В настоящее время люди, планирующие покупку жилья в 2022 году, задаются вопросом: как не ошибиться в своих инвестициях и какую недвижимость выгоднее приобретать? С наступлением очередного кризиса наступила «новая реальность», которая затронула все сферы экономики и в том числе сферу недвижимости. Каким будет 2022 год для рынка недвижимости: провальным или временем новых возможностей?
Кризисы в современной экономике возникают с неизменным постоянством, это не исключение, а скорее правило. Текущий кризис конечно отличается от всех предыдущих, он носит глобальный и фундаментальный характер. Впрочем, жаловаться, что мы живём в непростое время, занятие утомительное и бесполезное. Мы всегда жили в сложное время. Однако, я уверен, рано или поздно наша экономика стабилизируется, при этом я не имею ввиду, что внезапно начнётся бурный рост или всё вернётся на «круги своя». Под стабилизацией я понимаю исчерпание санкционных мер против России и уменьшение волатильности (резкого колебания цен в краткосрочном периоде). По моему мнению, основной вред от санкций состоит прежде всего в угрозе их введения. А когда все санкции приняты и все рестрикции введены - можно искать выход и, как показала практика, этот выход рано или поздно находится. Кстати, любой кризис, всегда для кого-то крах, а для кого-то (бывает даже для целых отраслей) – это шанс подняться.
Но что делать обычному человеку? Покупать недвижимость или подождать? Как сохранить деньги и «всё, что нажито непосильным трудом», в период кризиса, неопределённости и инфляционных рисков?
Давайте рассмотрим самый консервативный способ сохранения и приумножения средств – вложение в недвижимость. Хочу напомнить, что на рынке недвижимости был целый ряд кризисов, последствия которых ощутили на себе многие россияне. Назовем их так: дефолтный-1998 год, рецессионный-2008 год, санкционный-2014, пандемический-2020. И в каждый из этих кризисов ценовая динамика развивалась примерно по одному сценарию. А именно: цена на недвижимость в валюте падала, а в рублях росла. Да, были и кратковременные просадки в цене и в рублях, но в долгосрочном периоде всё равно был рост. Когда-то медленный, а, например, в 2020 стремительный. Если задаться целью и построить график динамики цен на недвижимость в рублях с 1998 по 2022, то мы увидим постоянный рост цены квадратного метра с небольшими периодами, когда цены не росли или незначительно падали (кстати похожие показатели можно увидеть и в США, и в Европе).
Но давайте вернёмся к текущей кризисной ситуации. Что делать в 2022 году, покупать или нет? Инвестировать или подождать? Тут есть один важный момент. В настоящее время существует значительная разница какой именно рынок недвижимости рассматривать, потому что ситуация на первичном рынке - строящегося жилья, отличается от вторичного рынка-жилой недвижимости.
Давайте по порядку. Рынок вторичной недвижимости, на мой взгляд, сейчас замер в ожидании. Цены в рублях резко выросли и находятся уже на максимальных за последние годы значениях, ставки по ипотечным кредитам стали практически неподъёмными. Платежеспособный спрос тоже оптимизма не вызывает. Те, кто хотел купить жильё, чтобы вложить деньги, на волне паники, уже сделали это. Кто недвижимость не купил, но деньги из банка забрал, после недолгих раздумий, в большинстве своём вернули их обратно на депозиты под 20% ну или вложились в золото и валюту.
Продавцы на вторичном рынке в первые недели кризиса тоже сняли с продажи многие объекты в ожидании какой-то конкретики на рынке и стабилизации цен. Очевидно сейчас и происходит поиск соотношения спроса-предложения, от которого можно будет оттолкнуться чтобы понять реальную цену недвижимости на вторичном рынке. Я предполагаю, что при 20% ставке ЦБ, на вторичном рынке со временем может возникнуть некоторый избыток предложения, при отложенном спросе (спрос всё равно останется, просто взять существенную сумму в ипотеку по 22-23% - то ещё удовольствие и многие предпочтут выждать). Будут безусловно и те, кто купит объект даже в таких сложных условиях в надежде в последующем рефинансировать ипотеку по более выгодной ставке. Однако я всё же прогнозирую период, когда на вторичном рынке просто не будет никакого движения, а если политика ЦБ не изменится, можно ждать даже некоторое снижение цен. Хотя продавцы конечно будут ждать до последнего, и этого снижения возможно придется ждать долго.
Совершенно иная ситуация на рынке новостроек. С 2020 года на этом рынке наблюдался стремительный рост цен. Это явление связано с множеством факторов, подробно о которых я писал в другой статье. Давайте рассмотрим, что происходит на рынке строящегося жилья сейчас. После стремительного скачка цен связанного с падением рубля и ростом цен на стройматериалы и на всё, что связано со строительством, спрос на квартиры в новостройках закономерно снизился. Я считаю, что это связано не столько с ростом цен, сколько с суммой ипотеки на которую распространяется господдержка, эти суммы после взлёта цен стали просто неактуальными. В настоящее время правительством и ЦБ, принимаются предсказуемые меры по поддержке строительной отрасли и в скором времени мы увидим ипотеку с господдержкой под 11-12% и увеличение в два раза суммы на которую она распространяется (эта сумма для Москвы и Петербурга будет в пределах 12 миллионов, для регионов 6 миллионов) рублей.
Параллельно с этими процессами целый ряд застройщиков приостанавливает начало строительства новых объектов, из-за роста себестоимости строительства. Кроме того, при ключевой ставке ЦБ в 20% девелоперам получать проектное финансирование становится невыгодно. Так же возможно ряд застройщиков придержат реализацию наиболее ликвидных в текущей экономической ситуации объектов (небольшие одно и двухкомнатные квартиры, наиболее востребованные на рынке).
Вышеприведённые обстоятельства накладываются на существенный дефицит нового жилья, который так и не был перекрыт с 2020 года, когда рынок покинуло множество мелких застройщиков (переход на строительство по проектному финансированию значительно уменьшил общее количество застройщиков). Можно прогнозировать, что в ближайшей перспективе, после некоторого периода стабилизации цен, начнется небольшой, но устойчивый рост стоимости квадратного метра нового жилья. Эта тенденция, скорее всего, сохранится на длительный период.
Таким образом, можно уверенно утверждать, что долгосрочные инвестиции в новостройки сейчас имеют смысл для сохранения денег (но не для спекуляций). Что касается покупки жилья для проживания, то тут тянуть и выжидать падения цен, тоже не стоит, снижения цен не будет.
Недвижимость была и остаётся тихой гаванью для консервативных и осторожных инвесторов, а недвижимость в новостройке ещё и перспективна в плане прибыли. Хочу ещё напомнить, что в настоящее время денежные средства покупателя новостройки размещаются на счете эскроу и списываются в пользу застройщика только после сдачи дома. К тому же строительство - один из важнейших локомотивов экономики, который всегда поддерживался государством. Поэтому покупка квартиры в новостройке была и остается надежной инвестицией, несмотря ни на какие кризисные риски. Ну а лучший способ минимизировать эти риски - для подбора выгодного варианта, обратиться к опытному эксперту в стабильную строительную компанию. Кризис-время возможностей!
#недвижимость #инвестиции в недвижимость #купить квартиру #квартира от застройщика