Прошел первый месяц весны 2022 года, и вот люди начали звонить по объявлениям и обращаться к агентам по недвижимости. Кажется, ни повышение цен на недвижку, ни курсы валют, ни даже скупленный сахар в супермаркетах, не может остановить ежегодное нашествие новоявленных дачников, которые так рьяно и скрупулёзно ищут свои заветные соточки земли. Все эти признаки означают, что начался сезон покупки земельных участков и дач 2022 года.
Любая сделка купли-продажи, особенно если это сделка с недвижимостью, сопряжена с определенным количеством рисков. Но как показывает практика, если при покупке квартиры большинство людей обращается к профессионалам, которые могут (но опять же, не всегда (это будет тема отдельной статьи)) гарантировать безопасность сделки, то в сделках с земельными участками, люди, зачастую пренебрегают услугами специалистов, берут шаблон с первого попавшегося сайта, вбивают свои данные и довольные бегут регистрировать в Росреестре. Такой беспечный подход в дальнейшем может вылиться в головную боль и безуспешные походы по судам.
Происходит это, из-за обывательского сознания. "Что там проверять? категория земель, вид разрешенного использования и площадь, что еще нужно?". Однако, на земельных участках могут быть и обременения третьими лицами, такие как залог или аренда, а также могут быть и ограничения.
Ограничениям земельных участков мы и посвятим данную статью. Вернее будет сказать, не всем ограничениям, а только одному и очень коварному - Зоне с особыми условиями использования территорий, или ЗОУИТ.
Зонам с особыми условиями использования территорий посвящена целая XIX глава Земельного кодекса Российской Федерации. Данная глава была введена относительно недавно, в 2018 году, и до сих пор, не все Агенты по недвижимости знают что это такое (из личного опыта). С момента введения данной главы в ЗК РФ пошло повсеместное введение этих самых ЗОУИТов на картах.
Я сказал, что данное ограничение коварно. Почему?
Ответ, наверное, вас удивит - не все ЗОУИТы отражаются в простой выписке из ЕГРН "об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости". Так называются те самые выписки которые мы получаем после регистрации права в Росреестре. Их называют еще "правоустанавливающие".
ЗОУИТы можно обнаружить только если обратить свой взор на Публичную кадастровую карту (https://pkk.rosreestr.ru/) и найти на ней свои заветные сотки земли, либо заказать так называемую "РАСШИРЕННУЮ ВЫПИСКУ". Сделать это можно либо через МФЦ, либо на сайте Кадастровой палаты (https://kadastr.ru/). В выписке ЗОУИТ указывается в разделе 4.1.
Вот как выглядят ЗОУИТ на Публичной кадастровой карте в Гатчинском районе Ленинградской области и Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Данная ЗОУИТ установлена в связи с расположением в этом районе Пушкинского военного аэродрома:
Дак чем же так каварна эта ЗОУИТ и чем она может помешать дачнику?
Дело в том, что во многих ЗОУИТах нельзя строить капитальные строения. Дома, бани, гаражи и т.д. И многим счастливым обладателям новопостроенных домиков, Росреестр то и дело отказывает в регистрации построек в указанных зонах (многие люди впервые слышать про эти зоны только в момент отказа Росреестра). Соответственно отсутствие регистрации дома в Росреестре накладывает ограничения на саму постройку: невозможно оформить право собственности, провести газ, электричество, канализацию и т.д.
А самое не приятное в этой истории заключается в том, что при покупке земельного участка в ЗОУИТ не будет приостановки регистрации. Покупатель, ставший уже собсвтенником и не прояливший достаточную осмотрительность при выборе участка, может и не узнать о существующей проблеме.
Как я отметил выше, ЗОУИТ является ограниченим установленным актом государственной власти, соответственно, на него не распространяются правила ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым Покупатель такого участка может расторнуть договор купли-продажи и вернуть свои денежные средства. В связи с этим велик риск купить заветные соточки земли, с невозможностью на них что-либо построить. Данное обстотяльство и является главной опасностью при покупке земельного участка.
При сделках с земельными участками проверяйте не только продавца, но и сам земельный участок, а лучше всего обратиться специалистам, они и участок с продавцом проверят, и договор составят в соответствии с вашей ситуацией.