После того, как Россия вступила в период нестабильности, а ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, многие собственники перестали понимать, что им делать с продажей квартиры. Со всех сторон летят разные советы: надо переждать; нужно выставить квартиру в долларах; лучше уйти в аренду; беги срочно продавать.
Большинство советов взаимоисключающие
А голос внутри настойчиво шепчет: никого не слушай, жди, никуда не торопись. Этот шепчущий голос имеет интересный эффект. Человек, который его не послушал, будет долго мучиться, трудно засыпать и считать, что совершил ошибку. Ну а тот, кто пойдёт на поводу, успокоится и будет хорошо спать какое-то время.
Правда, есть один нюанс. Голос (интуиция) только шепчет, но не дает никаких ясных, конструктивных и понятных объяснений, почему нужно принять то или иное решение.
В этой статье мы поделимся с вами своим видением ситуации на рынке вторичной недвижимости. Надеемся, что факты и наши выводы помогут вам принять правильное, взвешенное, логичное решение.
Такие рекомендации мы бы дали «себе из прошлого», еще не разбирающимся в недвижимости — чтобы в непростое время 2022 года всё сделать правильно.
Приступим. Чтобы мыслить глубоко и учесть все обстоятельства, нам нужны три составляющие.
1. Не переоценивать значимость интуиции при принятии решения
Продажа квартиры — это операция, всегда связанная с финансами. Если собственник решил продать квартиру, то его всегда интересуют три вопроса:
- сколько он получит денег;
- когда он получит эти деньги;
- сможет ли он на эти деньги осуществить задуманное.
В сухом остатке все эти вопросы никоим образом не связаны с чувствами и ощущениями, а носят конкретный, прикладной характер. По идее, при решении этих задач собственник должен мыслить исключительно рационально, но на практике это не так.
Мы уже писали статью об иррациональном поведении собственников "Иррациональное поведение при продаже квартиры | Как избежать его воздействия и выжать из продажи максимум?" Однако, эта статья была написана в период, когда в стране была стабильность и ясность будущего. Люди не находились в стрессовой ситуации. Интуицию, как основу для принятия решений, в той статье мы не затрагивали.
Попытка прислушаться к голосу интуиции при продаже своего личного вторичного жилья почти всегда является ошибкой. Поскольку у собственников нет достаточного экспертного опыта, чтобы на уровне интуиции принять верное решение в непростой ситуации. Следовательно, нет возможности вобрать в себя большое количество данных о норме и отклонении, полученных опытным путем.
Решение «никого не слушай, подожди» — это реакция «внутреннего голоса» на отсутствие этого релевантного профессионального опыта, благодаря которому возможно прогнозировать последствия своих действий. Именно поэтому мы видим в СМИ новости, что «владельцы вторичного жилья предпочитают снимать квартиры с продажи с целью переждать сложную ситуацию».
Почему?
«Ситуация дала подсказку, подсказка дала эксперту доступ к информации, хранящейся в памяти, а информация дала ответ. Интуиция — это ни что иное, как узнавание» (Это определение Герберта Александера Саймона, американского ученого в области социальных и экономических наук, который внес огромный вклад в разработку теории принятия решений. Оно приведено по книге Д. Канемана «Думай медленно, решай быстро», глава Интуиция Экспертов. Представляется нам наиболее верным).
Наиболее понятно принцип действия интуиции можно объяснить на примере с анестезиологом.
Их работе сопутствует быстрая обратная связь со стороны пациента. Постоянно наблюдая за своими пациентами в момент проведения процедур, опытный анестезиолог имеет возможность собрать большое количество данных о норме и отклонении от неё. Поэтому если в операционной, при отсутствии каких-то прямых признаков опасности, опытный анестезиолог произносит фразу «что-то не так» — это является основанием для подготовки к экстренной ситуации. Со стороны это может показаться интуицией. На самом деле, врач обратился к информации, которая хранится в памяти, и получил необходимый ответ.
2. Необходимо четко осознать, кто устанавливает правила игры – чтобы успешно в нее сыграть
Рынок недвижимости, как, впрочем, и многие другие, состоит из профессионалов и любителей. Профессионалы объединены общими интересами, устанавливают правила и влияют на ситуацию. Любители же вынуждены следовать в их кильватере, не имея возможности влиять на правила игры.
Профессионалы в нашем примере — это застройщики, любители же — это собственники вторичного жилья.
Кто-то скажет — ерунда! Вторичное и первичное жильё — это две совершенно разные и независимые субстанции! Это не так. Хотя бы потому, что и у застройщиков, и у собственников вторичного жилья одна цель — привлечение покупателя с целью продажи ему своей квартиры. Покупатель выберет того продавца, чьи условия лучше.
3. Важно вспомнить и учесть опыт прошлых лет — хотя бы основные вехи развития рынка недвижимости
Начало
Вторичное и первичное жильё находилось в определенном балансе почти все время существования рынка недвижимости в России. Вторичное жильё, как правило, было дороже новостроек на этапе строительства — по причине отсутствия риска недостроя и наличия возможности сразу распоряжаться приобретенной квартирой.
Новостройки же стоили дешевле, особенно на начальном этапе строительства — за счет рисков оказаться в рядах обманутых дольщиков и невозможности распоряжаться недостроенным жильём. Очень долгое время ипотечные программы на первичное и вторичное жильё были примерно одинаковыми по размеру ежемесячного платежа и переплаты. Достигалось это за счёт незначительной разницы в процентной ставке.
2015
Именно в 2015 была впервые установлена существенная разница в стоимости ипотечного кредита между новостройками и вторичным жильём. 23 декабря 2014 года Банк России поднял ключевую ставку до 17% годовых. На этом уровне она продержалась всего 45 дней.
Правительство тогда впервые предприняло меры по поддержке застройщиков за счет компенсации ставки по ипотеке. Сначала это была ставка в 13% годовых, а после — 12%. Связано это было с тем, что Банк России активно понижал ключевую ставку.
Итоги 2015 года нам доступны. Застройщики благодарили правительство за спасение рынка и сохранение на нём спроса. А рынок вторичного жилья прошел через падение цен на 15-20% и уменьшение количества сделок, приблизительно, на 40%.
После чего, до 2020 года рынок жилья находился в относительно равновесном состоянии. Рост цен не догонял даже инфляцию, а по итогам некоторых годов цены не то, что не росли, а даже уменьшались.
2020-2021
В 2020 государство снова ввело программу льготной ипотеки, чтобы поддержать население в условиях пандемии. Льготная ипотека в совокупности с самой низкой в истории ключевой ставкой ЦБ РФ, создало небывалый бум продаж и повышение цен. Г-жа Набиуллина уже во второй половине 2021 взяла курс на борьбу с пузырем на рынке недвижимости и принялась повышать ключевую ставку.
Вместе с ключевой ставкой выросла стоимость ипотечных кредитов, значение которых становилось все больше из-за роста цен. По различным оценкам, с помощью ипотеки в 2021 было приобретено 70-80% квартир в новостройках и около 50-60% вторичных квартир.
Вспомнили, подумали, теперь вернемся в сегодняшний день 2022 — какие условия вокруг?
Доходы населения
Не растут.
Ключевая ставка Банка России
События конца февраля 2022 привели к тому, что 28 февраля ключевую ставку повысили до 20% годовых. 18 марта ЦБ РФ подтвердил, что ставка сохраняется. Следующее заседание по вопросу ключевой ставки состоится не ранее 29 апреля 2022. То есть самая высокая ключевая ставка в истории будет действовать минимум 2 месяца — против полутора месяцев в 2015. Очевидно, что последствия будут тяжелей.
Ипотека на вторичное жилье недоступна, потому что государство поддерживает спрос только на рынке новостроек
Правительство объявило, что с 1 апреля 2022 по новостройкам будет действовать льготная ипотека в размере 12% годовых. Вторичное жильё подобной поддержки, естественно, не дождётся. И базовая ставка по кредитам для покупателей вторичного жилья составит около 22-23% годовых.
Такой разницы в стоимости ипотечного кредитования между первичкой и вторичкой ещё не было.
Санкции
По мнению экспертов, Россия заняла первое место в мире по количеству наложенных на неё ограничений зарубежными государствами. В статье "Дефолт и недвижимость — самое страшное уже произошло, или еще только предстоит? | " мы описали, что самое страшное происходит уже сейчас, а не в каком-то далёком будущем. Эта статья была написана в ситуации, когда и первичная и вторичная недвижимость находились примерно в одинаковой ситуации с точки зрения инструментов поддержки спроса.
Выводы
Вторичка переходит в разряд неинтересных активов
Начиная с 1 апреля вторичная недвижимость окажется в числе не интересных для покупателя активов. В статье "Льготная ипотека 2022 — сколько за нее заплатит государство и налогоплательщики? | ВТОРИЧКА — ВСЁ? | Как это отразится на рынке |" мы делали расчёт разницы в стоимости ежемесячного платежа по вторичной и первичной недвижимости с учётом льготной ипотеки.
Разница в 50% — это колоссальные цифры для заемщика, которые не покрываются преимуществом вторичного жилья с точки зрения готовности и возможности сдачи в аренду или проживания в нём.
Спрос на вторичку уменьшится
В городах, где ведётся строительство новостроек, весь платежеспособный спрос будет перетянут в сторону застройщиков — как минимум до 1 июля 2022. Мы не знаем, сможет ли государство и далее поддерживать уровень затрат на поддержку спроса по новостройкам.
Если правительство продлит программу льготной ипотеки, то собственников вторичного жилья ждёт очень неприятный период. Ждёт надолго, намного дольше чем в 2015. Даже тогда было затруднительно переждать многолетний негативный тренд. Начнётся этот сложный период уже в конце текущей недели.
Собственникам вторичного жилья придётся идти навстречу возможностям покупателя, уменьшая цены на свои квартиры до этих возможностей
Минимум на 25-30%. И даже в этом случае большинство собственников не смогут привлечь покупателей просто потому, что застройщики работают лучше. Их проекты интересней, рекламы у них больше. И если уж совсем откровенно, то и продавать застройщики умеют — в отличие от собственников вторичной недвижимости.
При обсуждении каких-то мер поддержки спроса на вторичное жильё банки предлагают только один механизм - возможность упрощенного рассмотрения рефинансирования договоров при понижении ключевой ставки. Поскольку ставку в 20% принимали с целью устранения инфляционных рисков, то мало надежд на её снижение в ближайшем будущем.
Пути решения задач — если есть реальная необходимость в продаже квартиры
Всем собственникам вторичного жилья, которым действительно нужно продать, мы рекомендуем не прятать голову в песок по примеру страуса, ожидая, что дальше будет лучше. На рынок недвижимости давит такое количество негативных факторов, каких ещё не знала история современной России.
Чем раньше вы начнёте продавать, тем большие деньги получите. Все неприятности, с которыми столкнулась наша страна, имеют отложенный эффект. И чем дальше, тем дешевле будут стоить квартиры — в отличие от многих других товаров.
Довольно хрупки надежды на то, что «переждём тяжелые временя за счёт сдачи в аренду». За последний месяц количество сдаваемых в Москве квартир увеличилось почти в 2 раза, а стоимость аренды уменьшилась процентов на 20-30 — по сравнению с началом февраля 2022. И это не предел.
В общем, если ситуация с продажей, действительно, назрела, то мы рекомендуем не медлить. О том, как правильно продавать квартиру в текущих условиях, мы напишем отдельную статью и снимем видео-ролик. Опубликуем в ближайшее время.
P.S. Растущие цены «на всё» влекут за собой удорожание недвижимости
Если вдруг вы в этом уверены, или не уверены — но всё равно так думаете, то это достаточный повод освежить знания по основам экономической теории. Потому что правильный ответ — нет, растущие цены «на всё» не влекут за собой удорожание недвижимости. Кстати, относительно подробно мы разобрали этот механизм в статье "Доллар и недвижимость 2022 | Почему в кризис ОПАСНО считать цену квартиры В ДОЛЛАРАХ | Цены на недвижимость 2022 |".
Желаем нашим читателям принимать правильные решения и не особо доверять интуиции в финансовых вопросах.