Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной

Ситуации, при которых сделка купли-продажи заканчивается обращением в суд – не редкость. Даже в идеальном на первый взгляд жилье могут быть обнаружены скрытые недостатки. В таких случаях полезно знать, как оспорить сделку и вернуть свои деньги.

В статье мы рассмотрим, в каких ситуациях сделка купли-продажи может быть признана недействительной, понятия оспоримости и ничтожности сделок, этапы действий, необходимые документы, сроки подачи и рассмотрения иска.

Когда сделка купли-продажи квартиры признается недействительной

Признание сделки недействительной при покупке квартиры осуществляется в судебном порядке при наличии серьезных оснований. После того как договор будет признан недействительным, сделка автоматически аннулируется. Нюансы этого процесса прописаны в п. 1 ст. 167 ГК РФ.

Основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительным:

1. Ущемление прав несовершеннолетних. Если в сделке принимали участие несовершеннолетние дети, ее могут признать ничтожной. Обращение в суд может исходить как от органов опеки, так и от законных представителей. Если несовершеннолетний ребенок – один из владельцев квартиры, сделка должна проходить с разрешения органов опеки и с участием нотариуса. Если продается квартира, купленная на материнский капитал, взамен обязательно должна быть куплена новая. При этом важно, чтобы она не уступала предыдущей квартире по жилплощади.
2. Неправильно оформленная приватизация. Если на момент приватизации жилья один из жильцов отбывал наказание в тюрьме, был выписан или служил в армии, то процедуру могут признать незаконной. Для этого вернувшийся жилец должен восстановить свои права через суд. Чтобы избежать покупки неправильно приватизированной квартиры, нужно запрашивать у продавцов справку № 40 о регистрации граждан по месту жительства.
3. Владелец квартиры недееспособный. Далеко не всегда удается оценить дееспособность человека на глаз. Однако для проведения сделки купли-продажи справку о дееспособности не требуют. Это создает дополнительный риск при покупке квартиры, так как при признании человека недееспособным договор купли-продажи будет считаться недействительным.

Оспоримость сделки купли-продажи недвижимости

Понятие оспоримости предполагает, что после проведения сделки возникли сомнения относительно нарушения прав обеих сторон или третьих лиц. Если покупатель собирается оспорить покупку квартиры, он должен обратиться в суд с конкретными требованиями и доказательствами. В этом случае сделку называют оспоримой, однако исход судебного разбирательства непредсказуем.

Чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры, должны присутствовать основания:

1. Одна из сторон сделки – юридическое лицо, в компетенцию которого операции с недвижимостью не входят.
2. При составлении договора были нарушены законы РФ.
3. В подписании договора участвовало несовершеннолетнее лицо. К исключениям относят случаи преждевременного приобретения дееспособности в возрасте 16 лет.
4. Одна сторона при подписании договора была введена в заблуждение. Решение суда будет зависеть от того, насколько серьезным оно было. Например, неверная идентификация объекта будет достаточно серьезным основанием, чтобы оспорить сделку.

Ничтожность сделки купли-продажи жилья

Если договор купли-продажи был составлен с ошибками или содержал противоречия законодательству РФ, сделка будет признана ничтожной. Чтобы установить этот факт, обращаться в суд не нужно. Однако право на обращение в суд сохраняется. В рамках судебного процесса сделку могут признать недействительной по причине ее ничтожности.

Основания для признания сделки ничтожной:

1. Одна из сторон сделки признана недееспособной ввиду наличия психического заболевания. Если вторая сторона была в курсе недееспособности, ей придется возмещать судебные расходы. Если же опекун недееспособной стороны подаст иск, сделку могут признать законной. Главное условие – чтобы по итогу недееспособное лицо получило личную выгоду.
2. В сделке были задействованы краденые или фальшивые документы в целях введения работников Росреестра в заблуждение.
3. Договор купли-продажи заключался без правовых последствий или с целью прикрытия другой сделки. Ярким примером таких сделок служит подписание договора без передачи денежных средств (например, чтобы снизить размер налога).
4. Продаваемая квартира должна быть изъята у продавца за долги.

Присутствие перечисленных факторов еще не свидетельствует о том, что сделка будет признана недействительной. Чтобы суд аннулировал договор, инициатор процесса должен предоставить доказательства. Если вторая сторона не виновата в нарушениях, иск могут не удовлетворить.

Кто может оспорить сделку или договор купли-продажи квартиры

Сделку по продаже квартиры может оспорить любой человек, чьи интересы она ущемила. Причем совсем не обязательно, чтобы он принимал непосредственное участие в подписании договора.

Оспорить сделку может:

• супруг, выступающий против продажи квартиры;
• стороны, участвующие в подписании договора;
• органы опеки и попечительства (если в сделке был задействован несовершеннолетний ребенок);
• родственники, обладающие правом проживания в квартире;
• представители прокуратуры (в случае нецелевого применения бюджетных средств или нарушения законов РФ);
• дети одной или другой стороны сделки;
• опекун недееспособной стороны сделки.

Сроки оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Сроки, в течение которых можно оспорить сделку купли-продажи квартиры, устанавливаются ст. 195 ГК РФ. Они попадают под понятие исковой давности.

Ориентироваться нужно на следующие условия:

1. Если иск направлен на признание оспоримой сделки недействительной, то срок, в течение которого можно подать документы, составляет 1 год. Перед обращением в суд инициатор процесса должен отправить уведомление второй стороне. Срок в 1 год будет отсчитываться со дня получения этого уведомления.
2. Если необходимо признать недействительной ничтожную сделку, то срок оспаривания составляет 3 года. Началом этого срока считается день, когда истец был уведомлен о нарушениях.

Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной осуществляется поэтапно. Перед составлением иска стороны должны попытаться решить проблему мирным путем. На это им дается срок в 30 дней.

Процедура признания сделки недействительной выполняется в несколько шагов:

1. Необходимо подготовить доказательства, свидетельствующие о нарушениях условий договора или об ущемлении третьих лиц.
2. На следующем этапе нужно оформить исковое заявление в соответствии с установленными нормами, а затем уплатить госпошлину.
3. Пакет документов и заявление нужно передать в судебный орган по месту расположения объекта недвижимости.
4. В назначенный день будет проведено слушание, в рамках которого обе стороны могут высказаться и привести свои доводы.
5. Если суд удовлетворил иск, сделку признают недействительной. Продавцу и покупателю нужно предоставить решение суда Россреестру. После этого произойдет перерегистрация права собственности.

Исковое заявление и другие документы

Для подачи иска нужно заполнить заявление в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. Его основная часть должна содержать сведения о сделке и обнаруженных нарушениях. Также необходимо указать данные истца и ответчика. К ним относят Ф. И. О., адрес проживания, номер телефона и т. д.

В разделе прошения необходимо указать конкретные требования. Это может быть просьба вернуть деньги или недвижимость, получить компенсацию и т. д.

К исковому заявлению нужно приложить следующие документы:

• копию договора купли-продажи;
• выписку из ЕГРН;
• уведомление, указывающее на попытки урегулировать спор мирным путем;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• копии искового заявления, предназначенные для других заинтересованных лиц;
• доказательства, свидетельствующие о нарушении договора купли-продажи или законодательства.

Госпошлина

Сумма госпошлины при подаче искового заявления зависит от стоимости квартиры. Она рассчитывается согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Максимальная сумма госпошлины составляет 60 000 рублей.

При расчете необходимо опираться на следующие условия:

• если квартира стоит дороже 1 млн рублей, то госпошлина составит 13 200 рублей + 0,5% * (стоимость жилья – 1 млн рублей);
• при цене квартиры в пределах 100000–200000 рублей госпошлина составит 3200 рублей + 2% * (стоимость жилья – 100 000 рублей);
• если цена жилья находится в диапазоне от 100 000 до 1 млн рублей, то госпошлина будет рассчитываться по схеме 5200 рублей + 1% * (стоимость квартиры – 200 000 рублей).

Срок рассмотрения

Срок рассмотрения документов составляет 5 дней с момента их подачи. За это время суд должен назначить даты основного и предварительного заседания. В общей сложности на решение вопроса уходит 2 месяца. Если необходимо собирать дополнительные сведения или проводить экспертизы, длительность процесса может существенно увеличиться. После того как суд примет окончательное решение, каждая из сторон может его оспорить.

Признать сделку купли-продажи квартиры недействительной несложно. Главное, чтобы для этого были серьезные основания. Перед обращением в суд нужно попробовать договориться с другой стороной. Если не удалось прийти к единому решению, нужно собрать пакет документов и подать исковое заявление в суд.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.