большей степени, приобретение недвижимости для них будет носить инвестиционный характер или как способ сохранения накоплений.
По моим личным прогнозам, первое снижение цен на рынке недвижимости произойдут в августе/сентябре 2022 г. Данные снижения будет на уровне 10-15% и сохранится до начала 2023 г. Застройщики будут до последнего держать цену.
Сначала начнётся снижение цен на вторичном рынке. Потому что людям, продающим вторичное жильё будет сложнее его продать. Так как ставка ипотеки по вторичному жилью уже сейчас начинается от 20% годовых. В то время как ставка по ипотеке на жильё в новостройках будет входить в программу господдержки и будет составлять 12% годовых.
Если текущая внутренняя и геополитическая обстановка останется без изменений, то весной 2023 г. можно будет наблюдать более существенное снижение цен на недвижимость.