Пока в общих чертах.
Субъективное мнение автора.
Постараюсь не лить воду, но может получиться "многа букаф", ибо тема моя любимая - я сам залез в ипотеки и сижу еще без ключей от квартир:)
В последние 2 года рост на квартиры в России был впечатляющим. Произошло это главным образом из-за введения льготной ипотеки. В своей статье на дзене (да-да, у меня есть дзен-канал xD) в 2018 году, я делал разбор "Стоит ли переезжать в Тюмень ради заработка?", где в том числе сравнивал цены на квартиры. Можете прочитать (кстати, эта статья стала самой читаемой на канале): https://zen.yandex.ru/media/id/5b13b3e7ef8155dec13154b1/stoit-li-pereezjat-v-tiumen-radi-zarabotka-5b141ae6a936f406b753592d?&
Сам лично я чуть не купил в ипотеку студию 22 кв.м. в ЖК "Гармония" в том же 18-ом году за целых 1.190 с ремонтом! Тогда это не казалось низкой ценой, тем более сдача была 4 кв 2018. Я отказался от покупки. Так вот, когда кажется, что цены и так выше некуда, но вдруг они потом становятся еще выше. От чего это зависит?
Во-первых надо условиться, что нельзя говорить "недвижка вырастет или упадет". Недвижимость - это большой спектр объектов, от общаги до элитных апартаментов. И это еще только жилой тип.
Во-вторых: первичный и вторичный рынок сейчас как два разных мира. Один можно купить дешевле, но с конским %, а другой дороже, дольше, но под процент ниже. Считать что выгоднее нужно в каждом случае индивидуально.
В-третьих это, конечно, застройщик, материалы, местоположение, жадность продавца и все то, на что смотрят перед покупкой квартиры.
В-четвертых - сам регион продажи. Почему в Москве такие цены? Да потому что приток населения туда больше, да и денег там крутится не мало.
А что же Тюмень? Наш город неоднократно попадал в ТОП лучших городов для жизни. Миграция из соседних регионов подпитывает рынок жилья, как и "северные вливания". Недаром у многих застройщиков реализованы программы по переселению с Севера области - ХМАО и ЯНАО. У людей там, как правило, больше свободных средств, да и они не прочь купить жилье для себя или детей, а пока их там не будет - сдавать. Аппетиты в скором, думаю, поубавятся в плане жилья бизнес и комфорт-классов, а спрос на эконом-сегмент вырастет еще больше.
Вкратце, что я думаю: старый жилой фонд - пансики, общаги, хрущевки будут потихоньку снижаться в цене. Студии, 1-к эконом и комфорт сегмента пока консолидируются на одном уровне, а дальше только время покажет, ну и ключевая ставка.
Новостройки эконом сегмента, особенно студии и 1-к будут расти. Их поддержит госпрограмма, хоть и 12%, но пока альтернатив нет. Это самое доступное жилье на рынке. В условиях падения реальных доходов, люди будут смотреть жилье меньшей квадратуры. Не даром сейчас строится много комплексов, где упор сделан на студии. Тот же самый Меридиан, ЖК "Семья" - у них, по сути, пансионаты. Студии также самые маржинальные, т.е. застройщик имеет с них больше дохода. Я напишу отдельный пост с размышлениями о таком типе квартир и о их перспективах.
Пока перебирал в голове разные ЖК, пришла идея с разбором наиболее интересных с моей точки зрения комплексов, а так как я не риелтор и впаривать вам ничего не собираюсь, то постараюсь изложить свои субъективные плюсы и минусы. В первую очередь с инвестиционной целью.
Также потом расскажу что покупал и продавал я и почему так делал. Какие ошибки совершал.