Мероприятие под названием «Жилой квадрат» прошло в столице. Сессия открылась под лозунгом «Настоящее и будущее рынка жилой недвижимости». Но светлое будущее эксперты не пророчат. Рынок жилья встал в ожидании: девелоперы в нерешительности озираются по сторонам на соседей: можно ли теперь повышать цены и на сколько?
Сессия, организованная ассоциацией REPA, с самого начала обещала быть увлекательной. «Настоящее и будущее» – понятие, конечно, растяжимое, но зато всегда актуальное. Да и мероприятия REPA всегда проходят с интересными спикерами, которые задают нужный тон разговору.
За полчаса до начала мероприятия в залах «Мосстроинформа» практически никого не было. Только через несколько минут гости начинают собираться. За соседним столом женщина шутит с молодым мужчиной: «Слышали анекдот? Человек в исконно русском обличии дает объявление: проведу по лесам. Полякам скидка». Мужчина заливисто смеется: «Несмотря ни на что, народ довольно позитивно настроен!»
Тут и там раздаются щелчки затворов. Это фотографы ходят между все прибывающими гостями, чтобы найти самые интересные ракурсы.
Площадка ГБУ «Мосстройинформ» – это просторный зал с высокими потолками, обрамленными перилами второго этажа, где находится фуршетная зона. На полу первого этажа, где проходят сессии, располагается большая карта Москвы, подсвечиваемая изнутри, – выглядит красиво. Большой изогнутый экран придает залу солидности.
Спикеры начинают собираться и вполголоса общаться друг с другом. Сегодня их семь вместе с модератором Диной Назаровой, экспертом рынка недвижимости, которая, начав сессию, обнаружила, что не всех спикеров знает в лицо. Например, это касается Людмилы Кабковой, представителя Московского кредитного банка:
– Кто у нас Людмила? Поднимите руку, пожалуйста.
Людей сегодня не очень много, несмотря на то, что мероприятие не раннее и начинается только в половину третьего. Кажется даже, что фотографов на такое маленькое число участников многовато. Небольшая сессия обещает, однако, быть весьма полезной. Спикеры обсуждают самые актуальные проблемы. А что может быть более насущным сейчас, чем поддержание спроса в условиях упавшего рубля! Сфера строительства, принявшая удар зарубежных санкций довольно стойко, все-таки испытала ряд довольно болезненных уколов. И сейчас экспертам нужно обсудить, как строить комфортное жилье и при этом не сделать его совсем недоступным.
Море волнуется раз
Средняя площадь продаваемых девелоперами квартир постоянно сжималась на протяжении уже трех лет, то есть до начала специальной военной операции. Об этом рассказал Сергей Лобжанидзе, директор сервиса bnMAP.pro. Из-за этого возникает неразбериха с определением числа комнат. Все чаще для того, чтобы продать жилье, девелоперы предлагают покупателям сорок метров так, что из них получается двухкомнатная квартира.
«Нормальный ответ на сжимающиеся возможности поглощения – это предложить более компактную квартиру», – подчеркивает Сергей.
Но есть и положительные сдвиги. Хорошо, что рынок Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, который все это время формировался довольно взвешенно, не перенасыщен студиями. В противном случае эти районы были бы наполнены тем, что эксперты недвижимости называют «человейниками»: по десять квартир на этаже и отсутствие нормальных парковок. Кроме того, с декабря 2021 года по февраль 2022 на рынке недвижимости наблюдался рост сделок. В марте так же ожидается подъем, однако, скорее всего, это будут сделки, которые просто не успели закрыть в предыдущем месяце. А потом покупать будут только те, кто успел зафиксировать цены и ставки по ипотеке.
Как и стоило предположить, эксперты ожидают проседание рынка недвижимости. Работает хорошо знакомая всем экономистам схема «спрос рождает предложение». С 2020 года на фоне льготной ипотеки были поддержаны растущие условия ценообразования. На фоне такого поглощения девелоперы решили, что недооценили свой продукт, и стали повышать цены. И каждый раз, когда застройщики решают, что их продукт недооценен, они повышают цены. Цель игры – не дать им повода так думать.
Что будет с рынком в данных условиях? Возросший спрос, похоже, оказался лишь иллюзией. И девелоперы, и покупатели сейчас будто играют в игру «море волнуется раз»: они остановились в нерешительности и ожидании, что будет делать другая сторона. Конечно, ожидают далеко не все – некоторые поддались первоначальной панике и резко повысили цены на квартиры. Кто в этой ситуации выиграет – увидим. Есть вероятность, что как раз те застройщики, что пошли на поводу у жадности, будут вынуждены снова понижать цены.
«На рынке сейчас ситуация неопределенности. Люди не торопятся вкладывать деньги в недвижимость. Остались сделки тех людей, которые реально нуждаются в жилье – им нужно куда-то переезжать, – отметил Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РСК девелопмент». – Мы видим, что цены поднимают не все. Кто-то рискнул, а кто-то пока что наблюдает за другими».
Спасет ли ситуацию льготная ипотека?
Когда за началом спецоперации последовали обрушение курса рубля и санкции Запада, одной из надежд оставалась льготная ипотека. Представители правительства и эксперты говорили о том, что этот вид финансирования должен спасти ситуацию и не оставить россиян умирать на улице. Однако с июля 2021 года условия льготной ипотеки существенно изменились. И если максимальная ставка на весь срок все еще не превышает семи процентов, то максимальная сумма займа упала до трех миллионов рублей.
«Это бесполезно. Кредита не хватит даже на 50 процентов более-менее приличной однокомнатной квартиры», – сетует Лобжанидзе.
Плюс ко всему минимальный первоначальный взнос составляет пятнадцать процентов. А это значит, что, если вы решили оформить льготную ипотеку на три миллиона, сразу уплатить придется 450 тысяч, а растянуть получится только два с половиной миллиона. Попробуй купи приличную квартиру за три миллиона! Особенно в Московском регионе.
Снижение покупательской способности ведет к возросшей популярности субсидированной ипотеки. Человек покупает не только квартиру, но и ежемесячный платеж, финансовый взнос – целый пакет.
– Значит ли это, что наступает эпоха «коливингов» и домов Наркомфина? – спрашивает Назарова.
– Между прочим дом Наркомфина – это двухэтажные квартиры! Правительство Москвы больше не даст согласовать такое жилье, – отвечает Лобжанидзе.
Такие проекты, как переделка бывших гостиниц или общежитий, по словам эксперта, существуют, однако их немного: «Москва это съест, только если этого мало».
От такого направления, как трейд-ин, некоторые компании и вовсе отказались. Все потому, что это невыгодно в данной ситуации. С квартирами первичного рынка проще: тут задача – продать. У вторички же такой задачи нет. По словам спикеров, март – это месяц, когда происходит много «вбросов». Нужно подождать и посмотреть, что будет.
Стоит отметить, что «подождать и посмотреть, что будет», – наиболее приемлемый вариант для многих специалистов в данной ситуации.
«Мы видим по прогнозам банков, что на три месяца предложения выгоднее, чем на четыре, – отмечает Коваленко. – Все потому, что все ждут, что же будет дальше. Продавцы и покупатели смотрят друг на друга, кто что будет делать. Биржу закрыли, наиболее удачливые положили деньги под двадцать один процент, и биржу снова открыли».
Алексей Расходчиков, сопредседатель фонда «Московский центр урбанистики «Город», отметил, что, по данным проведенного компанией опроса, 47 процентов населения России устраивает жилищная ситуация. Конечно, такие данные могут быть не совсем честными, признается эксперт. Во-первых, потому что среди опрошенных россиян много сельского населения, а во-вторых, эти сорок пять процентов, по словам спикера, могут быть довольно обеспеченной прослойкой.
Кстати, про сельское население. Возрос спрос на загородное жилье. Возможно, свои правила продиктовала пандемия, но потребителями загородной недвижимости стали даже молодые россияне, хотя раньше это считался продукт для более статусных и солидных покупателей.
«Хорошо, если государству получится отработать систему стройки ИЖС», – отметил Расходчиков. По мнению эксперта, самыми лучшими механизмами жилищной поддержки являются арендное и социальное жилье. О таких видах помощи в последнее время часто говорили на подобных сходках девелоперов жилищные эксперты. Возможно, если цены на недвижимость не будут падать, скоро мы придем к аренде и кооперативам. А что, может, это к лучшему? Сбросим, наконец, оковы капитализма. Не зря же трудились Маркс и Энгельс.
По словам Расходчикова, те проблемы, которые переживает сейчас наш рынок недвижимости, Европа пережила лет семьдесят назад. Россия же в рыночной экономике варится всего тридцать лет, и мы в сравнении с некоторыми другими государствами – маленькие и недоразвитые. Как бы грустно это ни звучало. Количество арендного жилья в развитых странах Европы кратно больше, чем у нас, и это их осознанная политика.
«Мы не знаем, по какой модели пойдем. Может, по модели компартии», – иронизирует эксперт. Он отметил, что ипотека в прежнем виде уже не будет работать на удовлетворение потребностей покупателей: «Давайте смотреть правде в глаза: молодая семья физически не может купить квартиру в Москве».
Комплексное развитие и «пятнадцатиминутные города»
«Я не люблю термин «комплексное развитие территории», – сказал Расходчиков. – Под этим термином сейчас имеют в виду все, что угодно».
В нашем идеальном представлении развитые территории – это комфортное жилье, удобная и функциональная территория. Но оказалось, что это еще не все. В Москве существует огромная диспропорция и недостаток объектов по районам. И мы сейчас говорим не о жилых домах, а о коммерческих предприятиях. По сути, гармония – это когда на районе работают столько же людей, сколько живут. Сейчас же диспропорция огромна. Стоит только посмотреть на утренние очереди в метро или на автобусных остановках. Все стремятся ехать работать в центр столицы – там сосредоточен основной массив предприятий. Ближайшая цель столичного развития – это обеспечить москвичей рабочими местами не только в пределах Третьего транспортного кольца, но и в прицентральных округах.
Идеалом районного развития можно, пожалуй, считать так называемые пятнадцатиминутные города. Эта концепция подразумевает, что от жилых домов до стратегически важных объектов вроде школы и детского сада резидент может добраться за пятнадцать минут. Таких «городков», по словам Расходчикова, можно пересчитать по пальцам одной руки. Есть, конечно, такие районы, которые идут к заветной цели – там сначала открылись ретейлы, а затем постепенно начали отстраиваться жилые дома. Но анализировать успешность применения концепции «пятнадцатиминутных городов» мы сможем только через несколько лет. Одно Расходчиков дал точно понять: в центре таких городков должно находиться предприятие.
Градообразующее, получается.
Позитивных изменений ждать стоит только со стороны застройщиков, которые не только возводят жилые комплексы, но и берут их в управление. Тогда девелоперы несут ответственность за свои проекты еще много лет после их реализации, и они выходят более удачными и сбалансированными. И такие проекты работают лучше, чем государственное финансирование. Во всех остальных случаях, как сказал эксперт, девелоперы будут продолжать строить «человейники».
Сложности подсчета
Крупных положительных сдвигов эксперты не отметили. Однако крайне негативных прогнозов озвучено тоже не было. Ну да, стройматериалы дорожают, поставки задерживаются. Кто-то поднимает цены, кто-то нет, но все ждут, как поступит сосед. Пока что рынок встал. Эксперты отмечают, что сделки, которые закрываются сейчас, – были согласованы на предыдущих условиях. Что будет завтра – никто не знает.
Коваленко отметил, что рынок всегда ведет себя не так, как мы предсказываем, и рассказал своего рода присказку: в 1960-х издание Forbes опросил ведущих экспертов, в какие акции стоит вложить деньги. Потом взяли шимпанзе, и она наугад бросила дротики в названия компаний. В 20-летней перспективе шимпанзе оказалась более успешным финансовым аналитиком, чем лучшие умы Уолл-стрит, с разрывом в 10 раз. Так что, если даже эксперты с Уолл-стрит в финансовых предсказаниях уступают шимпанзе, нам точно не предугадать, что сулит ближайшее будущее.
«Мы пытаемся узнать будущее через зеркало заднего вида: может ли что-то в прошлом подсказать нам перспективы», – такую красивую метафору представил Коваленко.
Цене некуда падать
«В 2015 году строили без эскроу-счетов, – говорит эксперт. – Сейчас девелоперы не могут рассчитываться с подрядчиками квадратными метрами».
В прежние времена, когда такое еще было возможным, подрядчики продавали вырученные метры по более низким ценам. Сейчас же цене падать некуда. И это еще не ясно, насколько подорожают строительные материалы. Уже из этого будет рассчитана конечная стоимость жилья.
«Для того, чтобы понимать, куда движется рынок, давайте понимать, кто покупал квартиры с 2019 по 2021 год, – отметил эксперт. – Не все покупали для того, чтобы жить. Мы сейчас говорим об инвестиционном капитале. Сегодня он в банках, где он будет послезавтра, мы не знаем».
Финансовая грамотность
«Чтобы как-то смягчить возникшую ситуацию, может, стоит начать воспитывать в детях финансовую грамотность?» – задается вопросом Коваленко. Если мы, скрепя зубами, пойдем по пути американцев и научим наших детей правильно вкладывать в акции, то в конце концов, когда они столкнутся с очередным кризисом, будут выбирать, во что инвестировать: в недвижимость или в акции.
Вдохнул спикер в повестку и немного оптимизма. Это уже третий ипотечный кризис после 2008 и 2014 годов, который мы переживаем. Но если до этого россияне встречали трудности растерянностью и паникой, то в этот раз люди собрались и начали искать новые пути решения проблем. За последние два года было придумано много механизмов для поддержания ипотечного рынка, например субсидирование ставок и рассрочки.
Хочешь – не хочешь, а с ситуацией, в которой мы оказались, нужно мириться. Стадий принятия, как известно, пять. Некоторые компании, по словам Коваленко, уже перешли от стадии отрицания к стадии принятия. Другие же все еще находятся на первой ступени. А принять нужно то, что, кроме подорожания, нас не ждет ничего. Рынок недвижимости может пойти двумя путями: либо строить дешевые квартиры, либо возводить дорогие, но качественные комплексы. И это то, что будет называться продуманным жильем.
Автор: Виктория Орлова
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)