И вот заветная мечта – квартира у вас. Вы подписали акт приема-передачи при ДДУ или договор купли-продажи, получили ключи. Планируете переходить к важному этапу – ремонт. Не торопитесь, сделайте точные замеры всех площадей, скорее всего вы удивитесь полученному результату. А вот зачем вам это нужно, давайте разбираться.
Что представляет из себя общая площадь
Общая площадь квартиры — это главная характеристика, на которую покупатель обращает внимание при выборе жилья. Ведь цены квартир между собой сравниваются по стоимости 1 кв.м. Подписывая договор купли-продажи или ДДУ (договор долевого участия) вы обязательно смотрите на адрес квартиры, этажность, наличие балкона и конечно же площадь. Но вы могли заметить, что там бывают прописаны разные площади: общая, жилая, проектная площадь или еще итоговая. Помимо таких данных есть еще – площадь БТИ (сотрудники организации сами производят обмеры), а также площадь квартиры, которую покупатель или уже владелец выявил самостоятельно.
Делаем замер площади. Зачем?
Так бывает, что площадь, указанная в договоре, отличается от той, которую вы сами замерили, т.е. итоговая не равна проектной. Проблема решаема, главное хорошо изучить условия договора. В нем обязательно должны быть положения, которые регулирую данные разногласия.
Делать замеры метража квартиры самостоятельно и предъявлять их застройщику или продавцу не стоит, т.к. достоверными будут считаться только замеры нейтральной стороны – сотрудников БТИ (Бюро технической инвентаризации).
Читайте также:
Отделка от застройщика, что это – экономия или нервотрепка?
Покупка квартир на «крайних» этажах: за и против.
9 планировок квартир. «Гребенки» и «чешки» - самые необычные названия.
Как вынести стены и не сложить дом? Подводные камни перепланировки
Если после проведения замеров БТИ, будет выявлена площадь меньше той, которая указана в договоре купли-продажи или ДДУ, то застройщик или продавец квартиры возместят вам разницу переплаченной суммы.
Также это схема работает и в обратную сторону. Если окажется, что разница между площадями идет в сторону проектной (больше ее), то тогда придется платить покупателю за неожиданно добавленную ему площадь.
Но есть и третий вариант исхода ситуации и это как правило прописано в договоре. Существует допустимая разница между фактической площадью и проектной. И если эта разница попадает в этот диапазон, то ни продавец, ни покупатель друг другу ничего не должны. Также может быть прописана фраза, что окончательной площадью признается проектная, никакие перерасчеты не принимаются.
Делаем замеры правильно
И все-таки вы решились перемерить свое приобретенное жилье. Лучше всего это делать специальными инструментами, например, электронной рулеткой (лазерной). Но, полученную в результате замеров информацию вы никуда не сможете применить, точнее предъявить, только для личных целей. Чтобы замеры считались правильными и законными, необходимо привлечь независимого представителя. Опытный специалист (например, сотрудник БТИ) проведет замеры всех помещений, пропишет всю информацию в обмерном плане квартиры и составит все необходимые документы.
Но прежде чем обращаться к специалисту, каждый хочет сделать замеры сам, поэтому вот вам несколько рекомендация, как это сделать правильно:
- Делать замеры только профессиональным инструментом, а не обычной рулеткой. Есть лазерная рулетка или дальномер. Можно приобрести свою или взять в аренду в специализированном магазине.
- Ко всем вспомогательным помещениям (лоджия, балкон, терраса) необходимо применить понижающий коэффициент.
- В общую площадь квартиры не входит площадь технических шахт, вентиляция, труб водоснабжения и канализации, а также сантехкоробов.
- Подготовьтесь к началу замеров, нарисуйте самостоятельно план всех помещений, не маленький, чтобы можно было на нем делать пометки и подписи. Двигайтесь слева направо от входной двери.
- Лазерную рулетку важно держать параллельно полу под углом 90 градусов к стене, на высоте 1 метр от пола.
Замеряем сложную форму
Не пугайтесь слова «сложная», все мы учились в школе и более-менее представляет геометрические фигуры. С них и начинайте.
Если ваше помещение сложной геометрической формы (например, пятиугольная комната или стороны четырехугольника разной длины), то его нужно разбить на несколько простых геометрических фигур – квадрат, прямоугольник, треугольник. Обозначайте новые фигуры на плане пунктиром.
Если помещение представляет собой овал, то его тоже нужно разбить, но на треугольники. Не переживайте за маленькие остатки площадей, которые находятся за треугольниками, они не сильно повлияют на общий результат. В любом измерении существует погрешность, пусть это будет она.
Теперь сложите вместе получившиеся площади каждой из фигур в рамках одного помещения – это значение и есть общая площадь комнаты.
Замеряем вспомогательные помещения
В общую площадь квартиры входят площади всех жилых и нежилых помещений. Такие помещения как балкон, веранда, лоджия, терраса и т.п. считаются вспомогательными, к ним применяются понижающие коэффициенты. По нормативу, законодательно утвержденному: для лоджии коэффициент – 0,5, для балкона и террасы – 0,3, для веранды меньше всех – 0,1. Обращайте на это внимание в договоре, т.к. недобропорядочные застройщики могут считать все эти помещения без понижающего коэффициента, т.е. = 1.
Многие люди путают между собой понятия балкон и лоджия. Это важно, поэтому нужно проговорить. Балкон – это конструкция, которая выступает за пределы фасада дома/здания. Лоджия – капитальная часть дома. На плане квартиры, который является приложением к договору внимательно посмотрите, что у вас – балкон или лоджия. Это можно понять по линиям – толстые, т.е. капитальные стены или тонкие – значит так очерчен балкон.
Важно знать
Если визуально вы понимаете, что помещение прямоугольное, то данные при измерении будут более точные. Но не всегда заметно, что расстояние между стен становится больше или меньше двигаясь от окна к двери, поэтому обязательно меряйте не в одном месте, а в нескольких. Измерить такую площадь сложнее и значение общей площади будет не точным.
Не измеряются дверные проемы, оконные, а также балконные. Если арочный проем или простой прямоугольный шириной менее двух метров, то он тоже не включается в общую площадь помещения.
Площади балконов и лоджий измеряются от стены (капитальной, где окно дома) до ограждения (его внутренней поверхности).
Замеры помещений необходимо проводить до того, как начнутся внутренние работы, особенно такие как возведение перегородок или оштукатуривание стен. Ведь все эти процессы повлияют на общее значение площади.
Если вы покупаете квартиру уже с отделкой, то важно уточнить – в какой момент производились замеры, на какой стадии ремонта. Ведь строительная организация сама приглашает специалистов из БТИ, чтобы они провели обмер квартиры. И уточните также – площадь в договоре ДДУ указана замеренная до начала отделочных работ или после.
Обязательно проверьте план помещения по договору и тому, как он представлен в действительности. Как бы вам это не казалось смешным, но все ли межкомнатные перегородки на своих местах.
Выявили разницу в площадях, что делать
Отклонения между самостоятельным измерением площади и замерами БТИ могут быть и этого не надо пугаться, скорее всего они незначительны. А вот важно ли это – решать только вам.
Официально отклонение более чем на 10 см2 – это уже основание для претензии. Дальше все зависит от вас. Некоторые дольщики готовы не ввязываться в разборки и при 50 см2 отклонения, лишь бы поскорее получить долгожданную квартиру, а кто-то и за каждый сантиметр будет бороться.
Если вы все-таки решили отстоять свою площадь, то план такой. Сперва напишите претензию и в бумажном виде направьте ее застройщику. Можно принести претензию в офис и проследить, что бы поставили отметку в получении или отправить Почтой России (обязательно с описью вложения).
В претензии изложите требование о намерении провести обмеры квартиры с обязательным присутствием представителя БТИ, как правило это кадастровый инженер.
Если специалист БТИ подтверждает факт разницы площадей в сторону покупателя, то сообщите об этом застройщику и предложите оформить возврат переплаченной суммы пропорционально разнице. Это сумму вы можете посчитать сами. Общую стоимость квартиры разделите на количество квадратных метров по договору купли-продажи и получите стоимость 1 кв.м.
Если застройщик никак не отреагировал на вашу первую претензию, то стоит перейти к этапу проведения экспертизы и оформить досудебную претензию.
Как правило все вопросы решаются на этом этапе и редко кто доходит до суда, это застройщикам не выгодно, ведь судебные расходы лягут на него.
Торжественный момент – квартира принята, пора переходить к ремонту.
Считаем ремонт
- Тип ремонта
Первое что нужно сделать – это тщательно осмотреть состояние квартиры – внутренняя отделка, пол, потолок, окна и обязательно коммуникации. После осмотра вы решаете ремонт будет косметический или капитальный. Дороже конечно же второй.
При косметическом ремонте вы просто зачистите помещение (уберете старые обои, межкомнатные двери, замените половое покрытие и прочие легкие работы). Капитальный ремонт затронет весь дом. При нем меняют сантехнику, электрику, перегородки, потолки и даже окна.
- Площадь
Вы не зря делали точные замеры площадей, это пригодится еще и подборе материалов, чтобы не закупить больше чем нужно. С количеством материалов вам подскажут продавцы в специализированных магазинах или можно рассчитать в программе в интернете.
- Смета работ
Составление сметы поможет вам понять, к каким финансовым тратам готовиться. Для начала опишите все работы, которые вы планируете провести дома. Можете привлечь для этого специалиста-строителя, расскажите ему про все пожелания, чтобы он обозначил те работы, о которых вы могли и не догадываться. Далее изучайте цены по выписанным работам.
- Материалы
По ним нужно тоже хорошо подготовиться, но только уже после этапа – смета работ. Возможно вам тоже понадобится помощь специалиста. Прописать материалы нужно к каждому этапу работ. И тогда у вас в целом появится картинка – материальные затраты на ремонт.
- Резерв
Помимо затрат на работы и материалы у вас еще будут статьи расходов. Например, вы пожелаете заказать дизайн-проект будущей квартиры или вам придется согласовывать перепланировку, это все не просто платные услуги, но и дорогостоящие. Обязательно посчитайте мебель, технику, ее доставку и сборку. И обязательно сделайте резерв на непредвиденные расходы, ведь все учесть на бумаге не получится. Обычно он составляет 10-20 от общей сметы работ и материалов.
Я думаю вы поняли, что замеры площадей квартиры на любом этапе ее приобретения или ремонта очень важны. Ведь таким образом вы можете сэкономить приличную сумму денег
Калькулятор стоимости ремонта квартир онлайн.
Если вы еще в раздумьях по поводу ремонта, то напишите нам и наши специалисты приедут к вам домой и посчитают стоимость ремонта! Данная услуга предоставляется совершенно бесплатно и ни к чему не обязывает!
Рассчитать смету на ремонт квартиры тут!
Подписывайтесь на наш telegram-канал: https://t.me/larssonr